Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 24.06.2016 – 73 C 17/16

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... und ... in Berlin-... . Die Klägerin ist Eigentümerin der Teileigentumseinheiten Nr. 22 bis 27 im Dachgeschoss der Anlage. In der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 2002, die der Gemeinschaft in rechtlicher Hinsicht zugrunde liegen, sind diese Einheiten der Klägerin als Teileigentum und unausgebauter Dachboden gekennzeichnet. In Nr. 6 c der Gemeinschaftsordnung ist dem jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten jedoch das Recht eingeräumt, diese zu Wohnzwecken auszubauen und zu diesem Zweck auch in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Dem Ausbauwilligen wird dort unter anderem die Verpflichtung auferlegt, nur unter Beachtung aller anerkannten Regeln der Baukunst zu bauen, alle Kosten einschließlich der Beseitigung von eventuellen Schäden zu tragen und alle öffentlich -rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Ferner enthält Nr. 6 c die folgende Klausel:

„Der jeweils Berechtigte ist ferner verpflichtet, dem Verwalter spätestens zwei Wochen vor Baubeginn eine vom Verwalter hinsichtlich der Art nach billigem Ermessen zu bestimmende Sicherheit im Umfang von 200.000,00 € für diejenigen Kosten zu stellen, die durch Schäden am Gemeinschaftseigentum unterhalb der Einsturzgefahr entstehen können, und zwar auch dadurch, dass die Maßnahme nicht vollendet wird und der ursprüngliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wieder hergestellt werden soll. Die erforderte Sicherheitsleistung kann in der Gestellung einer, die etwaigen Wiederherstellungskosten des Gebäudes bzw. Gebäudeteils, in dem die Baumaßnahme durchgeführt werden soll, abdeckenden gültigen Versicherung bestehen. Die Sicherheitsleistung ist spätestens 14 Tage vor Baubeginn einzureichen; ansonsten kann der Verwalter den Baubeginn untersagen.“

In Nr. 13 der Gemeinschaftsordnung befinden sich Bestimmungen betreffend die Wohnungseigentümerversammlung. Dort ist unter anderem festgelegt:

„Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind. Ein Wohnungseigentümer kann sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“

Sowie ferner:

„Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sich (oder seinen Bevollmächtigten) durch einen Angehörigen der rechts- oder steuerberatenden Berufe begleiten zu lassen, dem aber kein Rederecht zusteht.“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung dieser Gemeinschaft wird auf deren Ablichtung Bl. 138 bis 171 d. A. verwiesen.

Die Klägerin hat entsprechend der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Ausbaubefugnis ihre Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken ausgebaut. Entsprechend der Verpflichtung in Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung hat die Klägerin vor Beginn der Bauarbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bankbürgschaft in Höhe von 200.000,00 € der ... ... gestellt. Nach Abschluss der Ausbauarbeiten ist zwischen der Klägerin und den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft bzw. der Verwaltung streitig, ob es dadurch zu Schäden bzw. Mängeln am Gemeinschaftseigentum gekommen ist und gegebenenfalls in welchem Umfang.

Die Gemeinschaft hatte den Sachverständigen Prof. ... beauftragt, für sie Mängel aufzulisten. Dieser erstellte unter dem 21. Oktober 2015 sein Privatgutachten und listete zahlreiche Mängel auf, deren Beseitigung nach seiner Kalkulation Kosten von voraussichtlich 144.334,33 € verursachen würden.

Daraufhin wurde auf der Eigentümerversammlung vom 24. November 2015 der folgende Beschluss gefasst:

„Herr Prof. Dr. ... hat Mängel festgestellt (siehe sein Gutachten vom 21.10.2015 und weitere Ergänzungen hierzu vom 09.11.2015, als Anlage 2 - 5 der Einladung zur ETV beigefügt). Die durch ihn kalkulierten Mängelbeseitigungskosten betragen voraussichtlich 144.334,33 €.

