Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 22.03.2016 – 206 C 566/15

Orientierungssatz

1. Bei einem Berliner Altmietvertrag, bei dem eine Bruttomiete oder eine Inklusivmiete vereinbart wurde, ist die Regelung des § 560 Abs. 3 BGB entsprechend anzuwenden; d.h., dass in Übereinstimmung mit der bisherigen Bestimmung in § 4 Abs. 4 MHG im Falle einer Verringerung der Betriebskosten die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen ist.(Rn.32)

2. Dahin stehen kann, ob der Mietvertrag einen wirksamen Erhöhungsvorbehalt hinsichtlich der Betriebskosten vorsieht. Denn ein solcher Änderungsvorbehalt ist nach § 560 BGB nur für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale (bzw. hier des Betriebskostenanteils) durch den Vermieter erforderlich, nicht aber für den Anspruch des Mieters auf Senkung der Betriebskosten.(Rn.34)

1. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, eine Erklärung dahingehend abzugeben, dass sich die Miete mit Wirkung ab dem 01.01.2012 von 261,61 € um 8,42 € auf 253,19 € gesenkt hat.

2. Der Beklagte zu 1) wird weiter verurteilt, an den Kläger 472,48 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.07.2014 aus 405,12 € und aus 67,36 € seit dem 01.08.2014 zu zahlen.

3. Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an den Kläger 1.502,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 558,24 € seit dem 24.07.2014, aus 607,68 € seit dem 01.08.2014 und aus 336,80 € seit dem 07.01.2016 zu zahlen.

4. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen der Beklagte zu 1) 27 % und der Beklagte zu 2) 73 %. Die Beklagten tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, betreffend die Vollstreckung gegen den Beklagten zu 2) nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Dem Beklagten zu 1) wird nachgelassen, die Vollstreckung durch 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger ist aufgrund Mietvertrages vom 08.09.1976 Mieter einer Dreizimmerwohnung im rechten Seitenflügel des Hauses ..., in welchen zunächst der Beklagte zu 1) am 29.09.2010 als Vermieter eintrat. Dieser teilte das Grundstück in Wohnungseigentum auf und übertrug das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung auf die Beklagte zu 2). Diese wurde am 13. Mai 2013 in das Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen. Aufgrund Vereinbarung zwischen den Beklagten zu 1) und 2) zahlt der Kläger die Mieten seit September 2012 an die Beklagte zu 2).

Mit Mieterhöhungserklärung vom 20.12.2010 (Bl. 78/79 d.A.) nahm der Beklagte zu 1) eine Mieterhöhung wegen Modernisierung - Dämmung der nördlichen und westlichen Brandwände - mit Wirkung ab 01.09.2011 von 237,80 € auf 262,88 € vor. Diese Mieterhöhungserklärung war später Gegenstand eines Rechtsstreits (s.u.).

Die Bruttokaltmiete erhöhte sich aufgrund Mieterhöhungserklärung gemäß § 558 BGB vom 21.02.2011 und Zustimmung des Klägers mit Wirkung ab 01.05.2011 auf monatlich 261,61 €. In seiner Zustimmungserklärung wies der Kläger zugleich darauf hin, dass er die Miete ab Mai 2011 unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen der vorhandenen Mängel zahle (Bl. 77 d.A.).

Mit weiterer Mieterhöhungserklärung vom 26.11.2012 (Bl. 12 bis 14 d.A.) nahm die Beklagte zu 2) eine Mieterhöhung wegen Modernisierung - Dämmung der nördlichen und westlichen Brandwände sowie der Kellerdecken und Geschossdecken - um 34,89 € mit Wirkung ab 01.03.2013 vor. Der Kläger zahlte die erhöhte Miete von März 2013 bis Juni 2014 (16 Monate) unter Vorbehalt an den Beklagten zu 2).

