Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 03.05.2017 – 227 C 214/16

Orientierungssatz

Eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung entspricht nicht den Voraussetzungen des § 559b Abs. 1 BGB und ist formell unwirksam, wenn sie keine nachvollziehbaren Angaben darüber enthält, welcher Anteil von den umgelegten Kosten zuvor als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht worden ist.(Rn.14)

1. Es wird festgestellt, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 29.04.2016 für das Mietobjekt ... in ... ... Berlin, 3. OG, Wohnungsnummer ..., nicht zu einer Erhöhung der von den Klägern am 01.07.2016 geschuldeten Nettokaltmiete in Höhe von 525,30 Euro geführt hat.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Mit der Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 kein Anspruch auf Zahlung einer um 77,65 Euro erhöhte Nettokaltmiete von 602,95 Euro zusteht.

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin der im 3. OG. gelegenen Wohnung mit der Wohnungsnummer ..., in der ... in ... Berlin. Die monatliche Nettomiete beläuft sich laut Mietvertrag vom 24.03.2009 auf 525,30 Euro. Die Beklagte nahm an dem oben genannten Gebäude umfassende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten vor. Die Arbeiten bezogen sich auf die Erneuerung der Warmwasseraufbereitungsanlage, der Trink- und Schmutzwasserleitungen sowie Umbauarbeiten im Badezimmer. Die Ausführungen dieser Arbeiten duldeten die Kläger.

Mit Schreiben vom 29.04.2016 begehrte die Beklagte eine Modernisierungsmieterhöhung um 77,65 Euro auf 602,95 Euro (netto) ab dem 01.07.2016. In diesem Schreiben, auf welches insoweit Bezug genommen wird (Bl. 19 – 24 d. A.), schlüsselte die Beklagte die Mieterhöhung von 77,65 Euro näher auf. Danach entfielen 4,54 Euro auf die Erneuerung der Warmwasseraufbereitung, 32,21 Euro auf die Erneuerung der Trink- und Schmutzwasserleitungen, 4,31 Euro auf die Türverbreiterung im Bad und 39,99 Euro auf die Modernisierung des Bades. Bei der Erneuerung der Warmwasseraufbereitungsanlage ging die Beklagte von einem Modernisierungskostenanteil von 100 Prozent aus, bei der Trink- und Schmutzwasserleitung von 60 Prozent Modernisierungskosten und 40 Prozent Instandhaltungskosten, bei der Badezimmertür von einem 100prozentigen Modernisierungsanteil und bei der Modernisierung des Badezimmers setzte die Beklagte 4.799,32 Euro Modernisierungskosten und 3.665,28 Euro Instandhaltungskosten an. Eine nähere Erläuterung, wie die Beklagte auf diese Werte bzw. Quoten kam, gab sie in der Mieterhöhungserklärung nicht an.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 formell und materiell unwirksam sei. Insbesondere habe die Beklagte in der Modernisierungsmieterhöhung die einzelnen Quoten hinsichtlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nicht näher erläutert. Diese seien auch nicht nachvollziehbar.

Die Kläger beantragen,

festzustellen, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 29.04.2016 für das Mietobjekt ... in ... Berlin, 3. OG, Wohnungsnummer ..., nicht zu einer Erhöhung der von den Klägern am 01.07.2016 geschuldeten Nettokaltmiete in Höhe von 525,30 Euro geführt hat.

Hilfsweise,

die Kläger von der Zahlungsverpflichtung aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 solange freizustellen bis eine Belegeinsicht für die Mieterhöhungserklärung zugrundeliegenden Rechnungen ermöglicht wurde.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, durch die Warmwasseraufbereitungsanlage würden fortan Wärmeverluste entfallen, weshalb es sich um eine Modernisierung handeln würde. Es läge keine Instandhaltung vor, da ein ehemals vorhandener Legionellenbefall nicht den Ursprung in der Warmwasseraufbereitungsanlage gehabt hätte. Durch die Erneuerung der Trink- und Schmutzwasserleitungen sei es zu besseren Schalldämm- als auch Isolierungswerten gekommen. Ebenfalls sei es durch die Modernisierung im Bad zu einer Wohnwertsteigerung gekommen. Die Beklagte ist der Ansicht, die Angabe von einer Instandhaltungsquote sei zulässig und vorliegend auch ausreichend. Dies ergebe sich bereits aus § 559 Abs. 2 BGB. Eine genaue Ermittlung zwischen Modernisierung und Instandsetzung sei wenn überhaupt nur noch mit nicht mehr zumutbaren Aufwand möglich.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 kein Anspruch auf Zahlung einer über 525,30 Euro liegenden Nettokaltmiete zusteht.

Die zu beurteilende Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 ist formell unwirksam. Sie genügt insbesondere nicht den Vorgaben des § 559b Abs. 1 BGB. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostennachteilen für Instandsetzung enthalten (Börstinghaus in: Schimdt-Futterer, 559b BGB, Rn. 14). Damit der Mieter dies überprüfen kann, muss der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen geben. Insofern ist der Begründungs- und Erläuterungszwang kein Selbstzweck, sondern eine sinnvolle Ergänzung des Gestaltungsrechts (LG Landau, ZMR 2009, S. 211). Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehören, muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer § 559b BGB, Rn. 18). Erforderlich aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewandten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Daran ändert die Erlaubnis zur Schätzung solcher Kosten in § 559 Abs. 2 HS. 2 BGB nichts (KG, WuM 2006, S. 450; LG Landau, ZMR 2009, S. 211).

Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung vom 29.04.2016 hinsichtlich der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung, der Erneuerung der Trink- und Schmutzwasserleitungen sowie der Türverbreiterung und Modernisierung des Badezimmers nicht. Es geht aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung gerade nicht hervor, welche Umstände die Beklagte bei der Schätzung der Instandsetzungskosten bzw. -quote heranzog.

Hinsichtlich der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung setzte die Beklagte Gesamtkosten in Höhe von 153.223,43 Euro an. Außerdem geht sie davon aus, dass es sich hierbei zu 100 Prozent um Modernisierungskosten handelt. In der Mieterhöhungserklärung legte die Beklagte zwar dar, wodurch eine energetische Ersparnis erfolgen soll, allerdings legt sie nicht dar, warum es sich vorliegend um eine 100prozentige Modernisierung handeln soll. Als Mindestinhalt hätte eine kurze Erläuterung erfolgen müssen, wieso bei der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung keine Instandsetzung vorlag. Da vorliegend nach der Mieterhöhungserklärung gerade der Austausch einer bereits vorhandenen Warmwasseraufbereitungsanlage erfolgte, ist aus der Mieterhöhungserklärung nicht nachvollziehbar, warum vorliegend keine Instandhaltungskosten anfielen. Dies ist hätte - unabhängig von dem behaupteten Legionellenbefall - erfolgen müssen.

Ebenso liegt der Fall bei der Erneuerung der Trink- und Schmutzwasserleitungen/Zirkulation. Hierbei geht die Beklagte bei Gesamtkosten von 1.811.805,93 Euro von einer Quote von 40 Prozent Instandhaltungskosten und 60 Prozent Modernisierungskosten aus. In der Mieterhöhungserklärung ist keine Erläuterung enthalten, was Grundlage dieser Quote ist. Von einer Erläuterung entbindet auch § 559 Abs. 2 BGB nicht. Zwar ist es – nicht zuletzt nach der Formulierung des § 559 Abs. 2 BGB – zulässig, die für die Instandsetzung anfallenden Kosten zu schätzen. Das entbindet den Vermieter aber nicht davon, die der Schätzung zugrunde liegenden Umstände mitzuteilen; ist die Quote willkürlich oder nicht nachzuvollziehen, so ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Kostenabgrenzung unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 14. August 2014 – 67 S 71/14 –, Rn. 8, juris). Da in der Mieterhöhungserklärung keine Erläuterung enthalten ist, ist diese bereits formell unwirksam.

Hinsichtlich der Türverbreiterung fehlt es ebenfalls an einer Erläuterung einer möglichen Instandhaltung. Auch das Schreiben vom 30.03.2015 (B1, Bl. 54 d.A.9) kann an dieser Auffassung nichts ändern, da trotz dieser Ankündigung, dem Mieter die dann später konkreten Kosten – zumindest ansatzweise – näher dargelegt werden müssen.

Hinsichtlich der Modernisierung des Bades geht die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung von Gesamtkosten in Höhe von 8.464,60 Euro aus, wobei 3.665,28 Euro auf eine Instandhaltung entfielen. Dies beruhe auf einer Schätzung von 43 Prozent Instandhaltungskosten. Die Erklärung enthält aber keine Erläuterung, bei welchen Modernisierungmaßnahmen des Bades eine Instandhaltung vorlag. Aus diesem Grund ist auch diese Erklärung bereits formell unwirksam.

Die Entscheidung steht auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13). Auch wenn der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung an eine Mieterhöhungserklärung keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis stellt, so geht er zumindest davon aus, dass die ersparten Instandsetzungskosten nachvollziehbar dargelegt werden müssen (BGH a.a.o., Rn 30). Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung - wie ausgeführt gerade - nicht.

Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Schriftsatz der Beklagten vom 19.04.2017 ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht entspricht, ist nichtig (BGH Urteil vom. 25.01.2006, NJW 2006, S. 1127 ). Aus diesem Grund ist auch nicht der Zeuge ... zu hören.

Allerdings ist auch insoweit der Sachvortrag der Beklagten nicht hinreichend substantiiert, weshalb die Mieterhöhung auch materiell unwirksam ist. Insbesondere konnte auf das Bestreiten der Kläger nicht hinreichend genau dargelegt werden, woraus sich die Schätzung der Quoten bzw. Angaben der Instandhaltungskosten ergeben. Soweit die Beklagte nun behauptet, dass eine Aufschlüsselung der Kostenbestandteile nur bedingt möglich sei, kann dies nicht von der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der einzelnen Kostenbestandteile entbinden. Insbesondere sprechen diese Ausführungen dafür, dass die Angabe der Instandhaltungsquote bzw. Instandhaltungskosten willkürlich erfolgte. Es ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum eine Angabe bestimmter Quoten oder Kosten in der Mieterhöhungserklärung festgesetzt werden konnte, ihre Ermittlung tatsächlich aber nicht möglich sein kann. Etwas anderes kann sich auch nicht aus den beigefügten Tabellen ergeben, welche nur Teilkosten abbilden und wahllos ausgewählte Kostenbestandteile enthalten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 ZPO und §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.