Die Gemeinschaft sieht den Dachgeschossausbau zurzeit als nicht fertiggestellt an, insbesondere aufgrund des weder der Wohnungseigentümergemeinschaft noch den anwesenden Dachgeschosserwerbern vorliegenden Brandschutznachweises der Prüfingenieurin für Brandschutz ... und der auflagenfreien Nutzungsfreigabe.

Die Gemeinschaft beschließt, unter der Bedingung, dass diese Unterlagen bei der Verwaltung vorliegen, eine Teilenthaftung der Bürgschaftsurkunde der ... vom 20.06.2013 (über 200.000,00 €) in Höhe von 55.665,76 €. Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Mitteilung über die Teilenthaftung an die ... zu senden.“

Dieser Beschluss wurde gerichtlich nicht angefochten. Allerdings wurde die dort genannte Teilenthaftungserklärung nicht abgegeben, weil nach Auffassung zahlreicher Beklagter die Brandschutznachweise und die auflagenfreie Nutzungsfreigabe nicht vorgelegt wurden. Außerdem seien nach dem bestrittenen Vortrag der Beklagten weitere erhebliche Mängel entdeckt worden, die im Gutachten ... keine Berücksichtigung gefunden hätten.

Daraufhin wurde die Aufhebung des vorgenannten Beschlusses auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung vom 10. Februar 2016 gesetzt. Zu dieser Versammlung, zu der die damalige Verwalterin ... geladen hatte, erschien für die Klägerin ihr jetziger Prozessbevollmächtigter Rechtsanwalt ... allein. Dieser hatte eine schriftliche Vollmacht vom Geschäftsführer der Klägerin nebst einem Handelsregisterauszug dabei. Die Vollmacht wurde von den anwesenden Vertretern der Verwaltung zurückgewiesen mit der Begründung, Rechtsanwalt ... gehöre nicht zu dem Personenkreis, der nach der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung berechtigt sei, einen Eigentümer in der Eigentümerversammlung zu vertreten. Ein Antrag der Verwaltung, Rechtsanwalt ... die Anwesenheit in der Versammlung zu gestatten, wurde durch einen Geschäftsordnungsbeschluss abgelehnt. Rechtsanwalt ... verließ daraufhin die Versammlung. Ohne dass die Klägerin anwesend oder vertreten gewesen wäre, wurde daraufhin mit 6.960,78 Miteigentumsanteilen Ja-Stimmen bei 1.753,42 Miteigentumsanteilen Nein-Stimmen der folgende Beschluss gefasst:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung am 24.11.2015

„Herr Prof. Dr. ... hat Mängel festgestellt (siehe sein Gutachten vom 21.10.2015 und weitere Ergänzungen hierzu vom 09.11.2015, als Anlage 2 - 5 der Einladung zur ETV beigefügt). Die durch ihn kalkulierten Mängelbeseitigungskosten betragen voraussichtlich 144.334,33 €.

Die Gemeinschaft sieht den Dachgeschossausbau zurzeit als nicht fertiggestellt an, insbesondere aufgrund des weder der Wohnungseigentümergemeinschaft noch den anwesenden Dachgeschosserwerbern vorliegenden Brandschutznachweises der Prüfingenieurin für Brandschutz ... und der auflagenfreien Nutzungsfreigabe.

Die Gemeinschaft beschließt, unter der Bedingung, dass diese Unterlagen bei der Verwaltung vorliegen, eine Teilenthaftung der Bürgschaftsurkunde der ... vom 20.06.2013 (über 200.000,00 €) in Höhe von 55.665,76 €. Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Mitteilung über die Teilenthaftung an die ... zu senden.“

