Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 30.01.2003 – 54 C 19745/01

hat das Amtsgericht Düsseldorf

aufgrund der mündlichen Verhandlung 17. Dezember 2002

durch den Richter am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die von ihr

bewohnte Wohnung im 1. OG links des Hauses Cecilienallee 52 in Düsseldorf

von bisher 450,60 EUR auf 585,78 EUR jeweils zzgl. Heizkosten und

Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.11.2001 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der im Tenor näher bezeichneten 181,71 qm großen Wohnung, für welche zuletzt ein Nettomietzins in Höhe von 881,29 DM vereinbart war. Die letzte Mietanpassung fand am 01.07.1994 statt.

Mit Schreiben vom 30.08.2001 machte die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 1.145,68 DM ab dem 01.11.2001 geltend.

Diesen Anspruch verfolgt die Klägerin mit der vorliegenden Klage fort.

Sie trägt vor, dass sie das Mieterhöhungsschreiben durch Boten am 30.08.2001 gegen 10.45 Uhr zugestellt habe.

Die Klägerin beantragt,

wie entschieden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, dass sich das Mieterhöhungsschreiben bei der Leerung des Briefkastens am 31.08.2001 um die Mittagszeit noch nicht in ihrem Briefkasten befunden hätte.

Im Übrigen ist die Beklage der Meinung, dass wegen der mietvertraglichen Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages eine von der Klägerin vorgenommene Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeschlossen sei.

Wegen des Parteivorbringens im Einzelnen wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht der begehrte Mieterhöhungsanspruch aus § 2 Abs. 1 MHG zu, da der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die im Stadtgebiet Düsseldorf für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin vom 30.08.2001 genügt in formeller und materieller Hinsicht der Anforderungen des § 2 MHG. Unstreitig ist die letzte Mieterhöhung zum 01.07.1994 erfolgt. Außerdem liegt die veranlagte Miete von nunmehr 6,31 DM/qm unterhalb der ortüblichen Vergleichsmiete von 11,95 DM/qm und innerhalb der Kappungsgrenze von 30 %.

Die Anwendung von § 2 MHG ist auch nicht durch die in § 3 Nr. 2 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages ausgeschlossen. Die genannte mietvertragliche Vereinbarung, wonach die Miete nach den Grundsätzen für die Ermittlung der Kostenmiete errechnet worden ist und beide Parteien berechtigt sind, zum 01.01.1994 und danach alle fünf Jahre eine Festsetzung der Miete auf der vorgenannten Basis zu verlangen, verstößt gegen § 10 Abs. 1 MHG und ist daher unwirksam (so schon das erkennende Gericht in 54 C 12454/99 und die zuständige Berufungskammer des LG Düsseldorf, zuletzt in 24 S 553/01). Zur Begründung im Einzelnen wird auf die Ausführungen im letztgenannten Urteil der 24. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf verwiesen.

Wegen der Unwirksamkeit der Regelung des § 3 Nr. 2 des Mietvertrages kann sich die Beklagte auch nicht mit Erfolg auf eine eventuelle seitens der Klägerin von der Landeshauptstadt Düsseldorf übernommene Verpflichtung berufen, an einer Mietberechnung nach den Grundsätzen der Kostenmiete festzuhalten.

Soweit die Beklagte in formeller Hinsicht rügt, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen das streitige Haus in die Baualtersklasse 1970 bis 1976 eingeordnet habe, ohne das Ursprungsbaujahr des Gebäudes anzugeben, steht dies der Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens schon deshalb nicht entgegen, weil die von der Klägerin verlange Nettomiete so erheblich unterhalb der ortüblichen Vergleichsmiete liegt, dass eventuelle Unrichtigkeiten in der Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete unbeachtlich sind.

Schließlich war auch die Ansetzung der bis zum 31.08.2001 geltenden Kappungsgrenze von 30 § nicht zu beanstanden. Denn die Beklage hat nicht in Abrede gestellt, dass das streitige Mieterhöhungsschreiben am 31.08.2001 in ihren Briefkasten geworfen worden ist. Damit gilt das Mieterhöhungsschreiben an diesem Tag als zugestellt, unabhängig davon, ob der Einwurf in den Briefkasten bis zur Mittagszeit erfolgt oder erst danach.

Nach allem war daher wie geschehen zu entscheiden.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 1.622,00 EUR