Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 14.04.2016 – 219 C 248/15

Orientierungssatz

1. Der Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monaten nach § 536 Abs. 1a BGB gilt nur für Maßnahmen der energetischen Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB. Deshalb muss der Vermieter hinreichend substantiiert vortragen, dass und in welchem Umfang die Baumaßnahmen die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllen.(Rn.19)

2. Handelt es sich nicht ausschließlich um energetische Maßnahmen (hier: bei einem Dachgeschossausbau), soll es nach der Gesetzesbegründung darauf ankommen, „welche Beeinträchtigungen auf die jeweiligen Maßnahmen entfallen“. Deshalb muss vom Vermieter genauer Vortrag hinsichtlich Art, Umfang und Zeitraum der Maßnahmen erfolgen.(Rn.19)

3. Nur beim Vortrag einer hinreichenden Tatsachengrundlage kommt eine Schätzung eines möglicherweise bestehenden Anteils an energetischen Maßnahmen in Betracht.(Rn.19)

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 804,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31. Dezember 2015 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 61 % und die Klägerin 39 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Parteien sind durch Mietvertrag vom 27. Mai 2004 miteinander verbunden. Die Miete für die Wohnung in ... Vorderhaus, 4. Obergeschoss rechts, ... Berlin betrug zuletzt 574,68 €. Mit Schreiben vom 18. April 2015 kündigte die Klägerin an, wegen der geplanten Bauarbeiten, von ihrem Minderungsrecht Gebrauch zu machen (Bl. 25 der Gerichtsakte). Mit Schreiben vom 22. April 2015 teilte der Beklagte mit, dass die Leistung unter Vorbehalt ohne detaillierte Zeitangabe nicht akzeptiert werde (Anlage B 1 Bl. 45 der Gerichtsakte). Es erfolgte Arbeiten am Dachgeschoss, das sich unmittelbar über der Wohnung der Klägerin befindet. Die Klägerin hat die Miete im Zeitraum von Mai 2015 bis November 2015 mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ geleistet.

Die Klägerin behauptet, dass die Fenster mit blauer Folie verklebt gewesen seien, die das Öffnen der Fenster verhindere, da sie vom Oberlicht über das untere Fenster durchgeklebt worden sei. Auch sei der Balkon nicht nutzbar gewesen. Der Ausbau des Dachgeschosses habe am 21. April 2015 begonnen. Am 21. April 2015 sei ein Gerüst an der Vorderseite des Hauses aufgestellt worden. Am 28. April sei der mitvermietete Balkon aufgebohrt worden, der bis zum 24. Juli 2015 nicht begehbar gewesen sei. Am 30. April 2015 sei der Dachboden entrümpelt worden. Unmittelbar danach am 4. Mai 2015 haben die Arbeiten zum Ausbau begonnen. Seit Mai 2015 bestünden Lärm und Beeinträchtigungen. Der Baulärm sei im ganzen Haus zu hören gewesen von Montag bis Sonnabend. Die Klägerin hat für die Zeit vom 21. April 2015 bis zum 6. November 2015 ein Lärmprotokoll erstellt (Anlage K 5 Bl. 38-40 der Gerichtsakte). Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Miete im Zeitraum von Mai bis November 2015 um ein Drittel gemindert sei.

Mit der am 30. Dezember 2015 zugestellten Klage beantragt die Klägerin,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.327,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht der Vermerk „unter Vorbehalt“ sei unbeachtlich, da die Klägerin diesen schon seit Jahren unabhängig von Mängeln verwende. Der Beklagte behauptete, der Ausbau habe wegen einer fehlenden Genehmigung erst am 23. November 2015 beginnen können. Zuvor seien nur allgemeine Arbeiten am Dach durchgeführt worden. Diese vornehmlich energetischen Maßnahmen wie die Einbringung von Dämmung seien leise gewesen und außerdem vorteilhaft für die Klägerin. Außerdem habe im Sommer eine Pause für mehrere Wochen stattgefunden. Der eigentliche Ausbau oberhalb der Wohnung habe dann erst am 5. Januar 2015 begonnen. Bei den Folien handele es sich um Schutzfolien mit einem Blaustich. Das Öffnen sei weiterhin möglich gewesen. Der Balkon sei die ganze Zeit nutzbar gewesen, mit Ausnahme der Zeit, in der ein hochwertiger Holzboden eingebaut worden sei. Es sei nicht ersichtlich, in welcher Weise das kleine Gerüst im Hof den Mietgebrauch habe beeinträchtigen sollen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

Die Klägerin hat hinsichtlich des streitgegenständlichen Zeitraumes von Mai 2015 bis November 2015 einen Anspruch auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 804,55 € gegen den Beklagten. Die Klägerin leistete die Miete in dieser Höhe ohne Rechtsgrund an den Beklagten, da die Miete im Zeitraum von Mai 2015 bis November 2015 in Höhe von 20 % monatlich nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gemindert war. Dies ergibt einen Minderungsbetrag in Höhe von 804,55 € (574,68 € x 20 % x 7 = 804,55 €).

