Amtsgericht Bonn Urteil vom 27.06.2024 – 211 C 4/24

In  dem Rechtsstreit

pp

hat das Amtsgericht Bonn auf die mündliche Verhandlung vom 23.05.2024

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohneinheit der Wohnungseigentümergemeinschaft E-str. ##,##,##, ##### C, nämlich der Sondereigentumseinheit ############# .OG rechts/links, #-Zi.-Wohnung. Ferner ist sie Inhaberin des Teileigentums ###########-Tiefgaragenplatz, Garagenstellplatz.

In der Eigentümerversammlung vom 15.12.2023 (Anl. K 1, Bl. 12 ff. d.A.) hat die Gemeinschaft u.a. unter TOP 2 einen Beschluss gefasst, der seitens der Klägerin, angegriffen wird.

Dieser lautet:

„TOP 2

Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderung aufgrund der Jahresabrechnung 2022 (Beratung und Beschlussfassung aller Eigentümer)

[…]

Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2022 vom 11.12.2023 (Korrektur) werden genehmigt und fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt frühestens eine Woche nach Beschlussfassung. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter - sofern kein anderweitiger Rückstand besteht - zu diesem Termin auszukehren.

Beschlussergebnis:

Beschluss mit 5.866 ja-Stimme(n). 429 nein-Stimme(n) und 748 Enthaltung(en) angenommen.“

Hinsichtlich des Eigentums der Klägerin enthält die Jahresabrechnung für 2022 vom 11.12.2023 betreffend das Wohnungseigentum mit der Bezeichnung „###########. #OG rechts/links, #-Zi.-Wohnung“ eine Abrechnungsspitze mit einem Guthaben von 498,04 Euro (Anl. K 2, Bl. 18 ff. d.A.) und das Teileigentums mit der Bezeichnung „############-Tiefgaragenplatz, Garagenstellplatz“ eine Abrechnungsspitze mit einem Guthaben in Höhe von 43,00 Euro (Anl. K 3, Bl. 24 ff. d.A.).

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass die Jahreseinzelabrechnung für das Jahr 2022 vom 11.12.2023 betreffend die Sondereigentumseinheit ########, #.OG rechts/links, #-Zi.-Wohnung aus folgenden Gründen fehlerhaft sei:

Es sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen die unter Punkt 1.3 der Jahresabrechnung aufgeführten Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von 1.957,55 Euro bei einem Anteil der Klägerin in Höhe von 27,80 Euro erst in der Jahrabrechnung 2022 aufgeführt würden, da es sich bei dem Rechtsstreit der Beklagten gegen die U um einen auf den Eigentümerversammlungen 2019 und 2020 behandelten Vorgang handele, so dass die Klägerin von einem seit Längerem erledigten Vorgang ausgegangen sei.

Ferner sei unter Punkt 1. 1 „Wartung Haustechnik I ##-##“ unzulässig eine doppelte Berechnung von Kosten für die Position Wartung berechnet worden, da unter Punkt 1. 1 unter der Position „Wartung Haustechnik I ##-##“ bereits Kosten veranschlagt würden.

Es sei unzulässig, dass unter Punkt 2 „Heiz-/ Wasserkosten“ der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 der Klägerin wegen einer Korrektur der Abrechnung I ##-## aus dem Jahr 2021 ein Betrag in Höhe von 34,76 Euro berechnet würde.

Weiter sei zu beanstanden, dass nach Anlage K 9 (Bl. 44 ff. d.A.) die Abschlagszahlung in Höhe von 4.781,00 Euro für Dezember 2022 von der Bundesregierung übernommen wurde, von der WEG-Verwaltung sei jedoch nach Anlage K 10 (Bl. 47 ff. d.A.) lediglich 1.696,61 Euro berücksichtigt worden.