zur Teilenthaftung in Höhe von 55.665,76 € der von der Bauherrin ... geleisteten Bürgschaft aufzuheben.“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlung vom 10. Februar 2016 wird auf die Ablichtung des Protokolls Bl. 4 bis 6 d. A. verwiesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Anfechtungsklage der Klägerin, die am 10. März 2016 bei Gericht einging und mit einem Schriftsatz näher begründet wurde, der bei Gericht am 08. April 2016 einging. Die Klägerin ist der Auffassung, der Beschluss sei nichtig oder zumindest anfechtbar, weil ihrem Vertreter Rechtsanwalt ... rechtswidrig die Teilnahme versagt worden sei. Nach Sinn und Zweck der entsprechenden Vertreterklauseln in der Gemeinschaftsordnung sei es auch Mitgliedern der rechts- und steuerberatenden Berufe gestattet, Wohnungseigentümer in der Versammlung zu vertreten. Wegen der Interessenkonflikte im Zusammenhang mit dem hier angefochtenen Beschluss und den Streitigkeiten um den von der Klägerin vorgenommenen Dachgeschossausbau sei es ihr auch nicht zuzumuten gewesen, die Verwaltung oder einen anderen Eigentümer mit ihrer Vertretung in der Versammlung zu beauftragen. Der Geschäftsführer der Klägerin selbst sei am Versammlungstag erkrankt gewesen und habe deshalb nicht persönlich erscheinen können. Durch den Zweitbeschluss würden schutzwürdige Belange der Klägerin rechtswidrig beeinträchtigt, denn bereis die ursprünglich geschätzten Mängelbeseitigungskosten von 144.334,33 € seien bei Weitem überzogen gewesen. Weitere Mängel oder Schäden, für die die Klägerin einstandspflichtig sei, seien nach dem Erstbeschluss nicht aufgetreten. Außerdem seien die Bedingungen aus dem Beschluss, insbesondere der Brandschutznachweis, mittlerweile vorgelegt worden.

Die Klägerin beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.02.2016 zu TOP 1 („Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den TOP 1 der Eigentümerversammlung am 24.11.2015

„... Die Gemeinschaft beschließt, unter der Bedingung, dass diese Unterlagen bei der Verwaltung vorliegen, eine Teilenthaftung der Bürgschaftsurkunde der ... ... vom 20.06.2013 (über 200.000,00 €) in Höhe von 55.665,76 €. Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Mitteilung über die Teilenthaftung an die ... ... zu senden zur Teilenthaftung in Höhe von 55.665,76 € der von der Bauherrin ... geleisteten Bürgschaft aufzuheben“) für ungültig zu erklären bzw. festzustellen, dass der Beschluss nichtig ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 46 Abs .1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und begründet.

