Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 10.04.2013 – 73 C 163/12

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Die Klägerin und die Beklagten sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in Berlin-... . Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungen Nr. 71 und 73 nach der Nummerierung in der Teilungserklärung. Die Gemeinschaft wird von der aus dem Rubrum ersichtlichen GmbH verwaltet.

Im Bereich des Sondereigentums der Wohnung Nr. 71 befindet sich ein Zubehörraum, in dem sich Wasserabsperrventile, Strangabsperrungen für die Heizung sowie diverse Heizungsrohre und Wasserleitungen an der Decke und am Fußboden, der Telekomverteiler, die zweite Tür zum Heizungsraum und die Verteilergruppe für den Kabelanschluss befinden. Diese Einrichtungen sind im Gemeinschaftseigentum. Außerdem sind nach Auffassung der Klägerin zwei Räume der Einheit Nr. 73 durch den Fahrstuhlbereich beeinträchtigt. Auch dieser Fahrstuhl steht im Gemeinschaftseigentum.

Auf Antrag der Klägerin wurde die Frage, ob ihr von der Gemeinschaft ein monatliches Nutzungsentgelt von 70,00 € für die nach ihrer Auffassung dadurch bestehende Nutzungsminderung bzw. den Nutzungsausfall zustehe, auf die Tagesordnung der Versammlung vom 14. November 2012 gesetzt. Zu TOP 12 dieser Versammlung wurde der entsprechende Antrag mehrheitlich abgelehnt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlung vom 14. November 2012 wird auf die Ablichtung des Protokolls Bl. 9 - 14 d. A. verwiesen. Wegen der Beschlussfassung zu TOP 12 insbesondere auf Bl. 13 u. 14 d. A..

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Klage der Klägerin, die am 11. Dezember 2012 bei Gericht einging und in der Klageschrift näher begründet wurde. Auf Grundlage des von der Klägerin angegebenen vorläufigen Streitwerts übersandte die Geschäftsstelle des Amtsgerichts Charlottenburg dem Klägervertreter am 18. Dezember 2012 die Anforderung des Gerichtskostenvorschusses. Der Gerichtskostenvorschuss wurde am 28. Januar 2013 bei Gericht von der Rechtsschutzversicherung der Klägerin eingezahlt. Daraufhin wurde die Klage der Verwalterin der Gemeinschaft als Zustellungsvertreterin der Beklagten am 02. Februar 2013 zugestellt. Die Klägerin ist der Auffassung, dass der angefochtene Beschluss rechtswidrig sei, weil ihr eine Nutzungsentschädigung rechtlich zustehe. Sie ist mittlerweile der Auffassung, dass diese Nutzungsentschädigung in Höhe von 85,60 € monatlich ab dem 01. Januar 2013 zu bemessen sei. Die Zahlung einer solchen Nutzungsentschädigung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb sie auf entsprechende Beschlussfassung einen Anspruch habe und diesen im Wege des Ersetzungsantrages auch verfolgt.

Die Klägerin beantragt:

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.11.2012 zu TOP 12 wird für ungültig erklärt.