Weiter irritiere, dass nach Seite 5/5 der Rechnung der C vom 27.06.2023 (Anl. K 11, Bl. 124 ff. d.A.) als Geschäftspartner die H Immobilienmanagement GmbH genannt werde, der Abschlag im Jahr 2023 monatlich 2.912,00 Euro betrage und somit günstiger sei und das Guthaben der Jahresrechnung für Erdgas vom 27.06.2023 1.372,00 Euro betrage, welches auf ein vom Hausgeldkonto abweichendes Konto überwiesen werde.

In Bezug auf Punkt 8 sei die Rücklage H Außenanlage mit einem Anteil mit 16,08 Euro nicht nachzuvollziehen, auch diesbezüglich sei der Verteilungsschlüssel von 26,92 % nicht passend und die Berechnung nicht nachzuvollziehen.

Hinsichtlich der Jahresabrechnung für 2022 vom 11.12.2023 in Bezug auf das Teileigentum mit der Bezeichnung „############-Tiefgaragenplatz, Garagenstellplatz“ wendet die Klägerin Folgendes eingewendet:

Die unter Punkt 1. 3) berechnete „Verwaltervergütung H ##-##“ mit Gesamtkosten von 3.998,40 Euro und einem Anteil für die Klägerin von 71,40 Euro sei trotz Zusage, dass diese Position nicht zu erstatten sei, nicht umgesetzt worden. Es werde zusätzlich die Verwaltergebühr für den Stellplatz mit 35,70 Euro entsprechend des Verwaltervertrags berechnet.

Die Klägerin sei nicht verpflichtet worden, die Verwaltergebühr für eine andere WEG zu tragen.

In Bezug auf Punkt 8 „Rücklage Tiefgarage“ sei im Beiratsbericht WEV 2023 festgestellt worden, dass die Umbuchung des Betrags vom Girokonto auf das separate Konto der Rücklage nicht erfolgte, obwohl dies zwingend zu erfolgen habe.

Unter Punkt 1. 3) würden „Anwalt- und Gerichtskosten“ mit Gesamtkosten von 1.957,55 Euro berechnet bei einem Anteil für die Klägerin von 0,39 Euro, dies sei wie zuvor erläutert abzuziehen.

Die Klägerin beantragt mit der bei Gericht am 15.01.2024 eingegangenen und am 15.03.2024 zugestellten Klage nach teilweiser Klageerweiterung um den Hilfsantrag durch einen bei Gericht am 16.05.2024 eingegangen und ebenfalls am 17.05.2024 zugestellten Schriftsatz,

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft E-str. ##,##, ##, ##### C, aus der Eigentümerversammlung vom 15.12.2023 zu Tagesordnungspunkt 2 (Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund der Jahresabrechnung 2022 - Beratung und Beschlussfassung aller Eigentümer) über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse wird

- in Bezug auf die Abrechnungsspitze nach der Jahresabrechnung hinsichtlich des Wohnungseigentums der Klägerin in der E-straße ## in C mit der Bezeichnung ########, #.OG rechts/links, #-Zi.-Wohnung“ - mit einem Guthaben von 498,04 Euro

- und in Bezug auf die Abrechnungsspitze nach der Jahresabrechnung hinsichtlich des Teileigentums der Klägerin in der E -straße ## in C mit der Bezeichnung „#######-Tiefgaragenplatz, Garagenstellplatz“ mit einem Guthaben von 43,00 Euro

werden für ungültig erklärt.

2. Das Gericht fasst den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2 (Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund der Jahresabrechnung 2022 - Beratung und Beschlussfassung aller Eigentümer) über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse:

Es wird beschlossen, dass

- die Abrechnungsspitze nach der Jahresabrechnung 2022 hinsichtlich des Wohnungseigentums der Klägerin in der E-straße ## in C mit der Bezeichnung „##########. #OG rechts/links, #-Zi.-Wohnung“ - ein Guthaben von 564,71 Euro

- die Abrechnungsspitze nach der Jahresabrechnung 2022 hinsichtlich des Teileigentums der Klägerin in der E-straße ## in C mit der Bezeichnung ##########-Tiefgaragenplatz, Garagenstellplatz“ ein Guthaben von 114,79 Euro beträgt.

Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse bzw. Abrechnungsspitzen aus den vorgenannten Jahresabrechnungen 2022 werden genehmigt und fällig gestellt. Die Guthaben der Klägerin aufgrund der Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter eine Woche nach Beschlussfassung auszukehren,

sowie hilfsweise,

die auf der Eigentümerversammlung vom 15.12.2023 zu Tagesordnungspunkt 2 (Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund der Jahresabrechnung 2022 - Beratung und Beschlussfassung aller Eigentümer) gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft E-str. ##,##,##, ##### C für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass die Jahresabrechnung ordnungsgemäß erstellt worden sei.

Die unter Punkt 1. 3 der Jahresabrechnung der Sondereigentumseinheit ##########, #OG rechts/links, #Zi.-Wohnung aufgeführten Anwalts- und Gerichtskosten seien ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung 2022 abgerechnet worden, da es sich um in dem Verfahren der Beklagten gegen die U GmbH vor dem Landgericht Köln unter dem Aktenzeichen 27 O 424/20 angefallene Anwaltskosten handele, die der Beklagten mit Kostenrechnung vom 14.04.2022 in Rechnung gestellt und von der Beklagten auch tatsächlich Anfang Mai 2022 bezahlt worden seien.

Die zugunsten der Beklagten im Kostenfestsetzungsverfahren des vorbezeichneten Verfahrens vor dem Landgericht Köln festgesetzten 2.836,55 Euro seien im Übrigen in der Jahresabrechnung 2022 unter der Überschrift „2. Einzelabrechnungsrelevante Einnahmen", dort unter „1) Sonstige Einnahmen“ berücksichtigt worden.

Aus den vorgenannten Gründen sei auch die Jahresabrechnung 2022 vom 11.12.2023 betreffend das Teileigentum an dem Tiefgaragenplatz der Klägerin entsprechend anteilig mit 0,39 Euro berücksichtigt worden und zugleich die Anwalts- und Gerichtskostenerstattung durch die unterlegene Gegenseite von 0,57 Euro eingestellt worden.

Hinsichtlich der unter der Position „Wartung Haustechnik I ##-##" und „Wartung Haustechnik I ##-## sei keine doppelte Abrechnung erfolgt. Es gebe keine Kosten, die doppelt verbucht worden seien. Tatsächlich diene das Nebeneinander der beiden Kostenpositionen dazu, Wartungskosten, die für die Häuser ##-## anfallen sowie Wartungskosten, die nur für die Häuser ##-## anfallen, auseinanderhalten und zutreffend zuordnen zu können.

Die Position „Korr.HK-WW-Abrg. #### I ##-##“ sei in die Jahresabrechnung 2022 mit aufzunehmen gewesen, da insoweit unstreitig die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung 2021 fehlerhaft gewesen sei, weil anstelle der in der ursprünglichen Heizkostenabrechnung vom 14.06.2022 berücksichtigten Brennstoffkosten von 20.338,02 Euro tatsächlich solche von 21.913,94 Euro angefallen seien, von denen allerdings nur 20.338,02 Euro in 2021 gezahlt worden seien.

In Konsequenz habe der in 2022 gezahlte Teil der Brennstoffkosten für Gaslieferungen in 2021 in der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 angesetzt werden müssen, was mit der „Korrektur HK-WW-Abrg. 2021 I ##-##" geschehen sei. Zum anderen habe eine neue und korrigierte Heizkostenabrechnung für das Jahr 2021 erstellt werden müssen, in der die gesamten Brennstoffkosten einschließlich der erst in 2022 gezahlten für den Gasbezug im Jahre 2021 abgerechnet worden seien.

Soweit die Klägerin das Nebeneinander einer „Verwaltervergütung GEG ##-##" und einer „Verwaltergebühr für den Stellplatz" moniere, so gehe es in dem einen Fall um die Kosten der Verwaltung der Beklagten, an denen sich auch die Teileigentümer der Tiefgaragenplätze beteiligen müssten und in dem anderen Fall um die Verwaltung der Grundstückseigentümergemeinschaft, die unstreitig gegründet worden sei, weil mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften eine auf mehreren Grundstücken gebaute Tiefgarage nutzen.

