Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 07.12.2017 – 210 C 286/17

Orientierungssatz

1. Das negative Merkmal einer „besonders lärmbelasteten Lage“ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 kann auch dann gegeben sein, wenn der Verkehrslärm in der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich überhaupt nicht zu hören ist (hier: aufgrund der Lage in einem Innenhofbereich).(Rn.22)

2. Für die Bejahung des Merkmals ist vielmehr ausreichend, wenn auf dem Grundstück beziehungsweise unmittelbar davor eine hohe Verkehrslärmlast wahrnehmbar ist.(Rn.22)

1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die im Haus ... Berlin, Seitenflügel, 3. Obergeschoss, gelegene Wohnung von 361,86 € um 31,58 € auf 393,44 € mit Wirkung zum 01. Juni 2017 zuzustimmen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von 900,00 € abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel.

Der Kläger ist der Vermieter, die Beklagte ist die Mieterin der Wohnung ... Berlin, Seitenflügel, 3. Obergeschoss (vgl. Mietvertrag, Anlage K 1 zur Klageschrift vom 07. August 2017, Bl. 16 ff. der Akten).

Die Wohnung weist eine Wohnfläche von 54,45 qm auf und verfügt über eine Sammelheizung und ein Bad mit Innen-WC. Das Badezimmer hat eine Fläche von unter 4 qm. Der Vermieter der Wohnung ließ die Boden- und Wandfliesen des Bades im Jahr 1998 erneuern, die Wandfliesen zu einem Preis von 27,00 DM/qm und die Bodenfliesen zu einem Preis von 40,00 DM/qm. Die Küchenfliesen weisen einen „Terra-Cotta-Stil“ auf und haben eine hohe Abriebbeständigkeit und eine hohe Rutschsicherheit.

Die Wohnung verfügt sämtlich über Wärmeschutzglas-Fenster. In der Küche befindet sich eine Speisekammer mit einer Größe von 1,17 m x 0,93 m, mithin einer Grundfläche von 1,09 qm, in welcher die Beklagte die Waschmaschine angeschlossen hat. Eine Waschmaschine ist ansonsten weder im Bad noch in der Küche stell- bzw. anschließbar.

Der Eingangsbereich des Gebäudes ist mit Stuck und Wandverzierungen repräsentativ gestaltet. Der Instandhaltungszustand des Gebäudes ist nach umfangreichen Sanierungsarbeiten unstreitig überdurchschnittlich.

Das Gebäude befindet sich nach dem Verzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel 2017 in einem verkehrslärmbelasteten Bereich. In der Wohnung der Beklagten ist bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören. Der Hof des Gebäudes ist aufwendig gestaltet. Das Gebäude befindet sich 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten.

Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 29. März 2017, welches der Beklagten durch Boten zugestellt wurde, auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 361,86 € um 31,58 € auf 393,44 € mit Wirkung zum 01. Juni 2017 zuzustimmen (vgl. Anlage K 2 zur Klageschrift vom 07. August 2017, Bl. 19 der Akten). Die Nettokaltmiete war – abgesehen von Mieterhöhungen nach den §§ 559 f. BGB gerechnet ab dem 01. Juni 2017 seit mehr als fünfzehn Monaten unverändert.

Der Kläger trägt vor,

die Fliesen im Bad und in der Küche seien hochwertig. Die Wohnung befinde sich in einer besonders ruhigen Lage, die hohe Verkehrslärmbelästigung sei nicht zu berücksichtigen, da in der Wohnung kein Lärm hörbar sei. Zudem sei das Merkmal der bevorzugten Citylage gegeben, da sich die überregional ausstrahlenden Einkaufsmöglichkeiten und Kulturstätten zwar nicht unmittelbar bei der Wohnung aber in ausreichender Nähe zu der Wohnung befänden.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Im ... Berlin, Seitenflügel, 3. Obergeschoss, gelegene Wohnung von 361,86 € um 31,58 € auf 393,44 € mit Wirkung zum 01. Juni 2017 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.

Die Klage ist fristgemäß erhoben. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß erfolgt.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung von 361,86 € um 31,58 € auf 393,44 € mit Wirkung zum 01. Juni 2017 für die streitgegenständliche Wohnung. Die Kappungsgrenze und die Sperrfrist sind gewahrt.

Die verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld F1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen. Der Mittelwert beträgt danach 7,03 €/qm, der untere Spannenwert 5,81 €/qm und der obere Spannenwert 8,75 €/qm. Die von dem Kläger begehrte Miete beträgt 7,23 €/qm (393,44 € : 54,45 qm) und liegt damit um 20 % über dem Mittelwert (7,03 €/qm + (1,72 €/qm : 5)= 7,37 €/qm).