2. Den Beklagten wird aufgegeben, der Zahlung eines Nutzungsentgelts an die Klägerin in Höhe von 85,60 € monatlich ab dem 01.01.2013 für die teilweise Nutzung der WE 71 und 73 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie halten die Klage für verfristet. Außerdem stünde der Klägerin keinerlei Anspruch zu, da zum Einen nicht ersichtlich sei, wieso ihr Sondereigentum überhaupt beeinträchtigt sei, da beispielsweise der Fahrstuhl zur Hofseite hin am Ende des Treppenhauses belegen sei und weder Bad noch Küche der Wohnung Nr. 73 beeinträchtige.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist bezüglich des Ersetzungsantrages (Klageantrag zu 2) unzulässig. Mit diesem Antrag begehrt die Klägerin eine Anweisung an den Verwalter, einen bestimmten von ihr beanspruchten Betrag (der im Übrigen höher ist, als der Betrag, der Gegenstand der Beschlussfassung war) an sie - die Klägerin - zu zahlen. Die Klägerin hat kein Rechtsschutzbedürfnis dafür, dass eine entsprechende Beschlussfassung vom Gericht ersetzt wird, da sie ihr Rechtsschutzziel auf einfachere Weise erreichen kann. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. 3 Nr. 4 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, gegen die Gemeinschaft bestehende Zahlungsansprüche zu erfüllen. Einer vorgehenden Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es dafür nicht (vg. § 27 Abs. 4 WEG: Unentziehbare Kernpflicht der Verwaltung). Er unterliegt insoweit selbstverständlich den Weisungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann entsprechende Weisungen in Zweifelsfällen auch einholen. Die entsprechende Weisung hat jedoch keinerlei Auswirkung auf den Bestand des Anspruches, der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht und hindert auch weder einen Verzugseintritt noch die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs, auch wenn der Zahlungsanspruch, der verfolgt wird, einem Wohnungseigentümer zusteht. Es handelt sich bei der Erfüllung einer Zahlungsforderung daher auch nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne der §§ 21 Abs. 3 u. 4 WEG, bei denen nach herrschender Auffassung ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Vornahmeklage erst dann besteht, wenn der klagende Wohnungseigentümer vor Beschreiten des Rechtsweges vergeblich versucht hat, eine seinem Anspruch genügende Beschlussfassung herbeizuführen. Die hier ablehnende Beschlussfassung hat daher auch keine Auswirkung auf den vermeintlichen Anspruch der Klägerin. Dieser bleibt es unbenommen, diesen gerichtlich geltend zu machen. Das Gericht merkt lediglich an, dass jedenfalls der bisherige Vortrag der Klägerin weder nach Grund und Höhe einen entsprechenden Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, die für den hier in Rede stehenden Anspruch alleine passiv legitimiert wäre, ergibt. Dass sich im Bereich ihres Sondereigentums Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums befinden, ist kein Umstand, der per se eine Zahlungspflicht auslösen würde. Aus § 5 Abs. 2 WEG ergibt sich vielmehr, dass Einlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sich auch im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden können. Wenn dies so ist, ergibt sich daraus in der Regel kein Ausgleichsanspruch für den betroffenen Sondereigentümer. Warum hier ausnahmsweise etwas Anderes gelten soll, macht der Vortrag der Klägerin nicht deutlich. Ob Ansprüche auf Rückbau dieser Einrichtungen bzw. auf deren Verlegung bestehen, ist auch nicht Gegenstand dieses Verfahrens und könnte auch nicht im Wege einer Zahlungsklage verfolgt werden.

Soweit die Klägerin den gefassten Negativbeschluss anficht, ist die Klage gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des BGH kann eine solche Anfechtungsklage regelmäßig auch gegen einen Negativbeschluss, also einen Beschluss, der sich in der Ablehnung eines Beschlussantrages erschöpft, erhoben werden. Da er der Sache nach auch eine Weisung an den Verwalter enthält, den entsprechenden Anspruch der Klägerin nicht zu befriedigen, enthält er auch eine Sachregelung und ist daher daraufhin auch überprüfbar, ob er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Würde er für ungültig erklärt, wäre der Verwalter wieder in der Pflicht gemäß den oben genannten Vorschriften zu prüfen und grundsätzlich selbst zu entscheiden, ob er den Zahlungsanspruch der Klägerin für begründet hält.

Die Klage ist jedoch unbegründet, weil sie nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG erhoben wurde. Die Monatsfrist beginnt mit der Beschlussfassung. Sie endete hier daher am 14. Dezember 2012. Zustellung, also die Erhebung der Klage im Sinne des § 253 Abs. 1 ZPO, erfolgte jedoch erst am 02. Februar 2013. Der Klägerin kommt hier nicht die Vorschrift des § 167 ZPO zugute, wonach die Wirkung der Zustellung bereits mit Eingang der Klage bzw. des Antrags eintritt, wenn die Zustellung der Klage bzw. des Antrags demnächst erfolgt. Von demnächstiger Zustellung in diesem Sinne kann nämlich nur dann ausgegangen werden, wenn insbesondere der Gerichtskostenvorschuss gemäß § 12 Abs. 1 GKG, den der Kläger grundsätzlich nicht bereits mit Klageeinreichung einzahlen muss, vom Kläger innerhalb einer Frist von allenfalls zwei Wochen oder ein bisschen mehr bei Gericht eingezahlt wird (BGH NZM 2009, 199, 201). Auf die Vorschusszahlung durch seinen Rechtsschutzversicherer darf der Kläger dabei nicht untätig warten. Insoweit gehen Fehler durch eine verzögerliche Bearbeitung der Gerichtskostenrechnung durch den Versicherer zu Lasten des Klägers (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 167 Rdnr. 15).

Da keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit des Beschlusses bestehen, die grundsätzlich auch unabhängig von irgendwelchen Fristen Berücksichtigung finden müsste, muss die Anfechtungsklage daher abgewiesen werden. Nochmals ist darauf hinzuweisen, dass die Ablehnung einer Zahlung nicht bedeutet, dass der Klägerin irgendwelche Ansprüche abgeschnitten werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.