Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 10.04.2013 – 73 C 174/12

Orientierungssatz

1. Ist wegen des Ausfalls von Heizkostenverteilern eine genaue verbrauchsorientierte Heizkostenabrechnung nicht möglich, so ist eine Wohnungseigentümermehrheit nicht frei in der Wahl ihrer Schätzmethode.(Rn.12)

2. Da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahe kommende Werte in die Abrechnung einzustellen, sind die individuellen Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden.(Rn.12)

3. Es ist daher zunächst auf vergleichbare Verbrauchsermittlungen früherer Zeiträume oder vergleichbare Räume abzustellen. Erst wenn dies nicht möglich ist, ist der Verbrauch auf der Grundlage des Durchschnittsverbrauchs des gesamten Gebäudes zu schätzen.(Rn.12)

1. Der Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 23.11.2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin wird bezüglich des Punktes Heizkosten in den Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2011 für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vollstreckbar.

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... 1... Berlin. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 47, der Kläger Eigentümer der Wohnung Nr. 40.

Am 23. November 2012 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, zu deren TOP 4 die Gesamtabrechnung 2011 nebst den Einzelabrechnungen mehrheitlich beschlossen wurde. Bestandteil dieser Abrechnung war die Heizkostenabrechnung 2011. Dabei wurde bei der Wohnung Nr. 40 der Verbrauch geschätzt. Als Schätzgrundlage wurde dabei der Durchschnittsverbrauch des gesamten Gebäudes genommen. Wegen der Einzelheiten der beschlossenen Abrechnung wird auf die Ablichtung der Heizkostenabrechnungen der Kläger und die Einzelabrechnung der Klägerin Bl. 14 bis 26 d. A. verwiesen.

Die Kläger haben den o. g. Beschluss mit ihrer am 20. Dezember 2012 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten mit dem Antrag, jeweils die Heizkostenabrechnung in ihren Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären. Sie rügen, dass bezüglich der Wohnung Nr. 47 der Abrechnung die Ablesewerte von 2010 zugrunde gelegt worden seien. Bezüglich der Wohnung 47 seien bei zwei von vier Heizkörpern Ablesewerte vorhanden gewesen, im Übrigen sei es unangemessen gewesen, die Verbrauchswerte anderer Wohnungen als Schätzgrundlage zu nehmen. Er halte sich in den Wintermonaten überwiegend im Ausland auf und habe daher regelmäßig nur einen geringen Verbrauch. Es hätte daher der Verbrauch der Vorjahre - auch derjenige einer anderen Wohnung, die er in derselben Anlage bewohnt habe - als Schätzgrundlage genommen werden müssen. Dies sei auch nach der HeizkostenVO vorrangig erforderlich.

Die Kläger beantragen nunmehr,

den Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 23. November 2012 bezüglich des Punktes Heizkosten in der Gesamt- und Einzelabrechnung 2011 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Abrechnung seien die Verbrauchswerte zugrunde gelegt worden, die die Klägerin im Wege der Selbstablesung dem mit der Heizkostenabrechnung betrauten Unternehmen für 2011 mitgeteilt hatte.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG als Anfechtungsklage zulässig. Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass die Klage zunächst nur in Bezug auf die Einzelabrechnungen der Kläger erhoben wurde und erst im Termin zur mündlichen Verhandlung - also nach Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 WEG - von den Klägern klargestellt wurde, dass die Heizkostenabrechnung insgesamt Gegenstand der Anfechtung ist. Die zunächst erfolgte Beschränkung auf die Einzelabrechnungen der Kläger war unwirksam, denn soweit die Kläger mit ihrem Vortrag recht haben, dass auf sie aufgrund der gerügten Mängel der Abrechnung zu viel Heizkosten umgelegt worden seien, würde dies dazu führen, dass auf andere Einzelabrechnungen höhere Beträge umzulegen sind. Die Kläger können nicht beanspruchen, dass nur ihre Einzelabrechnungen für ungültig erklärt werden, da sie nur Anspruch auf eine Abrechnung haben, die insgesamt den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die unzulässige Beschränkung ist jedoch schon ausweislich der in der Klageschrift erfolgten Klagebegründung dahingehend auszulegen, dass die beschlossene Heizkostenabrechnung insgesamt angefochten wird. Auf diesen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung kann die Anfechtung beschränkt werden (BGH NJW 2010, 2127). Der ursprünglich seinem Wortlaut nach unzulässig beschränkte Antrag ist dahingehend auszulegen, dass der Beschluss im zulässigen Umfang angefochten wird. Der Antrag ist regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Partei mit ihrer Prozesshandlung das begehrt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (BGH ZWE 2013, 47, 48).

Die Klage wurde mit den obigen Maßgaben innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG i. V. mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Sie ist auch inhaltlich begründet.

Die Kläger dringen bereits mit der Rüge durch, bei der Wohnung Nr. 40 sei die falsche Schätzmethode verwandt worden. Die Parteien sind sich im Grundsatz darüber einig, dass hier eine Schätzung wegen Ausfalls von mindestens zwei Heizkostenverteilern in dieser Wohnung notwendig ist. Gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO ist der Verbrauch deshalb auf Grundlage des Durchschnittsverbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume oder aber des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes zu schätzen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Eigentümermehrheit gemäß §§ 3, 6 Abs. 4 HeizkostenVO nicht völlig frei in der Wahl seiner Schätzmethode. Sie muss sich gemäß § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens halten. Da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahe kommende Werte in die Abrechnung einzustellen, sind die individuellen Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen (3. Alternative des § 9a Abs. 1 HeizkostenVO) anzuwenden (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizkostenVO Rdnr. 7). Erst wenn die Anwendung des individuellen Verfahrens nicht möglich ist - etwa weil vergleichbare Verbrauchsermittlungen früherer Zeiträume oder vergleichbare Räume nicht vorhanden sind - ist die generelle Methode anzuwenden. Für das Vorliegen einer solchen Ausnahmekonstellation tragen die Beklagten hier nichts vor.

Die weiteren Rügen gegen die Verteilung der Heizkosten können danach dahingestellt bleiben, da die Abrechnung der Heizkosten sowieso neu zu erstellen ist. Es bleibt daher zunächst den Parteien überlassen zu klären, welches die richtigen Ablesewerte 2011 für die Wohnung Nr. 47 sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.