Sie ist jedoch inhaltlich unbegründet. Der angefochtene Beschluss ist weder formell noch inhaltlich rechtswidrig. Insbesondere war der erschienene Vertreter der Klägerin, Rechtsanwalt ..., nach der Gemeinschaftsordnung nicht berechtigt, die Klägerin in der Versammlung zu vertreten und wurde deshalb zurecht von der Teilnahme ausgeschlossen. Zunächst ist die Vertretungsbeschränkung in Nr. 13 d 1. Absatz der Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen, dass jeder Wohnungseigentümer sich lediglich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann. Da eine Vertretung durch den Ehegatten bei einer GmbH per se ausscheidet, kommen hier vorliegend neben dem oder den Organen der Klägerin als Vertreter nur ein anderer Wohnungseigentümer oder die Verwalterin in Betracht. Die Klausel ist im Übrigen dahingehend auszulegen, dass sie eine Vertretung durch alle anderen Personen ausschließt, da sie ansonsten keinerlei Sinn machen würde. Eine derartige Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist nach ständiger Rechtsprechung vom berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft an einer Begrenzung der möglichen Teilnehmer an einer Versammlung getragen und daher zulässig (BGH NJW 1987, 650 ff.). Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Kreis der vertretungsberechtigten Personen hier nicht auf die Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe ausgedehnt worden. Die Klausel, wonach jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, eine solche Person in die Versammlung als Begleiter mitzubringen, hat ersichtlich den Zweck, den anwesenden Eigentümer von diesem Rechts- oder Steuerberater in der Versammlung beraten zu lassen. Deswegen ist dem Berater selbst auch ausdrücklich kein Rederecht in der Versammlung eingeräumt. Die Gemeinschaftsordnung will also gerade ausschließen, dass der Rechtsanwalt oder Steuerberater durch seine Redebeiträge die anderen Wohnungseigentümer beeinflusst. Schon dies steht der Annahme entgegen, die Gemeinschaftsordnung wolle diesen Rechts- oder Steuerberater auch als Vertreter mit schriftlicher Vollmacht statt des Wohnungseigentümers als Teilnehmer der Wohnungseigentümerversammlung zulassen. Soweit die Klägerin ferner moniert, ein weiterer Rechtsanwalt (RA ...) sei in der Versammlung anwesend geblieben, ist dem entgegenzuhalten, dass er ausweislich des Protokolls die anwesende Eigentümerin ... begleitet hat und damit seine Anwesenheit, im Gegensatz zur Anwesenheit von Rechtsanwalt ... . ... als Vertreter, von der Gemeinschaftsordnung offenbar gedeckt war. Ob bei früheren Versammlungen Rechtsanwälte als Vertreter zugelassen wurden bzw. deren Anwesenheit zumindest geduldet wurde, ist unerheblich, da eine rechtswidrige Verfahrensweise bei früheren Eigentümerversammlungen kein schutzwürdiges Vertrauen darauf begründet, dass auch bei künftigen Versammlungen wie der vorliegenden unzulässige Vertretungen zugelassen werden. Im Übrigen ist jeder einzelne Eigentümer und der Verwalter als Versammlungsleiter unabhängig voneinander berechtigt gewesen, die Vollmacht von Rechtsanwalt ... zurückzuweisen. Dass sämtliche Eigentümer und die Verwalterin einen Vertrauenstatbestand dahingehend gesetzt hätten, dass Rechtsanwalt ... als Vertreter der Klägerin an der Eigentümerversammlung werde teilnehmen dürfen, wird nicht substantiiert dargelegt.

Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihr unzumutbar gewesen wäre, sich von der Verwalterin bzw. einem anderen Wohnungseigentümer vertreten zu lassen. Dass ihr Geschäftsführer erkrankt gewesen sei, führt zwar zu gewissen Erschwerungen, diese Erschwerungen, mit denen jeder Eigentümer rechnen muss, der eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kauft, deren Gemeinschaftsordnung eine Vertretungsbeschränkung enthält, sind aber nach der Rechtsprechung zulässig (BGH a. a. O.). Selbst eine überraschende Erkrankung berechtigt deshalb nicht dazu, einen beliebigen Dritten als Vertreter in die Versammlung zu entsenden. Der Eigentümer muss insoweit Vorsorge treffen und einen zur Vertretung bereiten und geeigneten anderen Eigentümer oder die Verwalterin beauftragen. Dass dies hier unmöglich oder unzumutbar gewesen wäre, wird nicht substantiiert dargelegt. Insbesondere genügt nicht der Hinweis der Klägerin auf mögliche Interessenkonflikte in der Gemeinschaft, die mit dem Beschlussgegenstand zusammenhängen. Aus dem Protokoll ergibt sich bereits, dass eine größere Anzahl von Eigentümern bzw. Stimmberechtigten offenbar gegen den hier angefochtenen Beschluss gestimmt haben. Dabei kann es sich nicht um die Stimmen der Klägerin handeln. Dass sich die Klägerin mit sämtlichen Eigentümern versucht hätte abzustimmen, die an der Versammlung teilgenommen haben und es ihr nicht möglich oder zumutbar gewesen wäre, irgendeinen zu finden, der sie hätte vertreten können, ist nicht ersichtlich.

