Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 02.12.2021 – 239 C 138/21

Verfahrensgang

nachgehend BGH, 21. März 2023, VIII ZB 80/22, Beschluss

1. Das Versäumnisurteil vom 16.09.2021 wird aufrechterhalten, soweit der Beklagte verurteilt wurde, die im Hause ... straße ..., ... Berlin, Seitenflügel, Erdgeschoss links gelegene ca. 44,16 qm große Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Duschbad mit WC, Eingangsdiele sowie den Kellerraum Nr. ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, wird das Versäumnisurteil aufgehoben.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 € abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Dem Beklagten wird unter der Bedingung der pünktlichen und vollständigen Zahlung der monatlich geschuldeten Nutzungsentschädigung eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch.

Der Kläger war Eigentümer und Vermieter und der Beklagte seit dem 01.11.2019 Mieter der ca. 44,16 qm großen Zwei-Zimmer-Wohnung Nr. ... im Hause ... straße ..., ... Berlin, Seitenflügel, Erdgeschoss links sowie des Kellerraums Nr. .... Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag vom 19.09.2019, auf den Bezug genommen wird (Anlage K1, Bl. 6 ff. d. A.). Der Kläger wird von der ... ... GmbH als Hausverwaltung vertreten. Der Kläger veräußerte das Haus kürzlich mit notariellem Kaufvertrag.

Die Nettokaltmiete belief sich bis zum 31.08.2020 auf 495,00 € und beläuft sich seit dem 01.09.2020 auf 495,76 €, jeweils zuzüglich Miete für den Kellerraum in Höhe von 25,00 € und Nebenkostenvorauszahlung von 145,00 €, so dass die Gesamtmiete 640,76 € beträgt.

Der Kläger, vertreten durch die Hausverwaltung, kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten aufgrund eines Mietrückstands von 3.431,69 € mit Schreiben vom 28.09.2020 fristlos, hilfsweise fristgemäß (Anlage K3 neu, Bl. 46 f. d. A.). Daraufhin zahlte der Beklagte am 02.10.2020 alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände bis einschließlich Oktober 2020 nach. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben ohne Datum, bei der Hausverwaltung eingegangen am 02.10.2020, entschuldigte sich für die entstandenen Mietrückstände und berief sich auf Art. 240 § 2 EGBGB (Anlage K5, Bl. 48 d. A.). Nach Begleichung der Mietrückstände machte der Kläger aus der Kündigung vom 28.09.2021 keine Rechte mehr geltend.

Sodann zahlte der Beklagte die Mietzinsen erneut nicht vollständig. Der Mietrückstand belief sich von Dezember 2020 bis einschließlich April 2021 auf monatlich 114,75 €, im Mai 2021 auf 640,76 €, im Juni 2021 auf 0,76 € und im Juli 2021 auf 640,76 €, insgesamt auf 1.856,03 €. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben seiner Hausverwaltung vom 12.07.2021, dem Beklagten zugegangen am 13.07.2021, deshalb erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Auf das Kündigungsschreiben wird Bezug genommen (Anlage K4, Bl. 14 d. A.).

Mit der Klageschrift vom 26.07.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen der weiterhin bestehenden Mietrückstände in Höhe von 1.856,03 € nochmals fristlos, hilfsweise ordentlich.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht das MietenWoG Bln für unwirksam erklärt hatte, forderte die Hausverwaltung den Beklagten mit Schreiben vom 04.05.2021 auf, die noch offenen Differenzbeträge in Höhe von 573,75 € (12/2020 - 04/2021) bis zum 18.05.2021 nachzuzahlen.

Der Kläger trägt vor, der Lasten-Nutzen-Wechsel im Hinblick auf das veräußerte Haus sei vertraglich erst zum 01.01.2022 vereinbart. Er sei nach wie vor als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Beklagte wurde im schriftlichen Vorverfahren mit Versäumnisurteil vom 16.09.2021 antragsgemäß verurteilt, die von ihm gemietete Wohnung im Hause ... straße ..., ... Berlin, Seitenflügel, Erdgeschoss links, ca. 44,16 qm große Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Duschbad mit WC, Eingangsdiele sowie den Kellerraum Nr. ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben sowie 1.856,03 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2021 an den Kläger zu zahlen.

Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 28.09.2021, der jedenfalls am 29.09.2021 bei Gericht eingegangen war, Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt (Bl. 34 d. A.).

Nachdem der Beklagte den Betrag in Höhe von 1.856,03 € am 18.10.2021 an den Kläger überwiesen hat, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der ursprünglichen Zahlungsforderung übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Kläger beantragt nunmehr noch,

das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16.09.2021 aufrechtzuerhalten und den Antrag des Beklagten auf Gewährung einer Räumungsfrist zurückzuweisen,

und hilfsweise,

das Versäumnisurteil vom 16.09.2021 mit der Maßgabe aufrechtzuerhalten, dass die Verurteilung zur Räumung zum 31.10.2021 erfolgt.

Der Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil vom 16.09.2021 aufzuheben und die Klage abzuweisen,

sowie

die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil ohne – hilfsweise gegen – Sicherheitsleistung einzustellen,

hilfsweise,

ihm eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Der Beklagte bestreitet, dass der Kläger nach Veräußerung des Miethauses weiter aktivlegitimiert ist und verweist darauf, dass ein Nachweis/aktueller Grundbuchauszug nicht vorliege. Der Beklagte behauptet, bei Abschluss des Mietvertrags habe er mit Herrn ... von der Hausverwaltung mündlich vereinbart, dass die Miete zum 15. des Monats fällig sei. Er behauptet ferner, am 14. oder 16.04.2020 mit Herrn ... eine Vereinbarung dahin geschlossen zu haben, dass er wegen der Corona-Pandemie ab sofort nur die Betriebskosten zu zahlen habe und die Nettomiete gestundet sei. Ein Ende der Vereinbarung sei nicht vereinbart worden. Er ist der Ansicht, dass die Kündigung vom 28.09.2020 wegen der Stundungsabrede unwirksam gewesen sei. Der Beklagte behauptet, er habe am 07.07.2021 die Mieten für Juni und Juli 2021 in Höhe von insgesamt 1.280,00 € auf das Vermieterkonto gezahlt. Zum Nachweis legt er einen Beleg seiner Bank vor, aus dem sich ergibt, dass die Bank den Überweisungsauftrag entgegengenommen hat (Bl. 37 d. A.). Er sei felsenfest davon ausgegangen, dass er die vorgenannte Mietzahlung getätigt habe, weshalb keine schuldhafte Pflichtverletzung durch ihn vorliege.

Der Beklagte behauptet, seine inzwischen mit ihm zusammen in der Wohnung lebende Ehefrau sei hochschwanger (im Zeitpunkt des Schriftsatzes vom 28.09.2021 im 6. Monat), es bestehe eine Risikoschwangerschaft. Er habe die Wohnung zudem mit Einverständnis des Klägers mit erheblichem Aufwand und finanziellen Mitteln Ende 2019 komplett saniert und hochwertig ausgestattet. Es sei ihm bisher nicht möglich gewesen, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen. Er behauptet, täglich intensiv nach einer Wohnung über Zeitungen, Anzeigen, Internet, Initiativbewerbungen, Bekannte und Freunde zu suchen. Er habe sich monatlich um mindestens 30 Wohnungen beworben.

Der Beklagte rügt mit Schriftsatz vom 25.10.2021, dass die vereinbarte Miethöhe gem. § 556d BGB unzulässig sei und behauptet, die zulässige Höchstmiete betrage seit Vertragsbeginn nur 330,80 € monatlich, die Bruttomiete mithin nur 450,80 € (Bl. 69 ff. d. A.). Er meint, unter Berücksichtigung der zulässigen Miete habe im Kündigungszeitpunkt 12.07.2021 kein Mietrückstand bestanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 16.09.2021 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat er allerdings keinen Erfolg.

Dem Kläger steht gem. § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gegen den Beklagten zu.