Die Klägerin hat mit Hilfe eines Lärmprotokolls substantiiert vorgetragen, dass seit Anfang Mai 2015 lärmintensive Arbeiten am Dach erfolgt seien (vgl. Lärmprotokoll Bl. 38 ff. der Gerichtsakte). Beeinträchtigungen erfolgten durch Hämmern, Bohren und Erschütterungen. Die Wohnung der Klägerin befindet sich direkt unter dem Dachgeschoss. Diesem Vortrag ist der Beklagte nicht substantiiert entgegen getreten, so dass der Vortrag der Klägerin als zugestanden gilt (§ 138 Asb. 3 ZPO). Soweit der Beklagte vorträgt, es seien vor dem 23. November 2015 „nur allgemeine Arbeiten am Dach vorgenommen“ worden und dass die „vornehmlich energetischen Maßnahmen (...) kaum zu einer Beeinträchtigung geführt haben“ dürften (vgl. Schriftsatz vom 11. Januar 2016 Bl. 20 der Gerichtsakte), stellt dies kein substantiiertes Bestreiten da. Der Beklagte bleibt eine Erklärung schuldig, weshalb „allgemeine Arbeiten“ und „energetische Maßnahmen“ nicht oder zu einer geringeren Lärmbelästigungen führen sollten. Auch ist für das Gericht nicht erkennbar, weshalb Trockenbauarbeiten „geräuscharm“ erfolgen sollten. Ein Bestreiten der konkret durch die Klägerin vorgetragenen Lärmbelästigungen erfolgte nicht.

Eine weitere Beeinträchtigung stellte das Gerüst dar. Dass ein solches Gerüst errichtet wurde, ist zwischen den Parteien unstreitig. Auf den durch die Klägerin eingereichten Bildern (Bl. 26 ff. der Gerichtsakte) ist deutlich erkennbar, dass durch das Gerüst eine Verschattung und Verdunkelung der Wohnung der Klägerin herbeigeführt wird.

Auch die auf den Fenstern im hier streitgegenständlichen Zeitraum aufgebrachte Folie stellt eine weitere Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Es kann hier dahingestellt werden, ob die Folie, wie von der Klägerin behauptet blau ist, oder wie vom Beklagten behauptet, lediglich einen Blaustich besitzt. Jedenfalls ergibt sich durch die mindestens blaustichige Folie eine weitere Verdunklung der Wohnung. Auf den Bildern Bl. 36 und Bl. 37 der Gerichtsakte ist außerdem deutlich erkennbar, dass die Folie unsauber, wellig und teilweise über die Fensterrahmen hinaus aufgeklebt wurde, so dass das Öffnen der Fenster jedenfalls erschwert war. Der Beklagte ist dem substantiierten Vortrag der Klägerin nicht ausreichend entgegengetreten, indem er lediglich pauschal behauptete, dass sich die Fenster weiterhin öffnen ließen.

Auch bestand eine Beeinträchtigung durch die Materialanlieferungen, die auch in den frühen Morgenstunden erfolgte, und die Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen, wie dem Treppenhauses. Diese Beeinträchtigungen wurden vom Beklagten nicht bestritten.

Eine weitere Beeinträchtigung lag in der Nichtbenutzbarkeit des Balkons. Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Balkon am 28. April 2015 aufgebohrt worden sei und daher bis Ende Juli 2015 nicht mehr nutzbar gewesen sei. Auch diesem Vortrag ist der Beklagte nicht ausreichend substantiiert entgegen getreten. Er hat lediglich pauschal behauptet, der Balkon sei nutzbar gewesen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten war der Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 2. März 2016 zu berücksichtigen, da er nicht verspätet im Sinne des § 296 ZPO war. Eine Verzögerung des Rechtsstreits trat nicht ein, da der Beklagte durch den gewährten Schriftsatznachlass ausreichend Gelegenheit hatte zum Schriftsatz der Klägerin Stellung zu nehmen.