Auch inhaltlich stehen dem Beschluss keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken entgegen. Grundsätzlich ist jede Gemeinschaft berechtigt, auch einen bereits bestandskräftig gewordenen Beschluss der Versammlung durch einen erneuten Mehrheitsbeschluss aufzuheben oder abzuändern (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 23 Rdnr. 65 mit Nachweisen zur Rechtsprechung). Der aufhebende Beschluss ist nur dann rechtswidrig, wenn zwingende rechtliche Gründe oder Gründe des Vertrauensschutzes ihm entgegenstehen. Dies ist hier nicht der Fall. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Ausgangsbeschluss aus der Versammlung vom 24. November 2015 nicht hätte gefasst werden müssen. Angesichts der komplexen Sach- und Rechtslage und dem streitigen Vortrag zu der Frage, ob die Klägerin Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum dadurch verursacht hat, dass sie unsachgemäße Ausbauarbeiten im Dachgeschoss hat vornehmen lassen, waren die Eigentümer am 24. November 2015 unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, eine Teilfreigabe der gestellten Bürgschaft zu beschließen. Hätten die Wohnungseigentümer den entsprechenden Antrag abgelehnt, wäre eine Anfechtungsklage hiergegen auf jeden Fall erfolglos geblieben. Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Leistungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, so ist im Rahmen der Begründetheit einer solche Anfechtungsklage lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruches ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH NZM 2015, 937 f.). Dies war hier nicht der Fall. Alleine auf Grundlage einer solchen Schätzung des Sachverständigen bestand hierzu keine Verpflichtung. Ein eindeutig begründeter Anspruch der Klägerin auf eine Teilfreigabe bestand aus den angeführten Gründen ebenfalls nicht. Es ist vielmehr Sache der Klägerin, durch eine Leistungsklage gegen den Verband der Wohnungseigentümer klären zu lassen, ob und inwieweit hier ein Anspruch auf eine Freigabe der Sicherheit besteht. Der aufgehobene Beschluss vom 24. November 2015 hat auch keine subjektive Rechtsposition der Klägerin begründet, in die die Beklagten nicht mehr hätten eingreifen dürfen, ohne gegen Grundsätze des Vertrauensschutzes zu verstoßen. Der Beschluss vom 24. November 2015 beinhaltet insbesondere kein Vertragsangebot, insbesondere kein Vertragsangebot, das die Klägerin angenommen hätte. Damit wurde lediglich die Grundlage geschaffen, damit die Verwalterin eine Teilenthaftungserklärung gegenüber der Bank abgeben konnte. Die Erklärung selbst wurde jedoch offensichtlich nie abgegeben. Es wurde aber kein Vergleich zwischen den hiesigen Parteien bzw. der Klägerin und dem Verband abgeschlossen, wonach etwa die Klägerin das Ergebnis des Gutachtens ... akzeptiert dafür im Gegenzug eine Teilenthaftungserklärung erhält. Die Klägerin hat vielmehr offenbar schon seinerzeit die Ergebnisse dieses Gutachtens angezweifelt bzw. bestritten. Sie tut dies auch immer noch. Sie bestreitet erst recht, dass weitere Schäden oder Mängel aufgetreten seien. Diese Schäden oder Mängel berechtigen aber, soweit sie tatsächlich der Klägerin anzulasten sind, zur Inanspruchnahme der Bürgschaft eventuell in einem höheren Umfang, als es das ursprüngliche Gutachten ... für zutreffend hält. Außerdem sichert die Bürgschaft ausweislich der Gemeinschafsordnung die Kosten für den Rückbau der fehlerhaft errichteten Einheiten. Die Gemeinschaft hat nicht für den ordnungsgemäßen Ausbau zu sorgen sondern lediglich Anspruch auf ein ordnungsgemäßes Dachgeschoss. Es liegt aber nahe, dass die Kosten für den ordnungsgemäßen Rückbau mindestens 20.000,00 € betragen. Es entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums durch den hier angefochtenen Beschluss der Sache nach angewiesen wird, von der Ermächtigung aus dem Beschluss vom 24. November 2015 keinen Gebrauch zu machen und keine Teilenthaftungserklärung abzugeben. Der Beschluss vom 24. November 2015 hat insoweit nur die Möglichkeit geschaffen, eine Erklärung abzugeben, eine verbindliche Erklärung gegenüber der Bank oder gegenüber der Klägerin wurde damit aber nicht bereits abgegeben. Somit hatte die Klägerin auch kein rechtlich schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass der Beschluss nicht mehr geändert werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.