In einem zwischen dem Beklagten zu 1) und dem Kläger geführten Rechtsstreit erging am 12.03.2014 in der Berufungsinstanz ein Urteil des Landgerichts Berlin (AZ 65 C 260/12), in welchem der hiesige Kläger verurteilt wurde, den Einbau einer Kaltwasseruhr und einer elektrischen Gegensprechanlage sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fernster zu dulden. Auf die Widerklage des hiesigen Klägers wurde der hiesige Beklagte zu 1) verurteilt, die Elektroanlage instand zu setzen, Putzschäden im zweiten Flur, im Balkonzimmer, im Bad und im hinteren Zimmer zu beseitigen, sowie Scheuerleisten im ersten und im zweiten Flur, im ersten Zimmer links und im hinteren Zimmer anzubringen. Ferner wurde der Beklagte zu 1) zur Rückzahlung von infolge Minderung überzahlter Mieten für den Zeitraum September 2010 bis August 2011 in Höhe von monatlich 15 % wegen des Zustandes des Bades und der Elektroanlage sowie für den Zeitraum ab Mai 2011 in Höhe weiterer 5 % monatlich wegen des mangelhaften Zustandes der Fenster verurteilt.

In diesem Rechtstreit ging es des Weiteren um die Modernisierungserhöhungserklärung vom 20.12.2010. Das Landgericht wies die Klage des hiesigen Beklagten zu 1) ab, soweit dieser für September 2011 Zahlung einer um 21,55 € erhöhten Miete verlangte, weil eine Mieterhöhung für die Dämmung der Fassade der westlichen Giebelseite des Vorderhauses des benachbarten Hauses 16 und der Front des Hinterhauses nicht verlangt werden könne. Die diesbezüglichen Arbeiten würden sich in keiner Weise auf die Wohnung des Beklagten im rechten Seitenflügel auswirken; sie würden keine Außenwand der Wohnung betreffen.

In dem Urteil wurde zugrunde gelegt, dass die Fußbodenentwässerung des Bades mangelhaft war und eine ordnungsgemäße Neigung fehlte, so dass das Wasser nicht abfließen konnte und die Duschmöglichkeit erheblich beeinträchtigt war, des Weitern, dass die Elektroanlage durch Ausfall diverser Leitungen und Schalter schadhaft war, die Fenster in drei Räumen undicht waren (so dass übermäßig Feuchtigkeit und Luft eindringen konnten) und schließlich, dass der Wandputz in drei Räumen beschädigt war.

Insgesamt wird auf das genannte Urteil Bezug genommen (Bl. 16 bis 41 d.A.).

Die Mängel bestanden bis zum Jahr 2013 fort.

Mit zwei Schreiben vom 17.07.2014 (Bl. 42 bis 44 und Bl. 45 d.A.) forderte der Kläger die Beklagten zu 1) und 2) jeweils auf, die Miete wegen gesunkener Betriebskosten gemäß § 560 Abs. 3 BGB mit Wirkung ab 01.01.2012 (Beklagter zu 1)) bzw. ab 01.09.2012 (Beklagte zu 2)) um 8,42 € herabzusetzen und die überzahlten Beträge (Beklagter zu 1) 01/12 bis 08/12, 8 x 8,42 € und Beklagte zu 2) 09/12 bis 07/14, 23 x 8,42 €) zurückzuzahlen.

Dem lag zugrunde, dass die Betriebskosten im Kalenderjahr 2011 bei 40.842,11 € lagen, im Jahr 2012 dagegen bei 36.264,41 € (Differenz: 4.577,69 €). Bei einer Gesamtwohnfläche von 4.298,70 € beläuft sich der Minderbetrag auf 1,0649 €/ m2 im Jahr und auf 0,08874 €/ m2 im Monat, bei einer Wohnfläche von 94,98 m2 auf 8,42 €/m2 monatlich.

Der Kläger ist der Auffassung, er könne hinsichtlich der herabzusetzenden Betriebskosten gleich auf Rückzahlung klagen, da sich der Beklagte zu 1) schadensersatzpflichtig gemacht habe.

