Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 27.02.2014 – 239 C 251/13

Orientierungssatz

Das wohnwertmindernde Merkmal "Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar" im Berliner Mietspiegel ist bereits erfüllt, wenn sich in der Küche kein Wasseranschluss für eine Geschirrspülmaschine befindet. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter einen solchen Anschluss legen lassen kann, denn der Mietspiegel stellt darauf ab, ob der Vermieter einen solchen Anschluss nicht zur Verfügung stellt.

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Abfassung eines Tatbestandes wurde gem. § 313a ZPO abgesehen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 09.04.2013 erklärten Mieterhöhung gegen die Beklagte.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 09.04.2013 ist zwar formell wirksam. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten beläuft sich entgegen der Auffassung der Klägerin jedoch nur auf 297,69 EUR nettokalt monatlich.

Das Mieterhöhungsverlangen ist anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu bewerten, weil diesem die am 01.09.2012 üblicherweise gezahlten Mieten zugrunde liegen.

Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013 ist neutral einzuordnen, weil wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale nicht vorliegen.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist negativ zu berücksichtigen. Unstreitig befindet sich in der Küche kein Anschluss für eine Geschirrspülmaschine. Damit ist das wohnwertmindernde Merkmal „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder nicht anschließbar“ erfüllt. Soweit die Klägerin meint, es komme nur darauf an, ob ein Geschirrspüler „rein abstrakt anschließbar“ sei, kann dem nicht gefolgt werden. Ohne einen entsprechenden Anschluss kann ein Geschirrspüler nicht angeschlossen werden. Der Mietspiegel stellt gerade darauf ab, dass der Vermieter einen solchen Anschluss nicht zur Verfügung stellt und ordnet dies als wohnwertmindernd ein. Darauf, ob der Mieter einen solchen Anschluss legen lassen könnte, kommt es nicht an (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 25.11.2011, Az.: 63 S 139/11, zitiert nach juris Rn. 12). Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten. Die Klägerin hat die behaupteten wohnwerterhöhenden Merkmale nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

Das Vorhandensein von Schallschutzfenstern genügt für eine wohnwerterhöhende Berücksich-tigung nicht. Nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist vielmehr erforderlich, dass „überwiegend“ Schallschutzfenster vorhanden sind. Dazu hat die Klägerin trotz entsprechenden Hinweises des Gerichts nichts dargelegt.

Auch der unstreitig vorhandene - einfache - Breitbandkabelanschluss ohne zusätzliche vertrag-liche Bindung des Mieters mit Dritten ist nicht als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Voraus-setzung für die Berücksichtigung eines Breitbandkabelanschlusses als wohnwerterhöhend ist nach der Orientierungshilfe, dass dieser rückkanalfähig ist. Daran fehlt es vorliegend.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist mangels wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale neutral einzuordnen.

Zu Lasten der Beklagten kann auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als neutral berücksichtigt werden. Darauf, ob die Müllstandsfläche offen und ungepflegt ist, kommt es daher nicht an.

Im Ergebnis sind damit vier Gruppen neutral und eine Gruppe negativ einzuordnen, so dass der Mittelwert des Mietspiegelfeldes F 2 in Höhe von 6,07 EUR/qm um einen Betrag in Höhe von 0,16 EUR/qm (20 %) zu verringern ist. Damit ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 5,91 EUR/qm nettokalt = 297,69 EUR monatlich (50,37 qm x 5,91 EUR), die noch unter der von der Beklagten bereits gezahlten Nettokaltmiete von 302,22 EUR liegt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Zuständigkeitsstreitwert wird gem. § 9 ZPO auf 465,36 EUR und der Gebührenstreitwert gem. § 41 Abs. 5 GKG auf 132,96 EUR festgesetzt.