Dies entspricht der Einordnung der Wohnung unter Berücksichtigung der fünf Merkmalsgruppen nach dem Vortrag der Parteien:

Nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass die Merkmalsgruppe III (Wohnung) ausgeglichen ist, die Merkmalsgruppe IV (Gebäude) positiv zu bewerten und die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) positiv zu bewerten ist. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ oder ausgeglichen zu bewerten ist und ob die Merkmalsgruppe II (Küche) positiv oder ausgeglichen einzuordnen ist.

Die Merkmalsgruppe III (Wohnung) ist als ausgeglichen einzuordnen. Denn die Wohnung verfügt unstreitig überwiegend über Wärmeschutzverglasung und einen Abstellraum in Form der Speisekammer, so dass zwei positive Merkmals vorliegen sowie über keinen Balkon und keine Möglichkeit, die Waschmaschine (abgesehen von der Speisekammer) in die Küche oder das Bad zu stellen, so dass auch zwei negative Merkmals vorliegen. Der Umstand, dass die Waschmaschine in der Speisekammer steht, führt nicht dazu, dass das Merkmal des Abstellraums nicht gegeben wäre. Denn nach den Maßen der Speisekammer ist weiterer ausreichender Raum in dieser, um anderen Gegenständen - neben der Waschmaschine - Platz zu bieten.

Dass die Merkmalsgruppe IV (Gebäude) positiv zu bewerten ist, ist unstreitig.

Die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) ist ebenfalls positiv zu bewerten. Das Wohnumfeld auf dem Grundstück ist unstreitig und wie auch aus den überreichten Fotografien ersichtlich - aufwendig gestaltet. Nach Auffassung des Gerichts ist - ungeachtet des Umstandes, dass der Verkehrslärm unstreitig in der Wohnung nicht zu hören ist - auch das negative Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage gegeben. Dies ergibt sich aus dem diesbezüglichen Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2017. Sofern der Kläger die Ansicht vertritt, dieses habe nur Indizwirkung und sei durch die Wahrnehmung in der Wohnung widerlegt, ist ersterem zwar zuzustimmen. Jedoch kommt es bei einer Widerlegung dieser Indizwirkung nach Auffassung des Gerichts nicht allein auf die Lärmwahrnehmungen in der Wohnung an, sondern auch auf solche im Hof oder unmittelbar vor dem Haus. Denn die Merkmalsgruppe V lautet „Wohnumfeld“ und bezieht auch bei weiteren Merkmalen die Umgebung der Wohnung (beispielsweise „Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage“) ein, auch wenn dieses Charakteristikum in der Wohnung als solcher nicht wahrnehmbar ist. Dass die hohe Verkehrslärmlast auch auf dem Grundstück bzw. unmittelbar vor diesem nicht wahrnehmbar sei, ist hingegen nicht vorgetragen.

Nach nochmaliger Prüfung durch das Gericht nach dem weiteren klägerischen Vortrag ist nach Überzeugung des Gerichts jedoch - entgegen dessen ursprünglich geäußerter Ansicht - das Merkmal der bevorzugten Citylage erfüllt. Denn dieses Merkmal ist nunmehr insofern ausgeweitet worden, als es nunmehr ausreicht, wenn sich die Wohnung in der Nähe der Einrichtungen befindet, welche als charakterisierend aufgezählt sind. Die Wohnung der Beklagten ist in hinreichender Nähe zur sogenannten „City-West“ gelegen, nämlich lediglich 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten; die beiden letzteren stellen zwar nicht für jedermann fußläufige Entfernungen dar, die ausreichende Nähe ist jedoch nach Auffassung des Gerichts auch dadurch gegeben, dass diese Entfernungen ohne weiteres mit dem Fahrrad zurückgelegt werden können oder es nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erfordert, um sie zu erreichen.

Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe I (Bad) nach dem klägerischen Vortrag aufgrund der Beschaffenheit der Fliesen als ausgeglichen zu bewerten oder allein wegen der unstreitigen Größe des Bades von unter 4 qm nach dem Vortrag der Beklagten negativ zu bewerten ist. Ebenso kann es dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe II (Küche) nach dem klägerischen Vortrag aufgrund der Beschaffenheit der Fliesen positiv zu bewerten oder nach dem Vortrag der Beklagten als ausgeglichen zu bewerten ist. Denn selbst wenn man den Vortrag der Beklagten zu Grunde legte und damit die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ einordnet und die Merkmalsgruppe II (Küche) als ausgeglichen bewertet, so wäre die geforderte Mieterhöhung begründet. Denn in diesem Fall wären eine negative Merkmalsgruppe (I: Bad), zwei ausgeglichene Merkmalsgruppen (II: Küche; III: Wohnung) sowie zwei positive Merkmalsgruppen (IV: Gebäude, V: Wohnumfeld) gegeben, so dass sich im Saldo ebenfalls die nach dem Klageantrag notwendige Bewertung von + 20 % über dem Mittelwert ergeben würde.

Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihren Grund in §§ 91, 708 Ziffer 7, 711 ZPO.