Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 17.10.2013 – 211 C 567/12

Orientierungssatz

1. Ist ein Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung vorhanden, so handelt es sich um ein wohnwerterhöhendes Merkmal, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung des Raumes druch den Mieter.(Rn.19)

2. Auch die Erneuerung der Fassade und ein erneuertes Dach Mitte der 90er Jahre stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar; einzelne kleine Putzschäden reichen für einen schlechten Instandhaltungszustand nicht aus. Unberücksichtigt bleiben auch Schäden, die erst nach dem erklärten Mieterhöhungsverlangen entstanden sind.(Rn.20)

3. Ist der vom Mieter angeführte "feuchte Keller" bauzeittypisch und damit vertragsgemäß, weil sich das Gebäude im sogenannten „nassen Dreieck“ befindet und bauzeitgemäß keine Abdichtungen gegen die Feuchtigkeit vorgesehen ist, liegt kein Instandhaltungsrückstand oder schlechter Instandhaltungszustand vor und damit kein wohnwertminderndes Merkmal.(Rn.21)

4. Liegt die Wohnung in einer bevorzugten Citylage der Großstadt Berlin und ist durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen ausgezeichnet und geht dies auch mit einer Zunahme des Besucher- und Lieferverkehrs einher, so ist die Merkmalsgruppe 5 ausgeglichen.(Rn.22)

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus ..., 1... Berlin, 2. OG rechts gelegene Wohnung von bisher monatlich 737,45 € um weitere 27,09 € auf monatlich 764,54 € mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2012 zuzustimmen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % dieses Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Haus ... Berlin, 2. OG rechts aufgrund eines Mietvertrages der Parteien vom 5. Februar 1990. Die Wohnung hat eine Größe von 150,15 qm. Gemäß § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages besteht die Wohnung aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Kammer, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, 1 Balkon und einem Kellerraum. Wegen des Inhaltes des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 8 - 11 d.A. Bezug genommen.

Die Nettokaltmiete betrug zum 1. Januar 2003 € 706,06.

Mit Schreiben vom 18. Juli 2012 forderte der Kläger die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 58,48 € auf 764,54 € mit Wirkung zum 1. Oktober 2012 zuzustimmen. Zur Begründung nahm der Kläger Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2011, Mietspiegelfeld K 2. Wegen des Inhaltes des Mieterhöhungsverlangens im Einzelnen wird auf Bl. 12 und 13 d.A. Bezug genommen.

Die Beklagte stimmte vorprozessual einer Mieterhöhung auf 735,45 € zu.

Die Parteien sind sich einig, dass die Merkmalsgruppe 1 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2011 überwiegend wohnwertmindernde Merkmale aufweist, die Merkmalsgruppe 2 ausgeglichen ist.

Mit seiner Klage vom 5. November 2012, die der Beklagten am 11. Dezember 2012 zugestellt worden ist, forderte der Kläger die Beklagte nochmals auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 764,54 € zuzustimmen.

Der Kläger trägt vor, der geforderte Mietzins sei ortsüblich und angemessen. Durch die vorhandene Kammer in der Wohnung liege in der Merkmalsgruppe 3 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. Im Balkonzimmer und Erkerzimmer befindet sich aufwendiger Stuck. Der Eingangsbereich des Hauses sei repräsentativ gestaltet. Er verfüge über helle Farben und einem historischen Fliesenboden, der noch in einer handwerklich aufwendigen Verlegeart hergestellt worden sei. Die überwiegend weiß gestrichene Holztreppe sei mit einem edlen roten Läufer belegt. Das Holzgeländer sei aufwendig gearbeitet, mit profilierten Holzbaulüstern. Die Wände seien wagerecht durch Profilleisten strukturiert. Der Instandhaltungszustand sei überdurchschnittlich. Das Dach sei Mitte 1990 erneuert und wärmegedämmt worden, die Fassade sei Anfang 1990 erneuert worden. Die Brandmauer des Gartenhauses sei Mitte 1990 zusätzlich wärmegedämmt worden. Lediglich an einer Innenhoffassade blättere etwas Farbe ab, der Putz darunter sei völlig in Ordnung. Das Gebäude befinde sich im sogenannten „nassen Dreieck“ so dass immer wieder Grundwasser hochsteige. Vermieterseits seien 6 Tauchpumpen vorhanden, die automatisch anspringen würden, wenn das Grundwasser steige. Das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet, die Müllstandsfläche sei gepflegt in einem verschlossenen Innenhof. Das Wohngebäude befinde sich in einer bevorzugten Citylage.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die im Haus ... ... Berlin, 2. OG rechts gelegene Wohnung von bisher monatlich 737,45 € um weitere 27,09 € auf monatlich 764,54 € mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2012 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte entgegnet, mit der vorprozessualen Zustimmung zahle sie den ortsüblichen und angemessenen Mietzins. Das Merkmal Abstellraum sei nicht gegeben, da der 7,54 qm große Raum auch als Gäste- oder Kinderzimmer genutzt werden kann. Der nur in zwei Zimmern vorhandene Stuck sei bei Anmietung in einem schlechten Zustand gewesen, ohne erkennbare Struktur. Sie selbst habe für den heutigen Zustand Sorge getragen. Die Elektroleitungen lägen überwiegend auf Putz. Der Hauseingang sei eher düster, an der Hauseingangstür blättere Farbe ab. Der Anstrich sei von einfacher Ausführung und schmuddelig. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Bodenbelag seien nicht vorhanden. Der Instandhaltungszustand sei schlecht. In der 2. Januarhälfte 2013 sei von der Unterseite eines Balkons Putz abgeplatzt. Aus dem Fliesensockel seien Fliesen heraus gebrochen. Bei einer Remise/Anbau im Hof sei unter der Dachrinne ein großes Stück Mauerwert/Putz heraus gebrochen. Der Keller stehe immer wieder unter Wasser und sei dauerdurchfeuchtet. Die Wohnlage werde durch den Liefer- und Kundenverkehr des Wahrenhauses ... beeinträchtigt. Zusätzliche Einbruchssicherungsmaßnahmen gebe es weder an der Wohnungs- noch Haustür. Die Wohnungseingangstür verfüge nur über ein normales Abus-Schloss. Der Fahrzeugverkehr habe gegenüber den Feststellungen im Gutachten des Sachverständigen ... vom 5. März 2007 zum Rechtsstreit der Parteien vor dem Amtsgericht Charlottenburg 215 C 73/06 noch zugenommen. Am 23. März 2013 habe sie 268 Fahrbewegungen in einer Stunde gezählt, an drei anderen Tagen im März zwischen 124 und 140 Fahrbewegungen pro Stunde.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß den §§ 558, 558 b BGB. Denn die vom Kläger verlangte Miete von 764,54 € nette kalt (764,54 € : 150,50 m² = 5,08 €/m²) ist ortsüblich und angemessen.