Entscheidungserheblich sei im Übrigen lediglich, ob die Kosten der Beklagten in Rechnung gestellt wurden und von dieser, wie hier erfolgt, bezahlt worden seien.

Hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 2 sei die Klage wegen fehlender Vorbefassung der Gemeinschaft bereits unzulässig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 23.05.2024 (Bl. 153 ff. d.A.) sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

I.

Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 1 mit dem Hauptantrag sowie hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 2 unzulässig und hinsichtlich des Hilfsantrages unbegründet.

1.

Die an sich statthafte Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht erhoben worden. Nach § 45 Satz 1 WEG ist die Klage binnen eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben. Diese Frist ist eingehalten worden. Zwar ist die Rechtshängigkeit ausweislich der Zustellungsurkunde (Bl. 82 f. d.A.) erst am 15.03.2024 eingetreten, doch wirkt die Rechtshängigkeit gemäß § 167 ZPO auf den Zeitpunkt des Klageeingangs am 15.01.2024 zurück, da die Klagezustellung demnächst im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist.

2.

Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 1 mit dem dort gestellten Hauptantrag wegen der dort begehrten Teilanfechtung unzulässig.

Zwar kann grundsätzlich auch eine Teilanfechtung von Beschlüssen zulässig sein, soweit abtrennbare Teile mit eigenständigem Regelungsgehalt betroffen sind.

Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.

Die Anfechtung einer Jahreseinzelabrechnung ist ausgeschlossen, denn bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirken würde (BGH Urteil vom 03.06.2016 - V ZR 166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 7; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021 Kap. 14 Rn. 114).

3.

Auch der Klageantrag zu Ziffer 2, mit dem die Klägerin die Beschlussersetzung betreffend ihre Jahreseinzelabrechnung begehrt, ist unzulässig.

Aufgrund der obigen Ausführungen und der fehlenden Trennbarkeit der Jahreseinzelabrechnungen und der Gesamtabrechnung bestehen bereits erhebliche Bedenken dahingehend, dass eine Jahreseinzelabrechnung auf dem Beschlusswege ersetzt werden kann.

Ob der Antrag dahingehend auszulegen ist, dass eine Ersetzung der Gesamtjahresabrechnung begehrt wird, kann hier dahinstehen.

Denn jedenfalls fehlt mangels Vorbefassung der Gemeinschaft das für eine Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG notwendige Rechtsschutzbedürfnis.

Das Vorbefassungsgebot, das Ausdruck des Selbstorganisationsrechtes der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, kann auch hier nur gewahrt werden, wenn der Gemeinschaft nach Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zunächst die Möglichkeit gegeben wird, unter Berücksichtigung der unzureichenden Positionen einen neuen Beschluss zu fassen (vgl hierzu auch LG Köln, Beschluss vom 19. Januar 2023 - 29 S 158/22 -, Rn. 4, juris).

Ist der Wohnungseigentümer der Auffassung, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, so hat er seine Nachbesserungsforderung zunächst zum Gegenstand eines Beschlussantrages zu machen.

4.

Die Klage ist mit dem Hilfsantrag zulässig jedoch unbegründet.

Die zulässige innerprozessuale Bedingung, nämlich die Unzulässigkeit der Teilanfechtung der Jahresabrechnung ist im vorliegenden Fall eingetreten.

Die Klage ist hinsichtlich des Hilfsantrages unbegründet, da der angefochtene Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2023 unter Tagesordnungspunkt 2 gefasste Beschluss ist mit den Einwendungen der Klägerin nicht anfechtbar und nicht aufzuheben, denn die Jahresabrechnung 2022 ist insoweit nicht fehlerhaft.