Der Kläger ist zur Geltendmachung des Anspruchs nach wie vor aktivlegitimiert. Der Kläger war unstreitig Eigentümer des Gebäudes ... straße ..., ... Berlin und Vermieter des Beklagten. Soweit der Beklagte behauptet, der Kläger sei inzwischen nicht mehr Eigentümer des Hauses und damit auch nicht mehr Vermieter seiner Wohnung obliegt ihm die Darlegungs- und Beweislast für diese rechtsvernichtende Einwendung. Daraus, dass der Kläger das Hausgrundstück durch Kaufvertrag kürzlich an einen Dritten veräußert hat, ergibt sich nicht, dass er nicht mehr dessen Eigentümer ist. Der Kläger trägt vor, nach Veräußerung des Grundstücks und vereinbartem Lasten-/Nutzen-Wechsel zum 01.01.2022 nach wie vor als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein, was für die Eigentümerstellung entscheidend ist. Dies ist vom Beklagten weder substantiiert bestritten noch hat er durch Vorlage eines Grundbuchauszugs nachgewiesen, dass der Kläger seine Eigentümerstellung verloren hat.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls aufgrund der ordentlichen Kündigung des Klägers vom 12.07.2021 wegen Zahlungsverzugs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam zum 31.10.2021 beendet worden. Darauf, ob auch die fristlosen Kündigungen vom 28.09.2020 und 12.07.2021 wirksam waren, kommt es nicht an.

Es kann offenbleiben, ob die Parteien die vom Beklagten behauptete unbefristete Stundungsabrede hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses tatsächlich geschlossen haben. Diese Stundungsabrede hätte der Kläger jedenfalls mit der Kündigung des Mietverhältnisses vom 28.09.2020 wegen eines Mietrückstands in Höhe von 3.431,69 € konkludent gekündigt, denn mit der Kündigung hat der Kläger deutlich gemacht, dass er nunmehr (wieder) die Zahlung des vollständigen vereinbarten Mietzinses verlangte und die Stundungsvereinbarung nicht mehr gelten sollte. Warum die Kündigung der nach dem Vortrag des Beklagten unbefristeten Stundungsabrede durch den Kläger nicht möglich gewesen sein sollte, erschließt sich nicht. Dass die Stundungsabrede hinfällig war, hat auch der Beklagte so verstanden, denn er zahlte die rückständige Miete vollständig nach und berief sich im Folgenden auch nicht mehr auf die behauptete Stundungsabrede, sondern auf Art. 240 § 2 EGBGB. Art. 240 § 2 EGBGB stand einer Kündigung des Mietverhältnisses jedoch lediglich entgegen, soweit der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 die Miete trotz Fälligkeit nicht leistete und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhte. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung war vom Mieter glaubhaft zu machen, was nicht geschehen ist. Zudem hielt sich der Beklagte seit Juli 2020 selbst nicht mehr an die behauptete Stundungsvereinbarung, denn ausweislich des der Kündigung beigefügten Kontenblattes zahlte der Beklagte in den Monaten Juli und August 2020 keinerlei Mietzins. Lediglich im Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2020 zahlte der Beklagte monatlich einen Betrag in Höhe von jeweils 120,00 €, der den geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen entsprach.

Der Mietrückstand des Beklagten belief sich im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung vom 12.07.2021 auf 1.856,03 € und damit auf mehr als zwei Monatsmieten.

Da der Kläger den Beklagten bereits mit Schreiben vom 04.05.2021 aufgefordert hatte, den aufgrund des MietenWoG Bln zwischenzeitlich nicht geforderten Teil der Miete in Höhe von monatlich 114,75 €, insgesamt 573,75 €, bis zum 18.05.2021 nachzuzahlen, befand sich der Beklagte mit der Zahlung dieses Betrags am 12.07.2021 im Verzug.

Soweit der Beklagte behauptet, bereits am 07.07.2021 einen Betrag in Höhe von 1.280,00 € auf die Mieten für die Monate Juni und Juli 2021 gezahlt zu haben, so dass der Rückstand nur noch 573,75 € betragen habe, ist er dafür beweisfällig geblieben. Die Zahlung dieses Betrags ist nicht durch den vorgelegten Beleg der Deutschen Bank vom 07.07.2021 nachgewiesen, denn daraus ergibt sich lediglich, dass der Beklagte den Überweisungsauftrag erteilt hatte, nicht aber, dass die Überweisung auch ausgeführt wurde. Den vollständigen Zahlungsrückstand von 1.856,03 € hat der Beklagte erst am 18.10.2021 und damit nach der ordentlichen Kündigung vom 12.07.2021 ausgeglichen.

Im vorliegenden Rechtsstreit ist von der vereinbarten monatlichen Gesamtmiete in Höhe von 640,76 € auszugehen. Der Vortrag des Beklagten zur Unzulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ist gem. §§ 282 Abs. 1 und 2, 296 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, weil seine Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.

Die Klage wurde dem Beklagten am 27.08.2021 zugestellt, mit Schriftsatz vom 28.09.2021 legte der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil ein. Nach Anberaumung des Termins zur mündlichen Verhandlung am 28.10.2021, die der Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 08.10.2021 zugegangen ist, hat der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 25.10.2021 und damit nur drei Tage vor der mündlichen Verhandlung die Zulässigkeit der Miethöhe gerügt. Damit hat der Beklagte die Prozessförderungspflicht verletzt, denn dem Kläger wäre auf diesen Vortrag auf jeden Fall eine Erklärungsfrist einzuräumen gewesen, so dass die Zulassung des Vortrags die Erledigung des Rechtsstreits verzögert hätte. Die äußeren Umstände sprechen zudem für eine grobe Nachlässigkeit des Beklagten, da ihm der Vortrag zur Mietpreisbremse auch früher möglich gewesen wäre, weil ihm die entsprechenden Tatsachen bekannt waren. Entkräftende Tatsachen hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Der im Kündigungszeitpunkt bestehende Mietrückstand von 1.865,03 € berechtigte den Kläger, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einem Rückstand von mindestens einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters anzunehmen (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 –, BGHZ 195, 64-73, Rn. 18). Im vorliegenden Fall betrug der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten und dauerte über mehr als einen Monat an.

Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt seine Überzeugung, mit dem Überweisungsauftrag vom 07.07.2021 den überwiegenden Teil der rückständigen Miete gezahlt zu haben, seine schuldhafte Pflichtverletzung nicht entfallen. Der Beklagte hat nichts Konkretes dazu vorgetragen, dass die unterbliebene Durchführung der Überweisung auf einem Verschulden der Bank beruhte und nicht auf sein eigenes Verschulden zurückzuführen war.

Das Mietverhältnis ist nicht deshalb gem. § 574 Abs. 2 BGB fortzusetzen, weil der Beklagte sich keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen kann. Der Beklagte hat lediglich Bewerbungen vom 18.10.2021 und 21.10.2021 vorgelegt. Weiterer Vortrag war ihm mangels entsprechenden Antrags nicht nachgelassen worden. Zu weiteren Bemühungen hat er nicht konkret vorgetragen.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags nach Erfüllung durch den Beklagten übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, weil die Klage insoweit aus den dargelegten Gründen ursprünglich zulässig und begründet war.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Dem Beklagten war auf seinen Antrag gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist bis zum 31.05.2021 zu gewähren. Im Rahmen des § 721 ZPO sind die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwägen. Zwar hat der Beklagte trotz entsprechenden Bestreitens nicht wie angekündigt nachgewiesen, dass und in welchem Monat seine Frau schwanger ist und dass es sich um eine Risikoschwangerschaft handelt. Dem Beklagten war aber bereits aufgrund des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes in Berlin und der erschwerten Situation infolge der Corona-Pandemie eine Räumungsfrist von sechs Monaten zu gewähren. Diese Frist ist unter Abwägung der Interessen beider Parteien angemessen. Da sich der Beklagte im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr im Zahlungsverzug befand, war dem Interesse des Klägers an der Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Gewährung der Räumungsfrist unter der Bedingung, dass der Beklagte die geschuldete Nutzungsentschädigung vollständig und entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nach § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags pünktlich bis zum dritten Werktag des Monats zahlt, Genüge getan.

Der Antrag des Beklagten auf Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 16.09.2021 hat sich mit Erlass dieses Urteils erübrigt.