Rechtsprechung / Amtsgericht Charlottenburg
Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 01.11.2012 – 239 C 155/12
ECLI:DE:AGBECH:2012:1101.239C155.12.0A
Orientierungssatz
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel
"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."
berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.(Rn.17)
Verfahrensgang
nachgehend LG Berlin, 20. Juni 2013, 67 S 619/12
nachgehend BGH, 3. Dezember 2014, VIII ZR 224/13, Urteil
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.440,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.05.2012 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger sind aufgrund Mietvertrags vom 07.02.1990 seit dem 01.03.1990 Mieter einer Wohnung im Hause ... in Berlin-Charlottenburg. Die Beklagte ist durch den Erwerb des Grundstücks auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten.
In dem Mietvertrag, auf den Bezug genommen wird (Bl. 14-18 d.A.), ist in § 11 zu den Schönheitsreparaturen folgendes vereinbart:
“1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen läßt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
In der ebenfalls am 07.02.1990 getroffenen Zusatzvereinbarung, auf die Bezug genommen wird (Bl. 19 d.A.), heißt es:
„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, daß der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“
Die Beklagte teilte den Klägern mit Schreiben vom 22.02.2012 und 27.03.2012 mit, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst auf ihre Kosten durchführen lassen werde. Dies lehnten die Kläger mit Schreiben vom 01.04.2012 unter Bezugnahme auf die mietvertragliche Vereinbarung ab und kündigten die eigene Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf von mindestens 5 Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen an. Mit Schreiben vom 07.05.2012 (Bl. 20 f. d.A.) teilten die Kläger der Beklagten mit, dass die Wohnung renoviert ist und forderten sie unter Fristsetzung auf den 15.05.2012 zur Zahlung von 2.440,78 EUR auf.
Die Kläger behaupten, zwischenzeitlich seien alle Decken, Wände und Türen sowie alle vier Heizkörper der Wohnung gestrichen worden.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.440,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.05.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass Schönheitsreparaturen erforderlich waren und von den Klägern durchgeführt wurden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Gründe für eine Unwirksamkeit der zu den Schönheitsreparaturen getroffenen mietvertraglichen Regelungen sind nicht ersichtlich. Eine Vertragsänderung ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Insoweit ist es unerheblich, dass die Beklagte erklärte, Schönheitsreparaturen künftig selbst vornehmen und eine Kostenerstattung an die Kläger für etwa durchgeführte Schönheitsreparaturen nicht mehr leisten zu wollen.
Gem. § 11 Abs. 1 des Mietvertrags trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten aus den vertraglichen Regelungen jedoch nicht. Ausdrücklich ist jedoch dem Mieter gem. § 11 Abs. 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt worden, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Für den Fall der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger haben diese einen Anspruch auf Kostenerstattung nach dem Kostenansatz der II. Berechnungsverordnung (II. BV).
Soweit die Beklagte bestreitet, dass die Kläger überhaupt Schönheitsreparaturen ausgeführt haben, ist dieses Bestreiten nicht hinreichend substantiiert. Aus dem Vortrag der Kläger ergibt sich hinreichend konkret, dass sie im Zeitraum zwischen dem 01.04.2012 und dem 07.05.2012 Schönheitsreparaturen, und zwar im einzelnen Streichen der Decken, Wände, Türen und Heizkörper der Wohnung, vorgenommen haben wollen. Als Vermieter hätte es der Beklagten auf diesen Vortrag oblegen, sich durch eine Besichtigung der Wohnung von der Durchführung der Schönheitsreparaturen ein Bild zu machen. Dies hat sie jedoch nicht getan. Das Bestreiten der Beklagten erfolgt ersichtlich ins Blaue hinein und ist daher unbeachtlich.
Soweit die Beklagte die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen pauschal bestreitet, ist ihr Vortrag ebenfalls nicht hinreichend substantiiert. Da die Parteien keine festen Abrechnungstermine vereinbart haben, sondern einerseits eine Kostenerstattung nur für aufgrund normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen vereinbart und andererseits als Abrechnungsmodus eine Zeitspanne von fünf Jahren vereinbart haben, ist die vertragliche Regelung gem. §§ 133, 157 BGB auszulegen. Nach der Interessenlage der Parteien ist davon auszugehen, dass es sich bei der als Abrechnungsmodus angesetzten Zeitspanne von fünf Jahren um eine widerlegbare Regelvermutung handelt, mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen und daraus folgend ein Kostenerstattungsanspruch regelmäßig alle fünf Jahre fällig sind. Es hätte der Beklagten oblegen, konkret dazu vorzutragen, dass und aus welchem Grund vorliegend Schönheitsreparaturen aufgrund normaler Abnutzung nicht notwendig gewesen sein sollen oder dass das Erfordernis von Schönheitsreparaturen nicht auf einer normalen Abnutzung beruhte. Mangels entsprechenden Vortrags der Beklagten war entsprechend der Regelvermutung davon auszugehen, dass Schönheitsreparaturen infolge einer normalen Abnutzung im Zeitpunkt der Vornahme erforderlich waren. Dass die letzten Schönheitsreparaturen mindestens fünf Jahre zurücklagen, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die Höhe des Kostenerstattungsanspruch beläuft sich gem. § 11 Abs. 2 des Mietvertrags und der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag in Verbindung mit § 28 Abs. 4 der geltenden II. BV auf 2.440,78 EUR. § 28 Abs. 4 II. BV sieht einen Kostenansatz von 8,50 EUR je qm Wohnfläche pro Jahr vor. Bei der Größe der Wohnung der Kläger von 57,43 qm und einem Zeitraum von fünf Jahren ergibt sich der vorgenannte Betrag.