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Die Jahresabrechnung ist als Rechenwerk hingegen nicht Beschlussgegenstand, so dass Fehler der Abrechnung nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen, soweit der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze auswirkt, mithin eine Ergebnisrelevanz des Fehlers gegeben ist (vgl.Dötsch/ Schultzky/ Zschieschack WEG-Recht 2021 Kap. 10 Rn. 99).

Die Beschlussanfechtungsklage kann also nicht allein darauf gestützt werden, dass der Verwalter die Abrechnung nicht ordnungsgemäß aufgestellt hat.

Der Anfechtungskläger muss vielmehr geltend machen, dass sich bei ordnungsgemäßer Aufstellung der Abrechnung ein anderer Betrag als Abrechnungsspitze ergeben hätte.

Eine Anfechtbarkeit ist etwa dann gegeben, wenn die Gesamtabrechnung nicht sämtliche zu verteilende Kosten berücksichtigt oder bei der Verteilung der Kosten in den Einzelabrechnungen hinsichtlich einzelner Kostenarten ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt ist. Denn in diesen Fällen wirkt sich der Fehler auf die Beträge der Einzelabrechnung aus, sodass der Beschluss darüber anfechtbar ist (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 239, 240).

a.

Soweit die Klägerin einwendet, die in der Jahresabrechnung 2022 enthaltenen Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von 1.957,55 Euro (Anteil der Klägerin bzgl des Sondereigentums: 27,80 Euro und bzgl des Teileigentums: 0,39 Euro) seien nicht nachvollziehbar, so ist dieser Einwand hinsichtlich der Jahresabrechnung 2022 nicht durchgreifend.

Die Beklagte hat insoweit substantiiert zum Ursprung dieser Kosten vorgetragen. Diesem Vortrag ist die Klägerin auch nicht mehr entgegengetreten.

Der pauschale Einwand, sie sei davon ausgegangen, dass es sich um eine seit Längerem erledigte Angelegenheit handelt, reicht an dieser Stelle nicht aus.

Ausweislich der als Anlage B 1 (Bl. 110 d.A.) vorgelegten Anwaltsrechnung wurde die Anwaltskosten erst am 14.04.2022 in Rechnung gestellt.

Insoweit erschließt sich auch das Bestreiten der Klägerin hinsichtlich der Zahlung des Betrages im Jahr 2022 nicht.

Da ausweislich des als Anlage B 2 (Bl. 111 ff. d.A.) vorgelegten Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 27.04.2022 auch das Kostenfestsetzungsverfahren in dem Verfahren vor dem Landgericht Köln, Az.: 27 O 242/20 erst im Jahr 2022 durchgeführt wurde, erschließt sich ebenfalls nicht der Einwand der Klägerin, das Verfahren müsse bereits vor 2022 beendet worden sein.

b.

Ebenso wenig ist der Einwand der Klägerin, der Ansatz der unter Punkt 2 „Heiz-/ Warmwasserkosten“ aufgenommenen „Korr. HK-WW-Abrg 2021 I ##-## in der Jahresabrechnung 2022 sei unzulässig, durchgreifend.

Denn die Jahresabrechnung hat jede Ein- und Ausgabe aus dem jeweiligen Jahr aufzuführen.

Unstreitig war die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung für das Jahr 2021 für das hier streitgegenständliche Objekt fehlerhaft, weil anstelle der in der ursprünglichen Heizkostenabrechnung vom 14.06.2022 berücksichtigten Brennstoffkosten von 20.338,02 Euro tatsächlich solche von 21.913,94 Euro angefallen sind, von denen allerdings nur 20.338,02 Euro in 2021 gezahlt wurden.

Unstreitig wurde der Differenzbetrag im Jahr 2022 nachgezahlt.

Da die Differenzbeträge in 2022 gezahlt wurden, sind sie in der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 abzubilden.

c.

Ebenso wenig ist der Einwand der Klägerin durchgreifend, unter Punkt 1. 1 „Wartung Haustechnik I ##-##“ sei unzulässig eine doppelte Berechnung von Kosten für die Position Wartung berechnet worden, da unter Punkt 1. 1 unter der Position „Wartung Haustechnik I ##-##“ bereits Kosten veranschlagt würden.