Die Ansprüche seien auch nicht verwirkt. Ursprünglich habe er die Miete gemindert, dann aber von einer weiteren Minderung abgesehen, um eine Kündigung wegen rückständiger Mieten zu vermeiden.

Die Modernisierungserhöhung scheitere hinsichtlich der Brandwände aus denselben Gründen wie die vom Landgericht zu beurteilende vorangegangene Modernisierungserhöhung und die Erhöhung wegen der Keller- und Geschossdecken scheitere die Umlage, weil die Erhöhungserklärung im ersten Absatz des Schreibens vom 26.11.2012 zu unbestimmt sei, weil sie unter einer Bedingung abgegeben sei, deren Eintritt ungewiss sei. Zudem werde bestritten, dass die Wärmedämmung der Kellerdecken oder der Geschossdecken irgendeinen Energiespareffekt für seine Wohnung habe.

Mit der Klage nimmt der Kläger den Beklagten zu 1) auf Erklärung einer Mietherabsetzung und Rückzahlung des sich daraus ergebenden zuviel gezahlten Betrages von 67,36 € für Januar bis August 2012 (8 x 8,42 €) in Anspruch und macht gegen ihn des Weiteren Rückzahlung infolge Minderung überzahlter Mieten für den Zeitraum Januar 2012 bis August 2012 in Höhe von (8 x 52,32 € =) 418,56 € (zuletzt nur 405,12 €) geltend. Von dem Beklagten zu 2) verlangt er Rückzahlung überzahlter Mieten aufgrund unwirksamer Modernisierungserhöhung für den Zeitraum März 2013 bis September 2014 in Höhe von (16 x 34,89 € =) 558,24 €, aufgrund Minderung für den Zeitraum September 2012 bis August 2013 (12 x 52,32 € =) 627,84 € (zuletzt nur 607.68 €) und aufgrund Betriebskostensenkung für den Zeitraum September 2012 bis Dezember 2015 in Höhe von (40 x 8,42 € =) 336,80 € geltend.

Der Kläger beantragt - nach Rücknahme im Übrigen wegen Berechnung der Minderung nur auf der Basis der gesenkten Miete -

1. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, eine Erklärung dahingehend abzugeben, dass die Miete mit Wirkung ab dem 01.01.2012 von 261,61 € um 8,42 € auf 253,19 € gesenkt wird;

2. den Beklagten zu 1) weiter zu verurteilen, an ihn 472,48 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.07.2014 aus 405,12 € und aus 67,36 € seit dem 01.08.2014 zu zahlen;

3. den Beklagten zu 2) zu verurteilen, an ihn 1.502,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 558,24 € seit dem 24.07.2014, aus 607,68 € seit dem 01.08.2014 und aus 336,80 € seit Klagezustellung (07.01.2016) zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung:

Es bestünden Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit (Rechtsschutzbedürfnis) des Zustimmungsanspruchs und des Zahlungsanspruchs nebeneinander.

Ein Herabsetzungsanspruch bestehe nicht, da keine Betriebskostenpauschale im Sinne von § 560 Abs. 3 BGB vereinbart sei. Des Weiteren sei ein Herabsetzungsanspruch auch deshalb nicht gegeben, weil die Betriebskosten im Jahr 2013 wieder angestiegen seien. Zudem sei nicht erkennbar, weshalb bereits am 01.01.2012 ein Herabsetzungsanspruch bestehen sollte; wenn überhaupt, bestehe ein solcher erst für den darauf folgenden Abrechnungsraum. Im Übrigen sei für eine Herabsetzung auch deswegen kein Raum, weil die Miete gemäß § 558 BGB erhöht worden sei, diese Miete mithin vereinbart sei. Schließlich beruft sich der Beklagte zu 1) auf Verwirkung, da seit dem Jahr 2010 sämtliche Mietzahlungen pauschal unter Vorbehalt gezahlt worden seien und zwar ohne Konkretisierung, worauf sich dieser Vorbehalt habe erstrecken sollen. Es sei treuwidrig, für derart lange Zeiträume Betriebskostenanteile zurück zu fordern, obwohl eine Reduzierung nur im Verhältnis von 2011 zu 2012, nicht aber im Verhältnis zu 2013 gegeben sei.

