Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 11.08.2015 – 229 C 108/15

Orientierungssatz

Ein Wohnraummieter in einem Mehrfamilienhaus hat einen Anspruch auf Wiedereinräumung der Nutzungsmöglichkeit für eine Dach-Sonnenterrasse, nachdem der Vermieter das Schloss der Zugangstür wegen angeblicher Baumängel der Terrasse hat auswechseln lassen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich bestimmt ist, dass die Dach-Sonnenterrasse mitbenutzt werden darf. Die Regelung zur Mitbenutzung ist für den Vermieter nicht frei widerruflich. Dies ergibt sich aus der Auslegung des Mietvertrages, in dem eindeutig geregelt ist, dass die Dachterrasse zum Zwecke der Mitbenutzung mitvermietet ist, weshalb sich die Erhaltungspflicht des Vermieters räumlich auch auf die Dachterrasse und deren Zugang erstreckt.(Rn.15)

Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die Nutzung der Dach-Sonnenterrasse auf dem Grundstück ... Berlin zu ermöglichen und ihr dazu einen Schlüssel für die Tür zum Dachterrassenbereich in dem Objekt zu übergeben.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,- EUR vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt als Mieterin die Wiedereinräumung des Zutritts zu einer Dachterrasse.

Die Klägerin ist seit dem Jahre 1974 Mieterin einer Wohnung im Hause ... in ... Berlin. Die Beklagte ist seit 2012 neue Eigentümerin des Objekts und als solche inzwischen Vermieterin der Klägerin.

Unter § 1 des Mietvertrages - Mieträume - heißt es mitunter:

„ 1. Vermietet werden im Haus (....)

folgende Räume: 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, Loggia zur Benutzung als Wohnung.

Mitbenutzt werden dürfen: Dach-Sonnenterrasse.“

Wegen des genauen Schriftbildes und des weiteren Inhalts dieser Regelungen des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1, Bl. 6 d.A., Bezug genommen. Die zu der streitgegenständlichen Wohnung gehörende Loggia ist im Laufe des Mietverhältnisses von den vormaligen Vermietern entfernt worden.

Seit Juli 2014 ist der Klägerin ein Zutritt zur Dachterrasse nicht mehr möglich, weil die Beklagte das Schloss auswechseln ließ. Zur Begründung für diesen Zustand teilte die von der Beklagten beauftragte Hausverwaltung der Klägerin mit Schreiben vom 18.07.2014 mit, dass die Dachterrasse sicherheitsrelevante Baumängel aufweise, Anlage K 4, Bl .15 d.A.

Die Klägerin behauptet, zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung habe sie einen Schlüssel erhalten, der sowohl für den Hauseingang, für ihre Wohnungstür als auch für die Zugangstür zur Dachterrasse passte.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin die Nutzung der Dach-Sonnenterrasse auf dem Grundstück ... in ... Berlin zu ermöglichen und ihr dazu einen Schlüssel für den Dachterrassenbereich zu übergeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung die Regelung zur Mitbenutzung der Dachterrasse in dem Mietvertrag sei für die Beklagte frei widerruflich. Die Mitbenutzung der Terrasse sei kein zwingender Bestandteil des Mietvertrages und finde keinen Niederschlag in der von der Klägerin entrichteten Miete.

Wegen des weiteren Parteienvortrags wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung am 22.05.2015 Bezug genommen.

I.

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Mitbenutzung der Dachterrasse, die sich auf dem Dach des Hauses ... in ... Berlin befindet und die durch eine Tür vom Treppenhaus des Objekts aus zugänglich ist. Der Anspruch folgt aus § 535 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 18.03.1974.

§ 1 Ziffer 1 des Mietvertrages ist dahingehend auszulegen, dass die Dachterrasse der Klägerin vertraglich zur Mitbenutzung überlassen worden ist. Es handelt sich nicht lediglich um eine Gestattung einer Mitnutzung, die jederzeit vermieterseits frei widerruflich wäre. Bei der mitvermieteten Dachterrasse ist die einmal vertraglich eingeräumte Nutzungsberechtigung nicht einseitig frei widerruflich. Dies ist das Ergebnis der nachfolgenden Vertragsauslegung. Unterstellt, das Schreiben der Hausverwaltung vom 18.07.2014 kann als Widerruf der Nutzungsberechtigung bzgl. der Dachterrasse ausgelegt werden, ist dieser Widerruf unwirksam.

Im Hinblick auf die ausdrückliche und nach dem Wortlaut eindeutige Regelung im Mietvertrag zu § 1 Ziffer 1 ist das Gericht der Überzeugung, dass die Dachterrasse zum Zwecke der Mitbenutzung mitvermietet ist, weshalb sich die Erhaltungspflicht der Beklagten räumlich auch auf die Dachterrasse und deren Zugang erstreckt. Der Inhalt der vertraglichen Regelung ist zur Frage des Umfangs des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrages gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln. Hier spricht zunächst der Wortlaut der Regelung für ein verbindliches Mitbenutzungsrecht der Klägerin. Im Unterschied zum ersten Teil der Regelungen in § 1 des Vertrages wurde die Dachterrasse nicht zur alleinigen Nutzung - so nur die Wohnung - überlassen, sondern zur gemeinschaftlichen Mitbenutzung. Das Nutzungsrecht hatte nicht nur allein die Klägerin, sondern dieses hatten mehrere Mieter des Hauses. Hinzu kommen die äußeren Umstände bei Anmietung. Die Klägerin hat substantiiert dargetan, dass ihr bei Anmietung ein Schlüssel ausgehändigt worden ist, der für das Öffnen der Hauseingangstür, der Wohnungstür und eben der Zugangstür zur Dachterrasse bestimmt war. Dies hat die Beklagte zwar mit Nichtwissen bestritten, § 138 Abs. 4 ZPO. Ein Bestreiten mit Nichtwissen war hier allerdings nicht zulässig. Die Beklagte ist Vermieterin des Objekts und hat als solche Zugriff auf die Mieterakten auch der Voreigentümer. Hier hätte sich die Beklagte schon selbst die Mühen machen müssen, die Übergabeprotokolle bei Anmietung einzusehen, um ggf. diesen Sachvortrag mit der nötigen Substanz zu bestreiten.