Die Angaben in der Jahresabrechnung sollen den Eigentümer in Stand versetzen, alleine aufgrund der Abrechnung zu entscheiden, ob er die dort mitgeteilten Daten durch eine Belegeinsicht einer genauen Überprüfung unterziehen will oder nicht. Die hier vorliegende Abrechnung genügt nach Ansicht des Gerichts diesen Anforderungen auch hinsichtlich der Positionen „Wartung Haustechnik I ##-## und „Wartung Haustechnik I ##-##“.

Die Jahresabrechnung muss die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen im Rahmen einer geordneten und übersichtlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung (BGH, Urt. v. 04.12.2009 - V ZR 44/99, zitiert nach juris).

Die Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben im Einzelnen hängt von einer Einsichtnahme des Wohnungseigentümers in die Unterlagen des Verwalters ab, es ist nicht erforderlich, dass die gesamten Unterlagen bereits mit der Jahresabrechnung vorliegen. Zudem ist es nicht Aufgabe der Jahresabrechnung, jeden einzelnen Zahlungsvorgang bis in letzte Detail zu erklären. Hierfür sind die Eigentümer auf die Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Belege zu verweisen (LG Köln Urt. v. 17.11.2016 - 29 S 21/16).

Entsprechend den vorstehenden Ausführungen hätte es der Klägerin oblegen, die mitgeteilten Daten durch eine Belegeinsicht näherer Prüfung zu unterziehen, so dass das pauschale Behaupten einer doppelten Abrechnung nicht ausreicht.

Dies gilt insbesondere, nachdem die Beklagte in der Klageerwiderung vom 12.04.2024 auf Seite 3 (Bl. 105 d.A.) dargelegt hat, dass unter der Position „Wartung Haustechnik I ##-## ausschließlich Kosten erfasst seien, die nicht bereits unter der Position „Wartung Haustechnik I ##-##" erfasst seien.

d.

Ferner ist der Einwand der Klägerin nicht durchgreifend, die Abschlagszahlung in Höhe von 4.781,00 Euro für Dezember 2022 sei von der Bundesregierung übernommen worden und von der Verwalterin der Beklagten lediglich in Höhe von 1.696,61 Euro berücksichtigt worden.

Denn die Abrechnung, auf die die Klägerin hier mit der Anlage K 10 (Bl. 47 ff. d.A.) verweist, stammt von den „Mess-Profis“ und stellt die Einzelabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten 2022 dar und hat mithin unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen keinen Einfluss auf die Richtigkeit der Jahresabrechnung.

Dies gilt auch in Hinblick darauf, dass die Klägerin im Übrigen hinsichtlich der vermeintlich durch die Bundesregierung gezahlten Abschlagszahlung in Höhe von 4.781,00 Euro auf eine durch die C am 04.11.2021 (Anl. K9, Bl. 44 d.A.) mitgeteilte Abschlagszahlung verweist, aus der sich nicht ergibt, dass dieser Betrag durch die Bundesregierung gezahlt worden sein soll.

Ebenso wenig ist ersichtlich, wie sich der Einwand der Klägerin auf die Jahresabrechnung 2022 auswirken soll, dass auf Seite 5/5 der Rechnung der C vom 27.06.2023 (Anl. K 11, Bl. 124 f. d.A.) als Geschäftspartner die H GmbH genannt wird, der Abschlag im Jahr 2023 monatlich 2.912,00 Euro beträgt und somit günstiger sei und das Guthaben der Jahresrechnung für Erdgas vom 27.06.2023 1.372,00 Euro betrage, welches auf ein vom Hausgeldkonto abweichendes Konto überwiesen werde.

e.

Soweit die Klägerin einwendet, für die Tiefgarage sei eine Verwaltergebühr doppelt abgerechnet worden, so ist dieser Einwand hinsichtlich der Jahresabrechnung 2022 nicht durchgreifend.