Zur Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens bezieht sich das Gericht auf den Berliner Mietspiegel 2011, der als qualifizierter Mietspiegel als Beweismittel auch geeignet ist. Der Berliner Mietspiegel 2011 ist auch anwendbar, da dieser beim Zugang des Zustimmungsverlangens im Juli 2012 noch Anwendung fand (Paland, Weidenkaff, 70. Auflg. § 558 a Rz. 8).

Die Streitwohnung ist in das Mietspiegelfeld K 2 mit einem Mittelwert von 5,08 €/qm einzuordnen.

Dieser Mittelwert stellt auch den ortsüblichen und angemessenen Mietzins dar. Denn die Merkmalsgruppe 1 ist unstreitig wohnwertmindernd zu berücksichtigen, die Merkmalsgruppe 2 ist ausgeglichen. Die Merkmalsgruppe 3 bewertet das Gericht ebenfalls ausgeglichen. Denn es liegt das wohnwerterhöhende Merkmal - Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung - vor. Das ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag, der als Bestandteil der Wohnung eine Kammer ausweist. Diese Kammer ist unstreitig auch vorhanden. Wie die Beklagte diesen Raum tatsächlich nutzt, ist dagegen unerheblich.

Die Merkmalsgruppe 4 bewertet das Gericht wohnwerterhöhend. Denn mit der Erneuerung der Fassade und dem erneuerten Dach Mitte der 90er Jahre liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. Dieses Merkmal konnte die Beklagte auch nicht lediglich einfach bestreiten, da sie zurzeit der Ausführung der Arbeiten bereits Mieterin war. Dagegen hat die Beklagte einen schlechten Instandhaltungszustand nicht ausreichend dargetan. Einzelne kleine Putzschäden reichen für einen schlechten Instandhaltungszustand nicht aus. Unberücksichtigt bleiben in diesem Verfahren auch Schäden, die erst nach dem erklärten Mieterhöhungsverlangen entstanden sind. Auch ein feuchter Keller stellt vorliegend kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Denn die Beklagte trägt nicht vor, dass der feuchte Keller auf einen schlechten Instandhaltungszustand zurückzuführen ist.

Ist wie vorliegend der feuchte Keller bauzeittypisch und damit vertragsgemäß, weil sich das Gebäude im sogenannten „nassen Dreieck“ befindet und bauzeitgemäß keine Abdichtungen gegen die Feuchtigkeit vorgesehen ist, liegt kein Instandhaltungsrückstand oder schlechter Instandhaltungszustand vor und damit kein wohnwertminderndes Merkmal.

Die Merkmalsgruppe 5 ist ausgeglichen. Die ... straße liegt nach der Definition der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in einer bevorzugten Citylage. Denn die Lage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten ist gegeben. Die Wohnung befindet sich nahe einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin und ist durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen ausgezeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben, nämlich dem ... und auch die ... . In dieser Merkmalsgruppe liegt aber auch das wohnwertmindernde Merkmal Lärm durch Liefer- und Kundenverkehr vor. Bereits in den vorgelegten Gutachten des Sachverständigen ... vom 5. März 2007 wird ein starker Lieferverkehr über die ... straße zur Belieferung des Wahrenhauses ... festgestellt. Die Beklagte trägt eine Zunahme des Verkehrs vor, ohne dass der Kläger dies substantiiert bestreitet. Zweifelsfrei hat die Einkaufsmeile ... in den letzten Jahren wieder an Interesse und Bedeutung gewonnen. Dies geht aber auch mit einer Zunahme des Besucher- und Lieferverkehrs einher. Es liegen damit keine Umstände vor und werden auch nicht von dem Kläger vorgetragen, die gegenüber der Bewertung im Jahr 2007 eine geringere Lärmbelästigung durch Liefer- und Kundenverkehr begründen könnten. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale hat der Kläger in dieser Merkmalsgruppe dagegen nicht vorgetragen. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld und Sichtbegrenzung der Müllstandsflächen liegen ausweislich der eingereichten Fotos nicht vor.

Aus der Gegenüberstellung der einzelnen Merkmalsgruppen ergibt sich weder ein Zuschlag, noch ein Abschlag zum Mittelwert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf die §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.