Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 20.09.2022 – 225 C 54/22

Verfahrensgang

nachgehend BGH, 28. Januar 2026, VIII ZR 228/23, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Der Streitwert wird auf 5.520,00 € festgesetzt.

Die Klägerin ist die Eigentümerin und Vermieterin der von dem Beklagten zu 1 aufgrund des am 14. und 28.1.2009 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag seit dem 1.3.2009 gemieteten Zweizimmerwohnung im 3. Geschoss in der ... Straße ... in ... Berlin, deren Nettokaltmiete sich auf 460 € beläuft.

Aufgrund eines Auslandsaufenthaltes des Beklagten zu 1 wurde von der damaligen Hausverwaltung mit Schreiben vom 28.6.2018 die Untervermietung der Wohnung an ... und ... für die Zeit vom 15.7.2018 bis zum 31.1.2020 gestattet.

Mit E-Mail vom 28.1.2020, auf die wegen der weiteren Einzelheiten -Anlage B1- verwiesen wird, an die die Klägerin vertretene Hausverwalterin, Frau ..., erbat der Beklagte zu 1 wegen der Verlängerung seines Auslandsaufenthaltes die Erlaubnis die Wohnung für die Zeit bis zu seiner Rückkehr im Oktober 2020 an neue Untermieter die Beklagten zu 2 und 3, vermieten zu dürfen, deren Namen er mitteilte. Auf diese Anfrage hat der Beklagte zu 1 keine Antwort erhalten. Mit Untermietvertrag vom 25.1.2020, auf den wegen der weiteren Einzelheiten -Anlage B2- verwiesen wird, vermietete der Beklagte zu 1 die Wohnung ab Februar 2020 an die Beklagten zu 2 und 3 zunächst befristet bis zum 31.10.2020. Mit E-Mail vom 9.11.2020, auf die wegen der weiteren Einzelheiten -Anlage B3- verwiesen wird, fragte die neue Hausverwalterin der Klägerin bei dem Beklagten zu 1 an, ob dieser eigentlich in der Wohnung wohnen würde, worauf hin der Beklagte zu 1 mit E-Mail vom 13.11.2020 mitteilte, dass er ein wenig verblüfft über die Frage sei und sich schon seit geraumer Zeit berufsbedingt im Ausland befände und in der Wohnung Untermieter habe, was er der Vorverwalterin mitgeteilt habe. Mit weiterer E-Mail vom 3.6.2021 fragte die Hausverwaltung erneut bei dem Beklagten nach, ob er sich derzeit in Berlin aufhalte oder die Wohnung untervermietet habe und bat um die Kontaktdaten der Untermieter in diesem Fall, worauf hin der Beklagte zu 1 mit E-Mail vom 24.6.2021 antwortete, dass er noch bis zum nächsten Jahr im Ausland sei und derzeit die Wohnung untervermietet sei, wobei er ein genaues Datum seiner Rückkehr wegen der Pandemie nicht geben könne. Am 6.8.2021 hat die Klägerin die Wohnung besichtigt und dabei die Beklagten zu 2 und 3 als Untermieter angetroffen. Mit Schreiben vom 12.1.2022, auf das wegen der weiteren Einzelheiten -Blatt 13 d.A.- verwiesen wird, mahnte die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung ab und forderte ihn auf das vertragswidrige Verhalten bis zum 31.1.2022 einzustellen und nachzuweisen, dass das Untermietverhältnis gekündigt sei. Daraufhin lehnte der Beklagte zu 1 mit Schreiben vom 21.1.2022, auf das wegen der weiteren Einzelheiten -Blatt 14 d.A.- verwiesen wird, die Abmahnung ab und bat um Zustimmung der Untervermietung, die nicht erfolgte. Mit Schreiben vom 28.2.2022, auf das wegen der weiteren Einzelheiten, – Blatt 15 f. d.A.- verwiesen wird, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und zugleich fristgemäß.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte zu 1 habe die Wohnung den Beklagten zu 2 und 3 zum vollständigen und ausschließlichen Gebrauch überlassen und somit dem Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufgegeben. Es befänden sich keine Hinweise darauf, dass die Wohnung neben den Beklagten zu 2 und 3 noch von einer 3. Person genutzt würde und es befände sich neben der mitvermieteten Möbel kein sonstiges privates Inventar wie Kleidung etc. des Beklagten zu 1 in der Wohnung. Auch werde ausdrücklich bestritten, dass der Beklagte zu 1 einen Schlüssel zur Wohnung behalten haben will, um bei vereinzelten Berlin Besuchen neben den Untermietern in seiner Wohnung zu wohnen. Da er nicht nur ein Teil des Wohnraums, so meint sie, Dritten zum Gebrauch überlassen habe, habe der Beklagte zu 1 keinen Anspruch auf die Erteilung der Untervermietungserlaubnis. Sie haben ihr Recht, die unerlaubte Untervermietung durch den Beklagten zu 1 abzumahnen und wegen Fortsetzung dieser Untervermietung zu kündigen, nicht verwirkt, da weder das Zeitmoment noch das Umstandsmoment gegeben seien. Der Zeitraum von rund 2 Jahren zwischen der E-Mail des Beklagten zu 1 vom 28.1.2020 und der Abmahnung der Klägerin vom 12.1.2022 Stelle kein hinreichendes Zeitmoment dar.