Auch bezüglich der Minderungsansprüche berufen sich die Beklagten auf Verwirkung. Auch insoweit gelte, dass der Vorbehalt ohne (nachträgliche) Konkretisierung erklärt worden sei.

Das Urteil des Landgerichts weise im Tenor gerade keine Minderungssätze aus, so dass die Höhe der Minderung bzw. der hier geforderten Beträge dem Grunde und der Höhe nach bestritten werde. Gegenstand des Vorverfahrens seien Zutrittsverweigerungen des Klägers gewesen, weshalb Arbeiten an den Fenstern nicht haben ausgeführt werden können. Es sei treuwidrig jetzt Minderungsansprüche geltend zu machen, obwohl der Kläger seinerzeit die Mängelbeseitigung verhindert habe. Im Übrigen seien die Mängel zwischenzeitlich - nicht zuletzt vor dem Eindruck der ausgeurteilten Duldungsansprüche - beseitigt worden.

Es entspreche gefestigter Rechtssprechung, dass ein Mieter, der Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht dulde oder Mangelbeseitigungsarbeiten verhindere oder von ungerechtfertigten Forderungen abhängig mache, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben sich nicht mehr auf Mietminderungen berufen könne. Die Mängel seien zudem lange Zeit bekannt gewesen und seien klägerseits überhaupt nicht mehr zur Beseitigung angemahnt, sondern schlicht akzeptiert worden.

§ 536 b BGB finde auch Anwendung bei Verlängerung des Mietverhältnisses durch eine Option des Mieters, was bedeute, dass der Kläger als Mieter verpflichtet gewesen wäre, sich hier die Mängelbeseitigung oder Minderung stets bei fortlaufender Verlängerung des Mietverhältnisses hätte vorbehalten müssen. Ferner habe der Kläger auch der Mieterhöhung nach § 558 BGB auf 161,61 € ohne jeden Vorbehalt zugestimmt.

Wegen des weiteren Vortrags der Beklagten wird auf den Schriftsatz vom 17.02.2016 (Bl. 82 bis 87 d.A.) Bezug genommen.

Die Klage ist begründet.

I. Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) gemäß § 560 Abs. 3 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB Anspruch auf Abgabe einer auf Herabsetzung der Bruttowarmmiete gerichteten Willenserklärung.

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 2. HS EGBGB ist bei einem am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnis, bei dem eine Bruttomiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist, die Regelung des § 560 Abs. 3 BGB entsprechend anzuwenden; d.h., dass in Übereinstimmung mit der bisherigen Bestimmung in § 4 Abs. 4 MHG im Falle einer Verringerung der Betriebskosten die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite handelt es sich um ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis. Der Umstand, dass es auf ein Jahr befristet war und sich jeweils um 6 Monate verlängert sollte, wenn es nicht gekündigt wird, führt nicht dazu, dass alljährlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird; dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut selbst, wonach sich das (ursprüngliche) Mietverhältnis gerade verlängern sollte.

Dahin stehen kann, ob der Mietvertrag einen wirksamen Erhöhungsvorbehalt hinsichtlich der Betriebskosten vorsieht. Denn ein solcher Änderungsvorbehalt ist nach § 560 BGB nur für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale (bzw. hier des Betriebskostenanteils) durch den Vermieter erforderlich, nicht aber für den Anspruch des Mieters auf Senkung der Betriebskosten (Palandt, 75. Auflage, Rn. 6 zu § 560 BGB).