Die Beklagte hat dargelegt, dass es sich um zwei verschiedene Kostenpositionen handelt.

Denn ausweislich des Vortrags der Beklagten handelt es sich nicht um eine doppelte Berechnung, sondern um zwei verschiedene Vergütungen. Die Verwaltergebühr GEG entstammt der insoweit unstreitig im Zusammenhang mit der Nutzung der Tiefgarage gegründeten Grundstückseigentümergemeinschaft.

Unstreitig wird die Vergütung auf die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften umgelegt, die die Kosten dann intern auf ihre Mitglieder verteilt.

Soweit die Klägerin einwendet, der zugrunde liegende Verwaltervertrag sei nicht wirksam für die Gemeinschaft geschlossen worden und der prozentuale Anteil der Gemeinschaft an den Kosten sei nicht nachvollziehbar, so ist die Frage der Berechtigung der durch die Gemeinschaft geleisteten Zahlung hingegen nicht im Rahmen der Jahresabrechnung zu prüfen.

Denn die Jahresabrechnung hat jede Ein- und Ausgabe aufzuführen, unabhängig von ihrer Berechtigung.

Es gilt das Prinzip der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, bei der es für die Ausweisung der angefallenen Kosten nicht darauf ankommt, ob Zahlungen zu Recht erfolgt sind. Auch wenn der Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft Zahlungen geleistet hat, zu denen er nicht berechtigt war, sind diese in die Abrechnung also mit aufzunehmen. Denn dies dient auch gerade dem Zweck der Abrechnung, nämlich den Wohnungseigentümern eine Kontrolle der erfolgten Zahlungen zu ermöglichen (BeckOGK/G. Hermann, 1.9.2023, WEG § 28 Rn. 132, 133).

Auf eventuelle Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter, einzelne Eigentümer oder Dritte im Zusammenhang mit unberechtigten Zahlungen hat die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung zur Jahresabrechnung im Übrigen keinen Einfluss.

5.

Dem Antrag der Beklagten auf Prozessverbindung mit dem Verfahren des Amtsgerichts Bonn Az. 211 C 2/24 in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 13.06.2024 war nicht zu entsprechen.

Nach § 147 ZPO kann das Gericht die Verbindung mehrerer bei ihm anhängiger Prozesse derselben oder verschiedener Parteien zum Zwecke der gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung anordnen, wenn die Ansprüche, die den Gegenstand dieser Prozesse bilden, in rechtlichem Zusammenhang stehen oder in einer Klage hätten geltend gemacht werden können.

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, da zur Zeit des Antrags in dem Verfahren 211 C 2/24 bereits ein Urteil verkündet worden war, so dass eine weitere Verhandlung, die nach der Regelung des § 147 ZPO gerade bezweckt ist, nicht erforderlich war. (BeckOK ZPO/Wendtland, 52. Ed. 1.3.2024, ZPO § 147 Rn. 2)

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

III.

Der Streitwert wird gemäß § 49 GKG auf 20.269,35 Euro festgesetzt.

Ist, wie hier, die Abrechnung als solche in Streit (auch wenn letztlich nur über einzelne Positionen gestritten wird), ist Ausgangspunkt der Bewertung der Nennbetrag aller in die Abrechnung eingestellten Kosten und Ausgaben (vgl. BeckOK KostR/Toussaint, 43. Ed. 1.10.2023, GKG § 49 Rn. 24.1). Dies gilt auch nach dem neuen Recht (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, GKG § 49 Rn. 22).

Im vorliegenden Fall war gemäß § 49 Satz 2 GKG eine Begrenzung auf siebeneinhalbfachen Wert des Interesses der Klägerin vorzunehmen.

Der Klageantrag zu Ziffer 2) führt zu keiner Streitwerterhöhung, da wirtschaftliche Identität mit dem Klageantrag zu Ziffer 1) gegeben ist. Gleiches gilt für das das Verhältnis zwischen dem Klageantrag zu Ziffer 1 und dem Hilfsantrag.