Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 21.05.2003 – 22 C 9689/01

hat das Amtsgericht Düsseldorf

im schriftlichen Verfahren mit einer Erklärungsfrist bis zum 30.04.2003

durch den Richter am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist - derzeit - nicht begründet.

I.

Den Klägern steht der klageweise gegenüber den Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten nicht gem. § 535 S. 2 BGB a.F. zu;

sonstige Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

Dabei mag dahinstehen, ob den Klägern restliche Betriebskosten überhaupt zustehen, da ein entsprechender Anspruch jedenfalls nicht fällig wäre.

Der Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten setzt voraus, dass über die Betriebskosten ordnungsgemäß abgerechnet wird. An einer ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt es vorliegend.

Für den Inhalt der Betriebskostenabrechnung ist das Urteil des Bundesgerichtshofs

vom 23.11.1981 (WM 1982, 207) grundlegend. Danach wird der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der "restlichen" Nebenkosten grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert. Sie muss den allgemeinen Anforderungen des

§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, d.h. eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten. Eine Nebenkostenabrechnung soll darüber hinaus den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen könne. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

Diesen Anforderungen genügt die Betriebskostenabrechnung der Kläger nicht.

Die Abrechnung vom 17.02.2001 enthält nach wie vor die zwei wesentlichen Mängel, die bereits das Landgericht Düsseldorf in der den Parteien bekannten Entscheidung vom 22.06.1990 moniert hat. Zum einen sind die Kosten mehrer Häuser einheitlich abgerechnet worden und zum anderen ist nicht zwischen den Kosten, die durch Gewerbemieter entstanden sind und den Kosten, die durch Wohnungsmieter verursacht worden sind, differenziert worden.

Wie bereits das Landgericht in der oben erwähnten Entscheidung festgestellt hat, ist grundsätzlich nach der kleinsten Einheit abzurechnen, um die dem einzelnen Mieter zuzuordnenden Kosten möglichst sachgerecht zu ermitteln. In der Regel sind daher die Kosten, die für das Haus, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, umzulegen. Nur dann, wenn es sich bei mehreren Häusern tatsächlich um eine Wirtschaftseinheit handelt und eine gesonderte Erfassung der auf einzelne Häuser entfallenden Kosten nicht möglich ist, ist eine Globalabrechnung zulässig.

Dass hier eine Umlage im Sinne einer Wirtschafteinheit erforderlich ist, hat die Klägerin nicht dargetan.

Offensichtlich ist aber hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten in dieser Art und Weise vorgegangen worden. Denn aus der Betriebskostenabrechnung vom 27.02.2001 folgt, dass diese Kosten entsprechend der anteiligen Wohnfläche der Wohnung der Beklagten umgelegt worden sind.

Auch bei der Müllgebühr ist entsprechend verfahren worden, obwohl bereits das Landgericht in der oben erwähnten Entscheidung die Frage gestellt hat, warum keine gesonderten Mülltonnen für die einzelnen hier interessierenden Häuser der Wohnanlage aufgestellt werden können. Diese Frage ist auch im vorliegenden Rechtsstreit nicht nachvollziehbar beantwortet worden, wenn die Kläger insoweit vortragen, am Objekt könnten nicht für jedes Gebäude getrennte Müllbehältnisse aufgestellt werden. Warum dies so sein sollte, haben die Kläger jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt. Ggf. müssten entsprechende Örtlichkeiten eingerichtet werden.

Angesichts dessen sind die Kosten in der Betriebskostenabrechnung nicht sachgerecht aufgeteilt worden, so dass es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Demzufolge wäre ein eventueller Nachzahlungsanspruch der Kläger jedenfalls nicht fällig, so dass die Klage der Abweisung unterliegen musste.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.

Die Berufung gegen dieses Urteil war nicht gem. § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil die Voraussetzungen dieser Vorschrift erkennbar nicht vorliegen.