Dies ist auch gerechtfertigt da eine Erhöhung der Betriebskosten nicht immer auf dem Wege des § 560 Abs. 1 BGB umgesetzt wird. Vielmehr fließen erhöhte Betriebskosten in Altfällen regelmäßig auch indirekt in eine Erhöhung nach § 558 BGB ein, wenn die Miete - wie hier- anhand eines Nettomietspiegels erhöht wird und im Rahmen dessen die tatsächlichen Betriebskosten aus dem vorangegangenen Zeitraum zwecks Umrechnung der vereinbarten Brutto- in eine Nettomiete in Abzug gebracht werden.

Die Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB führt nicht dazu, dass ein Anspruch gemäß § 560 Abs. 3 BGB ausgeschlossen wird. Dieser Erklärungswert kommt der Zustimmungserklärung nicht zu, zumal dem Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2011 die Betriebskosten aus dem Jahr 2010 zugrunde lagen und es hier um eine Ermäßigung der Betriebskosten im Verhältnis 2011/2012 geht.

Die Betriebskosten sind hier unstreitig im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr um 0,08874 €/m2 im Monat gesunken. Der Beklagte zu 1) wäre daher gemäß § 560 Abs. 3 i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB verpflichtet gewesen, die Bruttomiete unverzüglich durch entsprechende Erklärung gegenüber dem Kläger entsprechend herabzusetzen.

Soweit der Kläger einwendet, die Betriebskosten hätten sich ab dem Jahr 2013 schon wieder erhöht, ist dies unerheblich. Entweder der Vermieter ist berechtigt, eine Erhöhung der Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten vorzunehmen, dann ist es ihm unbenommen, dies umzusetzen. Scheitert eine Erhöhung an einer wirksamen Mehrbelastungsklausel, muss der Vermieter dies hinnehmen - zumindest bis zur nächsten Erhöhung nach § 558 BGB, in die dann erneut die aktuellen Betriebskosten einfließen.

Nach § 560 Abs. 3 BGB in entsprechender Anwendung ist die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen. Danach kommt es für den Zeitpunkt der Ermäßigung auf den Zeitpunkt an, in dem objektiv eine Verringerung der Aufwendungen eingetreten ist, und nicht auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters von der Ermäßigung, so dass die Miete auch entsprechend rückwirkend herabzusetzen ist (Staudinger/Birgit Weitemeyer (2014) BGB § 560, m.w.N.).

II. Der Kläger kann von dem Beklagten zu 1) auch bereits jetzt Rückzahlung der aufgrund der Senkung der Betriebskosten zuviel gezahlten Beträge (8 x 8,42 € für Januar bis August 2012) verlangen, und zwar im Wege des Schadensersatzes gemäß §§ 280 II, 281 BGB.

Erfüllt der Vermieter seine Pflicht, trotz Absinkens der Betriebskosten die Miete gemäß.§ 560 Abs. 3 BGB abzusenken, nicht, so steht dem Mieter die Möglichkeit offen, die sich aus dieser Pflichtverletzung ergebenden Zahlungsansprüche dem Vermieter gegenüber direkt im Wege der Zahlungsklage durchzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2007, 65 S 334/06, recherchiert unter juris). Dann aber kann der Mieter die Klage auf Abgabe einer Erklärung nach § 560 Abs. 3 BGB auch mit der Zahlungsklage verbinden.

Nach hier vertretener Auffassung handelt es sich zwar um einen Verzögerungsschaden, so dass daneben Verzug gegeben sein muss (so auch Staudinger/Weitemeyer, 2014, Rn. 45 zu § 560 BGB). Ein solcher Verzug ist hier jedoch gegeben, da der Kläger den Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 17.07.2014 aufgefordert hat, die Miete zu senken.

III. Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) des Weiteren gemäß § 812 Abs. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung von infolge Mietminderung überzahlter Mieten Höhe von 405,12 €.

