Amtsgericht Düsseldorf Urteil vom 11.05.2026 – 33 C 296/25

Der Kläger ist seit 2004 Mieter, der Beklagte Vermieter einer Wohnung in dem Haus W.-straße in E.. Der Beklagte ist Eigentümer der von dem Kläger bewohnten Wohnung im Wege des Wohnungseigentums.

Der Beklagte legte in seinen jährlichen Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Kläger jeweils die Grundsteuern um, die die Stadt E. ihm gegenüber berechnete. Die Stadt E. erließ mit Datum vom 08.01.2024 gegenüber dem Beklagten für die Wohnung einen Grundsteuerbescheid für das Jahr 2024 in Höhe von 443,28 Euro, Anlage B1, Bl. 22 d.A. Mit Datum vom 02.07.2025 rechnete der Beklagte gegenüber dem Kläger durch Haus- und Objektverwaltung P. über die Betriebskosten für die Wohnung für das Jahr 2024 ab, Anlage B2, Bl. 23 bis 24 d.A. In der Abrechnung legte er Grundsteuern für die Wohnung in Höhe von 443,30 Euro um. Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 348,16 Euro. Die Stadt Düsseldorf setzte für andere Wohnungen in dem Haus W.-straße für andere Jahre die Grundsteuern fest, die der Kläger mit seinem Schriftsatz vom 01.03.2026 zur Akte gereicht hat, Bl. 33 und 34 d.A. Der Kläger erfuhr hiervon und reklamierte daraufhin, die Höhe der Grundsteuern gegenüber dem Beklagten. Daraufhin legte der Beklagte gegenüber der Stadt E. Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein und die Stadt E. erließ am 26.09.2025 einen Grundsteueränderungsbescheid dahingehend, dass die Grundsteuer nunmehr für das Jahr 2024 296,80 Euro betrug. Mit Schreiben vom 02.11.2025 teilte der Beklagte dies dem Kläger mit und reduzierte den Nachzahlungsbetrag für 2024 entsprechend auf 201,68 Euro.

Der Kläger behauptet:

Die Wohnungen, für die er die Grundsteuerbescheide vorgelegt hat, seien vergleichbar. Der Beklagte habe im Jahr 2022 gegenüber dem Finanzamt keine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben. Deshalb habe die Stadt E. die Grundsteuer zu hoch angesetzt.

Er meint, das habe der Beklagte wissen müssen. Er habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten für 10 Jahre einen Betrag in Höhe von jeweils 146,48 Euro als Schadensersatz geltend.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

an ihn 1.464,80 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Tage der Klagezustellung zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte beruft sich darauf, dass der mit allen Einwendungen gegenüber den Betriebskostenabrechnungen bis einschließlich 2023 gemäß § 556 Abs.3 S. 5 BGB ausgeschlossen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist nicht begründet.

Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1464,80 Euro. Er ist nicht berechtigt, für die letzten 10 Jahre Rückzahlung von Betriebskostenzahlungen in Höhe von jeweils 146,48 Euro zu verlangen.

Für das Jahr 2024 ist die Klage schon deshalb unbegründet, weil der Beklagte den Betrag in Höhe von 146,48 Euro bei der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr schon vor Klageerhebung berücksichtigt hat. Es verbleibt zu Lasten des Klägers aus dieser Abrechnung weiter ein Nachzahlungsbetrag, den er unstreitig an den Beklagten nicht gezahlt hat.

Für das Jahr 2023 hat der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz, weil er dem Beklagten keine Pflichtverletzung nachweist. Der Kläger ist beweisfällig für seine Behauptung, der Beklagte habe erkennen müssen, dass die Grundsteuer für dieses Jahr zu hoch festgesetzt worden war. Über die Höhe der Grundsteuer für andere Wohnungen in dem Haus musste der Beklagte keine Kenntnis haben. Dem Beklagten gehört unbestritten in dem Haus nur eine Wohnung. Er musste weder Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern unterhalten, noch konkret sich hierüber erkundigen, noch hätten andere Eigentümer Veranlassung gehabt, dem Beklagten hierüber überhaupt Auskunft zu erteilen. Auch der von ihm eingesetzte Verwalter musste keine Kenntnis haben. Der Kläger trägt nicht schlüssig vor, woher die Kenntnis kommen sollte. Es ist nicht ersichtlich, dass der Verwalter des Beklagten mit der WEG-Verwalterin des Hauses identisch sein soll. Außerdem fällt die Grundsteuer nicht in den Aufgabenbereich der WEG-Verwaltung, die Stadt setzt sie unmittelbar gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern fest. Der Kläger weist dem Beklagten auch nicht nach, dass dieser im Jahr 2022 gegenüber dem Finanzamt die Feststellungserklärung für die Neufestsetzung des Einheitswerts der Wohnung nicht abgegeben hätte. Er nennt hierfür kein Beweismittel.

Für die Jahre 2015 bis 2022 ist ein Anspruch auf Schadensersatz schon deshalb nicht schlüssig dargelegt, weil der Kläger nicht vorträgt, in welcher Höhe die Grundsteuer in diesen Jahren auf ihn umgelegt wurde und wie hoch sie jeweils festgesetzt war. Mit der Grundsteuerreform aus dem Jahr 2022 wurden die Einheitswerte neu festgesetzt. Der Kläger selbst bezieht sich hierauf. Dem Gericht ist nicht bekannt, wie hoch der Einheitswert für die Wohnung zuvor war und auf welcher Grundlage dies beruhte. Dazu trägt die Kläger nichts vor.

Die Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.464,80 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

V.