Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 10.02.2026 – 21 C 289/25

Der Kläger ist Eigentümer des Hauses K.-Str. N01 in L. Seit dem 15.10.2017 ist die Wohnung im dritten Obergeschoss links an die Beklagten vermietet (Anl. K1, Bl. 5 ff. der Akte).

Der Kläger erhielt unter dem 19.12.2024 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück (Anl. K3, Bl. 13 ff. der Akte).

Unter dem 28.01.2025 kündigte der Kläger das Mietverhältnis der Beklagten zum 31.10.2025 (Anl. K3, Bl. 39 ff. der Akte). Als Kündigungsgrund berief sich der Kläger auf § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach ein Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen kann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Kläger führt im Kündigungsschreiben dazu aus, es sei geplant, das gesamte Haus abzureißen und durch einen deutlich größeren Neubau entsprechend der Baugenehmigung vom 19.12.2024 zu ersetzen. Statt der vorhandenen acht Wohnungen, sollten 19 Wohnungen und eine Tiefgarage errichtet werden. Der Neubau sei zudem barrierefrei. Die Sanierung der Bausubstanz sei unwirtschaftlich. Sie weise erhebliche Mängel auf. entspräche energetisch nicht dem Stand der Technik und könne auch nicht wirtschaftlich dazu gemacht werden.

Der Kläger ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei mit der Kündigung aus den dort angegebenen Gründen wirksam zum 31.10.2025 beendet worden.

Unter dem 03.09.2025 hat der Kläger Räumungsklage erhoben.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die von ihnen inne gehaltene Wohnung in der K.-straße, dort die Wohnung im 3. Obergeschoss links, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem eingerichteten Bad/Duschraum, einer Diele sowie einem Kellerraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig, weil sie vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht worden sei. Für eine begründete Verwertungkündigung fehle es zudem zunächst an einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die angeblichen wirtschaftlichen Nachteile der Fortsetzung des Mietverhältnisses seien nicht nachvollziehbar dargelegt. Es fehlten konkrete Zahlen zum Vergleich der Vorteile und Nachteile.

Darüber hinaus sei jedenfalls ein Abriss nicht zwingend erforderlich. Die Vor- und Nachteile einer alternativen Planung oder Teilweiternutzung des Gebäudes seien ebenfalls nicht dargelegt. Schließlich fehle es an der Darlegung einer erheblichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Verwertung. Die angestrebte Gewinnoptimierung sei kein zulässiger Kündigungsgrund.

Die Beklagten behaupten, der Erhalt der Bausubstanz sei möglich. Mit vertretbarem Aufwand sei ein akzeptabler Wohnstandard ohne vollständigen Neubau zu erzielen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I. Die Klage ist zulässig. Dabei kann dahinstehen, ob für den Kläger Anlass gegeben war, bereits vor Ablauf der Räumungsfrist Klage zu erheben. Ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers kann jedenfalls nicht mehr verneint werden, nachdem die Kündigungsfrist abgelaufen ist, ohne dass die Beklagten die Wohnung geräumt hätten oder ihre entsprechende Bereitschaft erklärt hätten.

II. Die Klage ist aber unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung vom 28.01.2025 nicht wirksam beendet ist.

Denn ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nicht ersichtlich. Der Kläger konnte nicht ausreichend darlegen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Es fehlt an der ausreichenden Darlegung der relevanten Umstände. Auf der gegebenen Basis ist eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers nicht zugunsten des Klägers möglich.

Der Bundesgerichtshof führt dazu in der vom Kläger im Kündigungsschreiben zitierten Entscheidung aus:

„Diese im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (…);

Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund - (…) - keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Denn auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Folglich begründet nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 40)“.

(Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16 -, Rn. 21, juris):

Es fehlt an einer konkreten, vergleichenden Berechnung der wirtschaftlichen Nachteile der aktuellen Situation gegenüber der angestrebten Situation. Es kann nicht bemessen werden, dass der Kläger erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde. Eine vergleichende Berechnung zwischen den Kosten der Instandsetzung bzw. Instandhaltung der Immobilie ist nicht erfolgt. Ebenso fehlen Betrachtungen zu alternativen Möglichkeiten, eine wirtschaftlichere Nutzung ohne einen Abriss darzustellen.

Nachdem die Beklagten darauf in der Klageerwiderung bereits ausdrücklich hingewiesen hatten, bedurfte es eines weiteren Hinweises des Gerichts nicht.

Der Umstand, dass der Kläger unter dem 08.12.2025 einen Genehmigungsbescheid der Landeshauptstadt Düsseldorf für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abriss erhielt (Anl. zum Schriftsatz des Klägers vom 18.12.2025, Bl. 107f. der Akte), führt zu keiner anderen Bewertung. Die Abwägungen in dem Bescheid wurden auf Basis der Wohnraumschutzsatzung nach dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Maßnahme vorgenommen. Davon ist die Abwägung der Interessen im Rahmen des Mietverhältnisses unabhängig.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.

IV. Der Streitwert wird auf 6.240,00 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 300,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

P.