Der Kläger beruft sich hinsichtlich der Tatsachen zulässigerweise auf das in dem Vorprozess 65 S 260/12 /223 C 28/11 ergangene Berufungsurteil vom 12.03.2014, dem sich die Mängel im Bad und an der Elektroanlage sowie der mangelhafte Zustand der Fenster ohne Weiteres entnehmen lassen. Diese Mängel hat die Beklagtenseite nicht ausreichend bestritten. Auch wenn weder das Bestehen der Mängel, noch die Minderungshöhe in Rechtskraft erwachsen sind, sind sie doch immerhin Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung des Landgerichts gewesen, so dass sich die Beklagtenseite nicht darauf beschränken kann, die Minderung dem Grunde und der Höhe nach einfach zu bestreiten.

Dass die Mängel innerhalb des streitgegenständlichen Zeitraumes beseitigt wurden, hat die Beklagtenseite nicht vorgetragen. Der Vortrag, die Mängel seien "zwischenzeitlich" beseitigt, soll wohl auch nur zum Ausdruck bringen, dass die Mängel nach Verkündung des landgerichtlichen Urteils, also erst nach dem 12.03.2014 beseitigt wurden.

Das Gericht folgt hinsichtlich der Höhe der Mietminderung den Ausführungen auf Seite 24 des zitierten landgerichtlichen Urteils und hält ebenfalls 20 % für angemessen.

Der in dem Berufungsurteil zugesprochene Rückforderungsanspruch bezog sich auf die Zeit bis einschließlich August 2011, so dass die Rückforderung weiterer Minderungsbeträge für die Zeit ab Januar 2012 nicht zu beanstanden ist.

Der Rückforderungsanspruch ist auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da der Kläger die Miete unstreitig unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt hat. Ein solcher Vorbehalt bewirkt, dass sich der Schuldner nicht nur gegen die Deutung seines Verhaltens, er wolle ohne Rücksicht auf das Bestehen einer Verpflichtung leisten, verwahrt, sondern er beugt auch der Auslegung vor, damit die Schuld anzuerkennen (Staudinger/Stephan Lorenz (2007) BGB § 814, Rn. 7). Erklärt der Schuldner einen solchen Vorbehalt, weiß der Gläubiger, dass er nicht darauf vertrauen darf, das Empfangene zu behalten. Allein hierauf kommt es an; der Schuldner ist nicht gehalten, den Vorbehalt näher zu erläutern, etwa zu erklären, auf welche Einwände sich dieser bezieht.

Ebenso wenig ist der Kläger mit seinem Rückforderungsanspruch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen.

Die Beklagtenseite hat keinen eigenen Sachvortrag hinsichtlich der konkreten Einzelheiten, aus denen sich eine Verweigerung/Verhinderung der Mängelbeseitigung durch den Kläger ergeben könnte, vorgebracht. Vielmehr beruft sie sich - durchaus zulässigerweise - auf das zitierte Berufungsurteil des Landgerichts Berlin vom 12.03.2014, aus dem sich ergebe, dass der Beklagte zu 1) verurteilt worden sei, verschiedene Arbeiten wie Maler-, Tischler- und Elektroarbeiten zu dulden, woraus sich wiederum ergebe, dass der Beklagte seinerzeit die Mängelbeseitigung durch Zutrittsverweigerungen vereitelt habe. In der Tat hat das Landgericht eine Minderung wegen des Zustandes der Fenster für den vor September 2010 liegenden Zeitraum versagt, weil der Kläger es in diesem Zeitraum nicht ermöglicht habe, die seit September 2010 angebotenen Arbeiten auch nur teilweise auszuführen. Für den Zeitraum danach hat es jedoch ausgeführt:

"Nachdem der Kläger (der hiesige Beklagte zu 1)) im April 2011 einen Besichtigungstermin mit dem Architekten absagte und danach die Überarbeitung der Fenster verweigerte, weil er von der Beendigung des Mietverhältnisses ausgehend eine Mängelbeseitigung nicht mehr für geschuldet hielt, beruhte die Fortdauer des mangelhaften Zustandes nicht mehr auf Umständen, die vom Beklagten zu 1) zu vertreten waren."

Dass und warum diese Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch das Landgericht unzutreffend gewesen sein sollte, legt die Beklagtenseite nicht dar.

