Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 18.07.2025 – 73 C 51/25

1. Der Beschluss zu TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 31. März 2025 der Wohnungseigentümergemeinschaft ... str. ..., ... Berlin, wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 5 im 1. OG des Hauses, einem Berliner Altbau, der nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Die Wohnung Nr. 13 befindet sich im 4. OG dort endet ein früher als Dienstbotenaufgang genutztes Treppenhaus des Vorderhauses. Das Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum.

Auf Ladung der aus dem Rubrum ersichtlichen Verwalterin der Beklagten fand am 31. März 2025 eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 1 der folgende Beschluss mehrheitlich gefasst:

"Der jeweilige Eigentümer der WE 13 ist wohnungseigentumsrechtlich berechtigt, das rückwärtige Treppenhaus im 4. OG (ehemaliger Dienstbotenaufgang) auf seine Kosten und sein Risiko baulich von dem Treppenaufgang bis zur Decke des 3. OG abzutrennen und mit der Wohnungseigentumseinheit 13 zu verbinden. Die Beschaffung einer etwa erforderlichen Baugenehmigung, Statik, Brandschutzgutachten, Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Änderung der Teilungserklärung ist Sache des jeweiligen Eigentümers der WE 13 (Anlage Grundriss 4. OG)."

Wegen der Einzelheiten dieser Versammlung wird auf die Anlage K5 zur Klageschrift verwiesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Klage der Klägerin, die am 29. April 2025 bei Gericht einging und in der Klageschrift näher begründet wurde. Sie hält den Beschluss für nichtig oder jedenfalls anfechtbar, weil 7 m² Gemeinschaftseigentum der Nutzung der übrigen Eigentümer ohne Kompensation entzogen und faktisch der Wohnung Nr. 13 zugeschlagen werden.

Sie beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist als Anfechtungsklage nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1 WEG als Anfechtungsklage zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 45 S. 1 WEG i.V. mit § 167 ZPO erhoben begründet.

Die Klage ist auch inhaltlich begründet. Dem steht nicht entgegen, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG in der seit 1. Dezember 2020 geltende Fassung grundsätzlich bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mehrheitlich genehmigt werden können. Auch dass durch eine bauliche Veränderung die Nutzungsbefugnis am betroffenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums verändert wird, kann im Rahmen dieser Beschlusskompetenz liegen. Allerdings müssen auch solche Beschlüsse inhaltlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und dürfen andere Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis nicht unbillig benachteiligen, was auf fristgerechte Anfechtung hin vom Gericht zu überprüfen ist (BGH Urt. vom 19.07.2024 V ZR 226/23 - dort Rz. 24).

Der hier angefochtene Beschluss hält sich nicht an diese Grenzen. Er erschöpft sich in der Privilegierung eines einzelnen Wohnungseigentümers, obwohl diesem offensichtlich kein Anspruch auf die begehrte bauliche Veränderung nach den Tatbeständen des § 20 Abs. 2 WEG zusteht. Den übrigen Eigentümern bzw. der Gemeinschaft fließt keinerlei Kompensation für die verlorene Fläche zu - weder durch eine Einmalzahlung noch etwa durch eine Miete. Die übrigen Eigentümer erhalten im Gegenzug auch keine vergleichbaren Ausbaurechte oder Gemeinschaftsflächen zur Nutzung zugewiesen. Schließlich schlägt sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der Wohnung Nr. 13 auch nicht in einem größeren Anteil der Wohnung Nr. 13 an den laufenden Kosten der Beklagten nieder. Nach dem Beschluss trägt deer Eigentümer nur die eigentlichen Kosten der Baumaßnahme. Eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels ist nicht erfolgt.

Dies führt jedenfalls in der Gesamtschau dazu, dass der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und die Klägerin auch unbillig benachteiligt.

Ob der Beschluss, wie die Klägerin meint, auch nichtig ist, kann danach dahingestellt bleiben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.