Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 13.10.2014 – 213 C 106/14

Orientierungssatz

1. Der Mieter muss einer Mieterhöhung nicht zustimmen, wenn die ortsübliche Miete unterhalb des derzeit geschuldeten Betrages liegt.(Rn.14)

2. In der Merkmalgruppe 1 („Bad“) überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale, wenn das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist.(Rn.18)

3. Die Ausstattung des Waschbeckens mit einer Einhebelmischbatterie genügt nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals, wenn die Badewanne mit einer Zweigriffarmatur versehen ist, weil der Begriff „Einhebelmischbatterie“ im Mietspiegel sich auf das gesamte Bad bezieht.(Rn.18)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 Prozent abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 Prozent leistet.

Der Kläger begehrt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB.

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 14. September 2000 vom Kläger die in der ... ... in ... Berlin im dritten Obergeschoss rechts gelegene Wohnung mit einer Größe von 94,19 m² an. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 610 EUR monatlich. Die in einem bis 1918 bezugsfertigen Gebäude gelegene Wohnung verfügt über eine Sammelheizung, Bad und Innen-WC. Der Eingangsbereich ist repräsentativ.

Das Waschbecken des Badezimmers ist mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet, wohingegen die Badewanne mit einer Zweigriffarmatur ausgestattet ist. Eine separate Dusche ist nicht vorhanden. Die Wohnung verfügt über einen rückkanalfähigen Kabelanschluss und in der Küche ist eine Speisekammer vorhanden. Die Müllstandsfläche ist gepflegt, verfügt über eine sichtbegrenzende Gestaltung und ist nur den Mietern zugänglich. Es ist Verkehrslärm vorhanden.

Mit Schreiben vom 30. Januar 2014 verlangte der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 22,50 EUR monatlich auf 632,50 EUR monatlich ab dem 1. April 2014.

Der Kläger behauptet, bei sämtlichen Fenstern der Wohnungen handele es sich um Schallschutzfenster mit Isolierverglasung. Die Bäder des Gebäudes seien in den 90er-Jahren modernisiert worden.

Der Kläger beantragt mit der am 30. Juni 2014 bei Gericht eingegangenen und dem Beklagten am 25. Juli 2014 zugestellten Klage,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung in dem Objekt ... in ... Berlin, 3. OG rechts, von derzeit monatlich 610,00 EUR um 22,50 EUR auf 632,50 EUR mit Wirkung ab dem 1. April 2014 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass das Bad nicht modernisiert sei. Zudem stehe die Wanne frei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1. September 2014 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Etwaige formale Bedenken gegen das Zustimmungsverlangen bestehen nicht. Der Kläger hat auch, was Zulässigkeitsvoraussetzung ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 558b BGB, Rn. 91, m.w.N.), die Klage innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben. Ferner ist das zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen ausreichend gemäß § 558 a Abs. 1 BGB begründet. Es wurde auf den Mietspiegel gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Bezug genommen. Die Mieterhöhungserklärung entspricht auch der gesetzlichen Form, wobei nach § 558a Abs. 1 BGB die Erteilung in Textform nach § 126 b BGB genügt.

II.

Die Klage ist allerdings unbegründet. Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete - abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten - seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird. Die ortsübliche Miete der seitens der Beklagten angemieteten Wohnung liegt aber unterhalb des derzeit geschuldeten Betrages, so dass der Beklagte zu keiner Zustimmung verpflichtet ist.

1.

Für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, ist der Berliner Mietspiegel heranzuziehen, auf den sich beide Parteien berufen. Die streitgegenständliche Wohnung ist dabei dem Mietspiegelfeld L1 zuzuordnen, da die vor 1918 errichtete Wohnung über 90 Quadratmetern groß ist und über ein Bad mit WC und Sammelheizung verfügt. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung in guter Wohnlage. Der Mittelwert dieses Mietspiegelfeldes beträgt 5,77 EUR/m², der obere Spannenwert beträgt 7,67 EUR/m², der untere Spannenwert 4,36 EUR/m².

2.

Die Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung führt zu der Annahme einer gerechtfertigten Nettokaltmiete von unterhalb 610 EUR und damit unterhalb der derzeit geschuldeten Miete. Auf den Mittelwert von 5,77 EUR/m² ist nach der Spanneneinordnung nur ein Zuschlag von 0,38 EUR/m² und damit 20% von 1,90 Euro/m² monatlich (20% der Differenz zwischen Mittel-/Oberwert) vorzunehmen. Danach ist ein Betrag von 6,15 EUR/m² und auf die Wohnung bezogen ein Betrag von 579,27 EUR ortsüblich.

Die Merkmalgruppen 2 („Küche“) und 5 („Wohnumfeld“) sind nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien ausgeglichen zu bewerten, da weder wohnwerterhöhende, noch wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Unstreitig überwiegen zudem in der Merkmalgruppen 3 („Wohnung“) und 4 („Gebäude“) die wohnwerterhöhenden Merkmale. Bei der Merkmalgruppe 3 kommt es dabei nicht einmal darauf an, ob die Fenster überwiegend isolierverglast und mit Schallschutz versehen sind, da jedenfalls ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden ist.

In der Merkmalgruppe 1 („Bad“) überwiegen hingegen die wohnwertmindernden Merkmale. Es liegt ein wohnwertminderndes Merkmal darin begründet, dass das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist. Sofern der Kläger bestreitet, dass die Wanne frei steht, lässt sich den - auch von der Klägerseite selbst - eingereichten Bildern ein anderes entnehmen. Die Wanne ist lediglich verblendet worden, was aber für die Begründung des Negativmerkmals genügt. Die freistehende Wanne mit Verblendung und ohne separate Dusche befindet sich auch in einem nicht modernisierten Bad. Dass das Bad in den 90iger Jahren modernisiert wurde, rechtfertigt nicht die Annahme, dass es sich um ein modernisiertes Bad handelt. Abgesehen davon, dass der Vortrag der Klägerseite, dass die „Modernisierung“ des Bades in den 90iger Jahren stattgefunden habe, unsubstantiiert ist, worauf die Beklagtenseite zutreffend hinweist, ist anzumerken, dass selbst wenn die „Modernisierung“ Ende der 90iger Jahre stattgefunden hat, nunmehr 15 Jahre verstrichen sind und von einem modernisierten Bad nicht mehr die Rede sein kann. Die im oberen Bereich des Bades erkennbaren, nicht verkleideten Rohre, der freihängende Spülkasten, die Art und insbesondere Größe der Fliesen, aber auch etwa der fehlende Strukturheizkörper verbieten es, das Bad als „modernisiert“ einzustufen. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen in dieser Merkmalgruppe hingegen nicht vor. Dass das Waschbecken mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet ist, genügt nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Denn die Wanne ist mit einer Zweigriffarmatur ausgestattet. Zwar heißt es in dem Mietspiegel lediglich ohne weitere Erläuterung „Einhebelmischbatterie“. Da sich dieser Begriff aber auf das gesamte Bad bezieht, müssen damit sämtliche Wasserentnahmestellen und damit sowohl das Waschbecken, als auch die Badewanne damit ausgestattet sein; woran es hier fehlt.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO.