Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 01.06.2022 – 215 C 337/21

Orientierungssatz

1. Ein Mieterhöhungsverlangen scheitert an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, wenn die dort bestimmte Dreijahresfrist noch nicht abgelaufen war, als die Mieterhöhung nach dem Erhöhungsverlangen wirksam werden sollte. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, der Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt zuzustimmen.

2. Ein Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung umfasst nicht als „minus“ auch die Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu beliebigen späteren als dem angegebenen Zeitpunkt.

3. Der Vermieter kann zwar ein Erhöhungsverlangen unter Beseitigung der Mängel im Rechtsstreit nachholen, wenn das vor Einleitung des Rechtsstreits abgefasste Erhöhungsverlangen den Vorgaben des § 558a BGB nicht entsprach. Um einen solchen Fall geht es jedoch nicht, wenn das Erhöhungsverlangen keine formellen Mängel hatte, sondern den Vorgaben des § 558a BGB genügte.

4. Die Angabe des Fälligkeitsdatums der Mieterhöhung gehört nicht zu den unverzichtbaren Bestandteilen eines Mieterhöhungsverlangens. Die gesetzliche Frist des § 558b Abs. 1 BGB gilt auch dann, wenn der Vermieter im Erhöhungsverlangen unter Verstoß gegen § 558b Abs. 4 BGB eine kürzere Frist bestimmt (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 1989 - 29 S 57/89).

5. Der Vermieter kann im Erhöhungsverlangen eine längere als die gesetzliche Frist bestimmen, an die er dann auch gebunden ist.

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin II, 24. Juni 2024, 64 S 150/22, Beschluss

nachgehend LG Berlin II, 18. Juli 2024, 64 S 150/22, Beschluss

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein klägerisches Mieterhöhungsverlangen.

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Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung … Straße …, … Berlin, Vorderhaus, zweites Obergeschoss links. Die 54 m² große Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und innenliegendem WC ausgestattet und befindet sich in mittlerer Wohnlage gemäß dem Berliner Mietspiegel 2021. In einem Energieausweis für das Gebäude vom 27. August 2008 ist das Baujahr des Gebäudes mit 1898 angegeben. Der Energieverbrauchskennwert für das Gebäude beläuft sich auf 85 kWh/(m²a). Auf dem Grundstück gibt es einen Pkw-Stellplatz und Garagen, zwischen den Parteien ist allerdings streitig, ob diese den Mietern zur Verfügung stehen.

3

Die Miete für diese Wohnung belief sich jedenfalls ab dem 01. Februar 2019 auf 367,09 € netto/kalt.

4

Mit Schreiben vom 06. Juli 2021, dem Beklagten noch im Juli 2021 zugegangen, verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2021 die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von 367,09 € netto/kalt um 55,06 € zum 01. November 2021 und wies die neue Bruttomiete mit 533,15 € aus. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die zu den Akten gereichte Kopie verwiesen.

5

Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht, worauf die Klägerin mit Schriftsatz vom 23. November 2021, bei Gericht eingegangen am 26. November 2021 und dem Beklagten zugestellt am 21. Dezember 2021, die vorliegende Klage erhob.

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In der Klageschrift verlangte die Klägerin vorsorglich und hilfsweise für den Fall, dass das Gericht das Mieterhöhungsverlangen vom 06. Juli 2021 für unwirksam erachten würde, erneut die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € ab dem 01.11.2021.

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Die Klägerin behauptet, dass das streitgegenständliche Gebäude, wie sich auch aus dem Energieausweis vom 27. August 2008 ergebe, vor 1918 errichtet worden sei. Im Zweiten Weltkrieg sei das Gebäude nicht vollständig, sondern nur teilweise zerstört worden, da lediglich das Dach beschädigt gewesen sei. Einschlägig sei daher, so die Ansicht der Klägerin, das Mietspiegelfeld E 1 des Berliner Mietspiegels 2021. Der Balkon der Wohnung habe, so behauptet die Klägerin weiter, eine Fläche von 4,80 m², die Heizungsrohre in der Wohnung lägen unter Putz. Das Gebäude befände sich darüber hinaus in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand und es sei eine zusätzliche Wärmedämmung aus 14 cm dicken Styroporplatten an der Fassade angebracht worden. Zur streitgegenständlichen Wohnung gehöre auch ein Mietergarten. Der Stellplatz und die Garagen auf dem Grundstück stünden zur Vermietung an die Mieter zur Verfügung und würden allenfalls bei fehlendem Mieterinteresse temporär an Dritte vermietet. Das Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 und eine Zustimmung des Beklagten, die sie bestreite, befänden sich nicht in ihren Unterlagen. Jedenfalls sei, so die Ansicht der Klägerin, die mit der Klageschrift hilfsweise verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam, so dass der Beklagte die erhöhte Miete angesichts der Zustellung der Klageschrift im Dezember 2021 jedenfalls ab März 2022 schulde.

