Amtsgericht Bielefeld Urteil vom 19.07.2025 – 413 C 266/24

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Mieterhöhung für die Wohnung im Haus X-Straße, C., Erdgeschoss, Wohnung Nr. 0, von bisher monatlich 345,00 EUR über ankerkannte 369,60 EUR um weitere 5,40 EUR auf 375,00 EUR zuzüglich der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten EUR ab dem 01.10.2024 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

T a t b e s t a n d

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die vom Kläger vermieteten und von der Beklagten gemieteten Wohnung im Hause im Haus X-Straße, C., Erdgeschoss, Wohnung Nr. 0. Der zuletzt vereinbarte Mietzins betrug 345,- € netto und wurde zuletzt vor über zwei Jahren angepasst.

Mit Schreiben vom 27.07.2024 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete von 375,- € mit Wirkung ab dem 01.10.2024. Zur Begründung bezog sich der Kläger auf den Mietspiegel für die Stadt Bielefeld vom 01.03.2024. Die dortige Mietpreisspanne für Gebäude aus dem Baujahr 1961 bis 1977 - die hier für das streitgegenständliche Mietobjekt einschlägig ist - sieht einen Mietzins von 5,88 € bis 7,87 € und einem Mittelwert von 6,72 € pro Quadratmeter vor. Der Kläger verlangt einen weiteren Zuschlag wegen guter Wohnlage in Höhe von 0,34 €, mithin einen Nettomietzins in Höhe von eigentlich 7,06 € pro Quadratmeter, wobei er für die streitgegenständliche Wohnung, die eine Wohnfläche von 55 qm aufweist, lediglich einen Gesamtnettomietzins in Höhe von 375,- € begehrt.

Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 25.09.2024 eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete ab dem 01.10.2024 auf 369,60 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Kläger behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrage auf Grund der im Erhöhungsverlangen dargelegten Umstände 6,82 € pro Quadratmeter.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die Wohnung im Haus X-Straße, C., Erdgeschoss, Wohnung Nr. 0, von bisher monatlich 345,00 EUR über ankerkannte 369,60 EUR um weitere 5,40 EUR auf 375,00 EUR zuzüglich der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten EUR ab dem 01.10.2024 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hält die geforderte Mieterhöhung für übersetzt, insbesondere, weil keine gute sondern nur eine normale Wohnlage gegeben sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. D. L. vom 23.06.2025 (Blatt 97 ff. der Akte) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger steht aus § 558 I BGB gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in tenoriertem Umfang mit Wirkung ab dem 01.10.2024 zu.

Gegen die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens vom 27.07.2024 bestehen keine Bedenken und werden von der Beklagten auch nicht vorgetragen.

Streitig war allein die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bis zu der die Erhöhung des Mietzinses nach § 558 I BGB zulässig ist. Dieser beträgt hier aber sogar 7,23 € pro Quadratmeter, wobei das Gericht nach § 308 I ZPO an das klägerische Begehren von nur 6,82 € pro Quadratmeter gebunden war.

Die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses steht zur Überzeugung des Gerichts fest auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt M. L. vom 23.06.2025.

Der Sachverständige legt darin detailliert und gut nachvollziehbar dar, nach welchen Kriterien er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat und dass diese für die streitgegenständliche Wohnung im Haus X-Straße, C., Erdgeschoss, die er insbesondere einer guten Wohnlage zuordnet, 7,23 € pro qm betrage, was von keiner der Parteien qualifiziert angegriffen worden ist. Die Beklagte hat lediglich auf ihrer abweichenden Auffassung beharrt, ohne dies näher zu begründen. Der Sachverständige L. hat aber überzeugend dargestellt, dass die Wohnlage als gut zu bewerten ist, weil es sich um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet handele, weitere Grünanlagen in ca. 400 m erreichbar seien, Lärmimission kaum vorhanden seien und die Wohnlage über ein positives Image verfüge. Das Gericht macht sich die Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich zu Eigen.

Gemäß 558b I BGB schuldet die Beklagte die erhöhte Miete ab dem 01.10.2024, nachdem ihm das Erhöhungsverlangen im Juli 2024 zugegangen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 64,80 € (§ 41 V GKG).

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.