Insgesamt ergibt sich aus der Summe der genannten Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Minderungsquote in Höhe von 20 %. Das Gericht geht nicht davon aus, dass die Minderungsquote durch Arbeiten am Dachgeschoss regelmäßig mit 33 % anzusetzen sind (so LG Berlin. Urteil vom 8. März 1996, 64 S 357/95). Der Ansatz der Zivilkammer 64, dass für die Zeiten, in denen auf dem Bau tatsächlich gearbeitet werde, eine Minderung in Höhe von 100% gerechtfertigt sei, berücksichtigt nicht, dass die Wohnung auch in dieser Zeit zur Aufbewahrung des Hausrats, zum Kochen, Waschen sowie Benutzen der Toilette zur Verfügung steht. Eine Minderung in Höhe von 50% der Miete trägt den nach wie vor bestehenden Gebrauchsmöglichkeiten Rechnung. Die Arbeitszeit mit 40 Wochenstunden entspricht rund 24% der gesamten Wochenzeit (so auch LG Berlin, Urteil vom 09.04.2001 - Aktenzeichen 62 S 421/00). Nach den Aufzeichnungen der Klägerin bewegten sich die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz während der Bauarbeiten nicht stets auf demselben hohen Niveau und es gab zwischendurch Zeiten in denen der Lärm nicht als sehr laut oder sogar erträglich beschrieben wird (vgl. Lärmprotokoll Bl. 38 ff. der Gerichtsakte). Somit ergibt sich bezogen auf die gesamte Monatsmiete, eine Minderungsquote von 12,5 Prozent. Allerdings bestanden einige Beeinträchtigungen, wie die Verdunkelung der Wohnung infolge des aufgestellten Gerüsts und durch die Folie, auch außerhalb der Arbeitszeiten. Dem wird durch eine Erhöhung der Quote von 12,5 auf 20 Prozent Rechnung getragen.

Ob die Klägerin durchgängig in der Wohnung anwesend war, ist für die Frage der Mietminderung unerheblich. Für die Mietminderung kommt es lediglich darauf an, ob die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv gemindert war. Daraus, dass der Fehler infolge seltener Benutzung für den Mieter sich nur gelegentlich nachteilig auswirkt, kann die Unerheblichkeit nicht abgeleitet werden (vgl. Palandt-Putzo, Rd-Nr. 17 zu § 536 BGB; AG Regensburg, Urteil vom 16.04.1991 - 4 C 275/91).

Soweit der Beklagte pauschal behauptete, dass die Bauarbeiten im Sommer für mehrere Wochen geruht hätten, kann dies keinen Ausschluss der Minderung begründen. Der Beklagte ist dem durch die Klägerin eingereichten Lärmprotokoll nicht substantiiert entgegen getreten. Es wäre dem Beklagten ohne Weiteres möglich gewesen, mitzuteilen, in welchem Zeitraum die Bauarbeiten genau unterbrochen waren. Dies ist jedoch nicht erfolgt.

Die Minderung war hier auch nicht in den ersten drei Monaten nach § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen. Der Beklagte hat hier lediglich vorgetragen, dass anfänglich allgemeine Arbeiten am Dach ausgeführt worden seien, die vornehmlich energetische Maßnahmen dargestellt hätten. Der Ausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB gilt nur für Maßnahmen der energetischen Modernisierung iSv § 555b Nr. 1 BGB. Hier wurde vom Beklagten bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass und in welchem Umfang die Maßnahmen die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllen, so dass die Anwendung des § 536 Abs. 1a BGB bereits aus diesem Grund ausscheidet. Aus dem Vortrag des Beklagten lässt sich außerdem entnehmen, dass es sich nicht ausschließlich um energetische Maßnahmen handelte. In einem solchen Fall soll es nach der Gesetzesbegründung darauf ankommen, „welche Beeinträchtigungen auf die jeweiligen Maßnahmen entfallen“ (siehe auch Blank/Börstinghaus Miete/Blank BGB § 536 Rn. 195 - 206, beck-online). Von Seiten des Beklagte ist jedoch keinerlei Vortrag hinsichtlich genauer Art, Umfang und Zeitraum der Maßnahmen erfolgt. Es fehlt somit an jeder geeigneten Grundlage für einen (teilweisen) Ausschluss der Minderung. Mangels hinreichender Tatsachengrundlage kam auch eine Schätzung eines möglicherweise bestehenden Anteils an energetischen Maßnahmen nicht in Betracht.

Die Minderung war hier nicht wegen den durch die Klägerin geleisteten Mietzahlungen gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss kommt nur in Betracht, wenn die Leistung trotz Kenntnis der Nichtschuld vorbehaltlos geleistet wurde. Dies war hier nicht der Fall. Die Klägerin hat hier die Miete mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ geleistet und wies den Beklagten mit Schreiben vom 18. April 2015 (Bl. 25 der Gerichtsakte) auch ausdrücklich darauf hin, dass sie von ihrem Minderungsrecht Gebrauch machen werde und die Miete ab Mai 2015 nur noch unter Vorbehalt leisten werde.

Der geltend gemachte Zinsanspruch seit Rechtshängigkeit ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO und orientiert sich am Obsiegen und Unterliegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711, 713 ZPO.