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Mit Schriftsatz vom 19. April 2022, im Termin vom 20. April 2022 an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten überreicht, kündigte die Klägerin den Hilfsantrag auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab dem 01. März 2022 an. Mit Schriftsatz vom 05. Mai 2022 ergänzte sie den Hauptantrag um die Angaben zur Wohnungslage im Gebäude.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume ... ..., ... Berlin von derzeit 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € mit Wirkung zum 01.11.21 zuzustimmen.

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Hilfsweise beantragt sie,

12

den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume ... Straße ... in ... Berlin von derzeit 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € mit Wirkung zum 01.03.22 zuzustimmen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage mit dem Haupt- und dem Hilfsantrag abzuweisen.

15

Der Beklagte behauptet, dass das streitgegenständliche Gebäude im Zweiten Weltkrieg bis auf die Grundmauern zerstört und erst in den 1950er Jahren wieder aufgebaut und dann auch neu bezogen worden sei. Die Wohnung sei daher, so die Ansicht des Beklagten, in das Mietspiegelfeld E 3 einzuordnen. Im übrigen sei das Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2021 aber ohnehin nicht auf ein taugliches Begründungsmittel gestützt. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei kein qualifizierter Mietspiegel, da er nicht neu erstellt, sondern lediglich durch Ansatz des Preisindexes auf der Basis des Berliner Mietspiegels 2019 fortgeschrieben worden sei, der aber wiederum bereits eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 darstelle. Der Berliner Mietspiegel 2021 erfülle aber auch nicht die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel, weil er durch Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 lediglich auf einer 4-jährigen Datenbasis beruhe, was lediglich noch für vor dem 01. Januar 2021 veröffentlichte Mietspiegel zulässig sei. Im übrigen sei das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen auch deswegen unwirksam, weil die Miete mit Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 auf 367,09 € erhöht worden sei, sich am 01. November 2018, so behauptet die Beklagte, noch auf 319,21 € belaufen habe und daher, so die weitergehende Ansicht des Beklagten, wegen Ausschöpfung der Kappungsgrenze durch das Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 nicht zum 01. November 2021 habe erklärt werden können. Auch das mit der Klageschrift erklärte hilfsweise Zustimmungsverlangen sei nicht wirksam. Im übrigen weise der Balkon, so behauptet der Beklagte, nur eine Fläche von 3,52 m² auf und die Heizungsrohre lägen auf Putz. Die auf dem Grundstück vorhandenen Garagen seien an einen Dritten, der nicht Wohnungsmieter auf dem Grundstück sei, vermietet. Ein Mietergarten im Sinne des Mietspiegels sei nicht vorhanden, da der vorhandene schmale Grundstücksstreifen zugewuchert und von Draht und Gestrüpp versperrt sei, so dass er kaum betreten werden könne.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

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1. Zunächst ist auszuführen, dass trotz Ankündigung eines mit Schriftsatz vom 05. Mai 2022 um die Wohnungslage im Gebäude ergänzten Klageantrags der Antrag aus der Klageschrift als Hauptantrag maßgeblich bleibt, weil mit dem Antrag aus dem Schriftsatz vom 05. Mai 2022 nicht mündlich verhandelt wurde. Der Antrag führte aber auch nicht dazu, dass gemäß § 156 Abs. 1 ZPO die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen war, weil die Antragsänderung nicht entscheidungserheblich war, wie sich aus den nachfolgenden Erörterungen ergeben wird.

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2. Zur Zulässigkeit der Klage ist lediglich auszuführen, dass die besondere Sachurteilsvoraussetzung der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 ZPO aufgrund des zum 01. November 2021 angesetzten Wirksamkeitszeitpunkts des Erhöhungsverlangens vom 06. Juli 2021 durch die Klageschrift vom 23. November 2021, dem Beklagten zugestellt am 21. Dezember 2021, eingehalten wurde.

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3. Die Klage ist aber unbegründet, weil die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 367,09 € netto/kalt monatlich um 55,06 € auf 422,15 € netto/kalt monatlich ab dem 01. November 2021 oder, wie mit dem Hilfsantrag geltend gemacht, ab dem 01. März 2022 aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten hat.