Sie beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Zweizimmerwohnung im 3. Geschoss des Quergebäudes in der ... Straße ... in ... Berlin zu räumen und an sie herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 1, der sich zur Zeit in ... befindet und im März/April 2023 zwecks eines geplanten Masters an der ... ... ... nach Berlin und in seine Wohnung zurückkehren wird, behauptet, in verschiedenen Hängeschränken und Kleiderschränken in der Wohnung, in der er auf einer großen Couch schlafe, wenn er sich in Berlin aufhalte, befänden sich seine Sachen und auch die Sachen seiner Partnerin und er habe einen Schlüssel der Wohnung behalten.

Ende 2019, also kurz vor dem zunächst geplanten Ende seines Auslandsaufenthaltes, habe sich ihm die Gelegenheit geboten, sich in ... an einem ehrenamtlichen Projekt zu beteiligen, bei welchem entlegene Regionen vernetzt werden sollten und dabei sein Fachwissen und seine Fähigkeit einzusetzen und auszubauen und in seine Forschungsarbeit einfließen zu lassen, die letztlich nicht nur dem Ausbau und der Nutzung erneuerbarer Energien in Lateinamerika, sondern weltweit dienen soll. Daher habe er sich entschieden, seine Forschungs- und Studienarbeiten unter Annahme der sich ihm eröffneten Möglichkeiten zu erweitern, sodass sich sein Auslandsaufenthalt erst bis Oktober 2020 und später wegen der Corona Pandemie weiter verlängert habe. An dem berechtigten Interesse seinerseits an der Untervermietung, so meint er, habe sich dadurch nichts geändert. Er sei zudem auf die Einnahmen aus der Untervermietung der möblierten Wohnung angewiesen. Das Kündigungsrecht der Klägerin sei auch verwirkt, da zwischen der Kenntnis/Kennenmüssen der Untervermietung und Abmahnung fast 2 Jahre lägen, in denen die Klägerin offenkundig die Untervermietung gebilligt habe.

Die Beklagten zu 2 und 3 behaupten, im Schlafzimmer seien im Kleiderschrank circa 1/4 der Sachen ausschließlich dem Beklagten zu 1 und auch im Wohnzimmer befänden sich Unterlagen, Bücher und Puzzle des Beklagten zu 1 sowie dessen Hausrat. Auch bestünde mit dem Beklagten zu 1 die Abrede, dass er, wenn er in Berlin sei, ein paar Tage in ihrer Wohnung wohnen und auf dem Sofa schlafen könne.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Beklagten sind nicht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB verpflichtet.

Die fristlose und fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 28.2.2022 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Zwar ist gemäß § 10 des Mietvertrages der Mieter zur Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters berechtigt. Eine solche ausdrückliche Untervermietungserlaubnis hat die Klägerin lediglich für den Zeitraum bis zum 31.1.2020 erteilt. Damit hat der Beklagte zu 1 seine vertraglichen Pflichten selbst dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte (vergl. BGH, Urteil vom 2.2.2011, VIII ZR 74/10, m. w. N.).

Vorliegend rechtfertigt diese Pflichtverletzung jedoch weder die fristlose noch die fristgemäße Kündigung.

Ob eine Vertragsverletzung ein die fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, ist anhand der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen. Erforderlich ist dabei, dass der Mieter seine Pflichten "nicht unerheblich" verletzt hat. Daran wird es in der Regel fehlen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat. In der formell unerlaubten Untervermietung kann nämlich schwerlich eine erhebliche Rechtsverletzung liegen. (vergl. BGH a. a. O.; Schmidt-Futterer, 13. Aufl. § 573 BGB Rn. 40 b, m.w.N.).

Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung – hier besonders gegen die Person der neuen Untermieter – geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden. (vergl. BGH a. a. O.,m. w. N.) Dieser Pflicht ist der Beklagte zu 1 jedoch insoweit nachgekommen, als er die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat, sodass die Klägerin etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieter hätte vorbringen können. Da es solche Bedenken indes nicht gab, war die Klägerin zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an die Beklagten zu 2 und 3 verpflichtet. Dies hat die Klägerin allerdings nicht getan und sich damit ihrerseits vertragswidrig verhalten. Abgesehen davon hat die Klägerin aber auch über die gesamte Dauer dem Beklagten zu 1 zu verstehen gegeben, dass sie keine Bedenken gegen die Untervermietung hat, sondern diese vielmehr billige. Denn ihre Hausverwaltung hat mit E-Mail vom 9.11.2020 bei dem Beklagten zu 1 angefragt, ob er derzeit in der Wohnung wohne und auch mit E-Mail vom 3.6.2021 erneut angefragt, ob er derzeit eigentlich in Berlin sei oder die Wohnung untervermietet habe und um Mitteilung der Kontaktdaten der Untermieter gebeten. Dabei hat sie in keinster Weise darauf hingewiesen, dass sie mit einer Untervermietung nicht einverstanden gewesen sei. Auf diese E-Mails hat der Beklagte zu 1 jeweils mitgeteilt, dass er sich im Ausland befände und die Wohnung untervermietet habe. Auch darauf hat die Klägerin nie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Untervermietung nicht billigen würde. Erst mit Schreiben vom 21.1.2022 hat sie den Beklagten zu 1 wegen der Untervermietung abgemahnt und das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.2.2022 fristlos und fristgemäß gekündigt. Zwar wäre die Klägerin gemäß § 10 Nr. 2 S. 2 des Mietvertrags berechtigt gewesen, eine Erlaubnis aus wichtigem Grund zu widerrufen. Ein solcher wichtiger Grund ist aber der Abmahnung schon bereits nicht zu entnehmen.

Die Klägerin war auch zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verpflichtet.

Dabei ist es unerheblich, dass die Beklagten zu 2 und 3 die Wohnung insgesamt bewohnen.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt bereits keine quantitativen Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums auf, sondern macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass nur ein Teil des Wohnraums einem Dritten überlassen wird. Ausgehend davon ist unter Berücksichtigung der Zielsetzung des §§ 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen und ein berechtigtes Interesse von vornherein nur dann zu verneinen, wenn die Mietpartei die Sachherrschaft über die Wohnung endgültig und vollständig zugunsten einer anderen Person verliert. Ausgerichtet an diesen Maßstäben ist auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung die Möglichkeit einzuräumen, einen Teil des Wohnraums bei nachweisbaren berechtigten Interesse an Dritte zu überlassen. Zwar kann er nicht ein eigenes Zimmer für sich behalten, jedoch ist die "Überlassung eines Teils des Wohnraums" bereits gegeben, wenn er den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt, also die Sachherrschaft nicht endgültig und vollständig verliert. Dies ist der Fall, wenn die Mietpartei weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem sie persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt oder im Besitz von Schlüsseln ist (vergl. BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13; LG Berlin, Urteil vom 7.4.2022, 67 S 7/22; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020, 25 C 16/20; jeweils m.w.N.).

Dies ist vorliegend der Fall. Wie dem Untermietvertrag in § 5 zu entnehmen ist, behält der Beklagte zu 1 als Untervermieter die Obhut über das Mietobjekt. Dazu verbleibt ein Schlüssel in seinem Besitz, sodass der Zutritt zum Mietobjekt gewährleistet ist und nutzt das Objekt weiterhin zu eigenen Zwecken, in dem seine persönlichen Gegenstände sowie das Mobiliar in den Räumlichkeiten des Objekts verbleiben und vom Untermieter nicht weggebracht werden dürfen. Daraus ist eindeutig zu entnehmen, dass der Beklagte zu 1 seinen Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben hat.

Der unstreitig nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Wunsch des Beklagten zu 1, während seines nunmehr bis zum April 2023 befristeten berufsbedingten Auslandsaufenthaltes einen Teil der Wohnung einen Dritten zum Gebrauch zu überlassen, stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar (vergleiche BGH a. a. O.).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.