Somit war der Beklagte auch für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht mit Minderungsansprüche ausgeschlossen.

Der Rückforderungsanspruch in Höhe von 20 % von 253,19 € für den Zeitraum Januar bis August 2012 (8 Monate) ist - jetzt - auch zutreffend berechnet.

IV. Von dem Beklagten zu 2) kann der Kläger ebenfalls Rückzahlung von wegen Minderung überzahlter Mieten, hier für den Zeitraum September 2012 bis August 2013, in Höhe von insgesamt 607,68 € (12 x 50,64 €) verlangen.

Der Rückforderungsanspruch richtet sich für die Zeit ab September 2012 unstreitig gegen die Beklagte zu 2), da der Kläger die Miete seitdem an sie entrichtet hat.

Hinsichtlich Grund und Höhe des Rückforderungsanspruchs wird auf die Ausführungen zu Ziffer III. Bezug genommen.

V. Des Weiteren hat der Kläger Anspruch auf Rückzahlung des ohne Rechtsgrund gezahlten Modernisierungszuschlages in Höhe von monatlich 34,89 € für den Zeitraum März 2013 bis September 2014, insgesamt 558,24 €.

Der Kläger schuldet die mit Schreiben des Beklagten zu 2) vom 26.11.2013 geltend gemachte Modernisierungserhöhung um 34,89 € nicht. Mit dieser Modernisierungserhöhung sollen die Kosten für die Wärmedämmung der großen und der kleinen Brandwand sowie der Kellerdecken und er Geschossdecken umgelegt werden.

Zu der Unbegründetheit einer Modernisierungserhöhung für die Dämmung der beiden Brandwände hat das Landgericht in der zitierten Berufungsentscheidung bereits Ausführungen gemacht. Dort ging es zwar um eine frühere Modernisierungserhöhung vom 20.12.2010, jedoch hatte diese exakt die Positionen 1. und 2. auf Seite 3 der streitgegenständlichen Modernisierungserhöhung vom 26.11.2013 zum Gegenstand.

In dem Urteil heißt es:

"Eine Mieterhöhung für die Fassadendämmung, die sich auf die das benachbarte Haus 16 überragende westliche Giebelseite des Vorderhauses und auf eine Front des Hinterhauses beschränkt, kann der Kläger nicht verlangen. Die Arbeiten wirken sich in keiner Weise auf die Wohnung des Beklagten im rechten Seitenflügel aus. Sie betrafen keine Außenwand des Beklagten. Eine Energieeinsparung durch verringerten Heizaufwand tritt deshalb für diese Wohnung durch die Maßnahmen nicht ein. Da die Wohnung nicht durch eine Zentralheizung beheizt wird, wirkt sich eine Heizenergieeinsparung für die übrige Wirtschaftseinheit mit Zentralheizung hier nicht aus. Sonstige Wohnkomfortverbesserungen für die Wohnung des Beklagten ergeben sich nicht."

Der Beklagte zu 2) hat demgegenüber nicht dargelegt, weshalb dies im Rahmen der Beurteilung der streitgegenständlichen Modernisierungserhöhung anders zu beurteilen sein sollte.

Die Wärmedämmung der untersten und der obersten Geschossdecken waren zwar nicht Gegenstand der ersten Modernisierungserhöhung und damit auch nicht Gegenstand der landgerichtlichen Entscheidung, jedoch ist der Beklagte zu 2) der Behauptung des Klägers, auch die Wärmedämmung der Kellerdecken oder der Geschossdecken hätten keinen Energiespareffekt für seine Wohnung, nicht entgegen getreten. Es hätte ihm im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast aber oblegen, zu den Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 i.V.m. § 555b BGB näher vorzutragen.

VI. Und schließlich hat der Beklagten zu 2) auch Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Senkung der Betriebskosten zuviel gezahlten Beträge in Höhe von insgesamt 336,80 € für den Zeitraum September 2012 bis Dezember 2015. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziffer II Bezug genommen.

VII. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 2 Ziffer 1, 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Preuß