Die Übergabe eines Schlüssels, der auch für die Zugangstür zur Dachterrasse passt, bringt deutlich zum Ausdruck, dass die damalige Vermieterin beabsichtigte, der Beklagten dadurch dauerhaft den Zugang zur Dachterrasse zu ermöglichen. Schließlich spricht auch der Umstand, dass es sich bei der Wohnung der Klägerin lediglich um eine Einzimmerwohnung handelt für eine für die Vermieterseite verbindliche Einräumung eines Mitbenutzungsrechts, da in dieser Situation die Nutzbarkeit von Außenanlagen eine besondere Bedeutung beizumessen ist; bedeutet diese doch eine erhebliche Erhöhung des Wohnwerts, wenn ansonsten nur ein Raum zum Aufenthalt verbleibt. Je stärker der Mieter auf die Nutzung der jeweiligen Gemeinschaftsfläche angewiesen ist, desto eher wird man von einer vertraglichen Verpflichtung des Vermieters ausgehen müssen, dem Mieter auch ein Nutzungsrecht einzuräumen (vgl. auch: Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 535 Rn. 26 m.w.N.). An diesen Anforderungen gemessen, hat die Einräumung des Mitbenutzungsrechts an der Dachterrasse vorliegend den Charakter der Eingehung einer vertraglichen Verpflichtung der vormaligen Vermieterin, an die die Beklagte als jetzige Vermieterin gem. § 566 Abs. 1 BGB gebunden ist. Bei der Wohnung der Klägerin handelt es sich um eine Einzimmerwohnung, gelegen im 2. Obergeschoss. Diese war zwar bei Anmietung noch mit einer Loggia ausgestattet, so dass die Klägerin bei Mietvertragsbeginn auch aus ihrer Wohnung heraus nach draußen treten konnte. Diese Loggia ist aber von der Nutzbarkeit nicht vergleichbar mit einer deutlich größeren Dachterrasse. Dabei soll nicht unberücksichtigt werden, dass die Loggia zur alleinigen und die Dachterrasse zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmt ist. Sonnen- und Lichtverhältnisse und auch die Begehbarkeit der Fläche sind aber nicht miteinander vergleichbar, weshalb auch in dieser Konstellation, in der der Mieter neben seiner Einraumwohnung über eine Loggia verfügt, der Zugang zur Dachterrasse in erheblicher Weise wohnwertrelevant ist.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass der Mietvertrag die Preiskalkulation bei der Festsetzung der Miete nicht erkennen lässt und daher nicht nachvollzogen werden kann, inwieweit das Nutzungsrecht an der Dachterrasse in die Mietpreisbildung eingeflossen ist. Dies entspricht der ortsüblichen Praxis, weshalb daraus keine Rückschlüsse gezogen werden können.

Ferner kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der maßgeblichen vertraglichen Regelung in § 1 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung oder aber um eine auch in anderen Verträgen verwendete AGB der Vormieterin handelt. Die Regelung ist sowohl als Individualvereinbarung als auch als von der Vermieterin verwendete AGB wirksam.

Der Anspruch der Klägerin auf Mitbenutzung der Dachterrasse ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 275 Abs. 1 BGB untergegangen. Die gegenwärtige Unmöglichkeit der Mitbenutzung aufgrund sicherheitsrelevanter Mängel hat die Beklagte zu vertreten, die hier gegenüber der Klägerin erhaltungspflichtig ist, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Ferner steht der Beklagten kein Leistungsverweigerungsrecht aus § 275 Abs. 2, Abs. 3 BGB zu. Die Beklagte hat keine konkreten Tatsachen benannt, warum ihr der Aufwand zur Beseitigung der sicherheitsrelevanten Baumängel an der Dachterrasse nicht zuzumuten sei. Insbesondere hat sie hierzu keinerlei Kalkulationen vorgelegt, die hier auf eine wirtschaftliche Unmöglichkeit schließen ließen.

Sachvortrag der Parteien konnte nur berücksichtigt werden, soweit dieser vor Schluss der mündlichen Verhandlung dem Gericht vorlag, mit Ausnahme des nicht weiter entscheidungserheblichen Vortrags der Klägerin zur Einordnung der Klausel als Individualvereinbarung, der ausweislich des Terminsprotokolls nachgelassen war.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, 709 S. 1, S. 2 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da eine Berufung der Beklagten aufgrund ihrer Beschwer bereits gemäß § 511 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO zulässig ist.