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Ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab dem 01. November 2021 besteht nicht, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 06. Juli 2021 durch Abstellen auf den Wirksamkeitszeitpunkt 01. November 2021 unwirksam ist. Nach dem Sach- und Streitstand ist davon auszugehen, dass die Miete aufgrund eines klägerischen Mieterhöhungsverlangens vom 12. Oktober 2018 zum 01. Februar 2019 auf 367,09 €, die von der Klägerin angegebene Ausgangsmiete, erhöht wurde. Der Beklagte hat das Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 vorgelegt, die Klägerin hat dieses daraufhin nicht bestritten, sondern lediglich ausgeführt, dieses befände sich nicht in ihren Unterlagen. Das vorherige Bestreiten einer Zustimmung zu diesem Erhöhungsverlangen durch den Beklagten seitens der Klägerin genügt jedoch den Anforderungen an einen substantiierten Klagevortrag nicht. Sofern die Klägerin nach Vorlage der Erhöhungserklärung vom 12. Oktober 2018 weiterhin hätte behaupten wollen, der Beklagte habe dieser nicht zugestimmt, hätte sie ihrerseits vortragen müssen, wann und auf welche Weise die von ihr selbst angesetzte Ausgangsmiete von 367,09 € wirksam geworden sein soll. Es ist aber nicht plausibel, dass eine Wirksamkeit dieser Ausgangsmiete schon spätestens zum 01. November 2018 eingetreten sein soll, wenn ein auch vom äußeren Erscheinungsbild der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung entsprechendes Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 zum 01. Februar 2019 vorliegt. Im Ergebnis ist daher davon auszugehen, dass die von der Klägerin angesetzte Ausgangsmiete von 367,09 € erst zum 01. Februar 2019 wirksam wurde, wobei durch das vorgelegte Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 angesichts der Erhöhung der Nettokaltmiete von 319,21 € auf 367,09 € die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft wurde.

22

Damit kann aber das Erhöhungsverlangen vom 06. Juli 2021 keine Wirkung entfalten, weil es nicht nur eine unzutreffende Ausgangsmiete genannt hat oder durch die verlangte Miete die Kappungsgrenze überschritten wurde, sondern weil es zu früh erfolgte und auf einen Wirksamkeitszeitpunkt abstellte, zu dem es noch nicht greifen konnte.

23

Der Klage konnte aber auch nicht mit dem Hilfsantrag stattgegeben werden, weil auch die Voraussetzungen des § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB nicht erfüllt sind. Unabhängig von den weiteren formellen Voraussetzungen, auf die es vorliegend nicht ankommt, so dass nur ergänzend erwähnt sei, dass die Klägerin das vorsorgliche Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift nicht begründet hat, so dass eine Auslegung dahingehend, dass sich die Klägerin dazu auf ihren Vortrag aus der Klageschrift hätte Bezug nehmen wollen, erforderlich gewesen wäre, fehlt es an einem die Mängel des Erhöhungsverlangens vom 06. Juli 2021 behebenden Erhöhungsverlangen zu einem unter Zugrundelegung des Erhöhungsverlangens vom 12. Oktober 2018 zulässigen Erhöhungszeitpunkt. Ein solches Erhöhungsverlangen ist nicht mit der Klageschrift erfolgt, weil in dem darin vorsorglich ausgesprochenen Erhöhungsverlangen ausdrücklich wiederum der 01. November 2021 als Wirksamkeitszeitpunkt genannt ist. Die Klägerin hat damit den Fehler aus dem Erhöhungsverlangen vom 06. Juli 2021 nicht behoben. Die Behebung eines in dem Ansatz eines nicht zulässigen Wirksamkeitszeitpunkt liegenden Mangels eines Erhöhungsverlangens ist im Rahmen von § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB aber nur dadurch möglich, dass ausdrücklich die Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung unter Angabe des zulässigen Wirksamkeitszeitpunktes verlangt wird. Die Klägerin konnte sich daher mit dem Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom 19. April 2022 nicht auf das vorsorgliche Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift stützen und den Wirksamkeitszeitpunkt auf den Zugang der Klageschrift bezogen berechnen, weil mit dem vorsorglichen Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift der Fehler wie erwähnt gerade nicht behoben wurde. Die Nachholung des wirksamen Erhöhungsverlangens kann jedoch auch nicht durch eine bloße Umformulierung des Klageantrags wie im klägerischen Schriftsatz vom 19. April 2022 vorgenommen werden, weil das korrigierte Erhöhungsverlangen gemäß § 558 b Abs. 3 S. 2 BGB auch eine neue Zustimmungsfrist auslöst und vom Klageantrag, der sich auf ein wirksames Erhöhungsverlangen stützen muss, zu trennen ist.

24

Im Ergebnis hat die Klägerin daher weder ein wirksames Erhöhungsverlangen gestellt noch ein solches im Prozess nachgeholt, so dass ein Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB weder mit dem Haupt- noch mit dem Hilfsantrag besteht und die Klage somit abzuweisen war.

25

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.