Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 18.01.2012 – 301 C 168/11

1. Der Beklagte wird als Gesamtschuldner mit seiner Ehefrau verurteilt, an die Klägerin 5.224,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 714,00 € seit dem 06.06., 06.07 und 06.08.2009, aus 260,00 € seit dem 15.10.2009, aus 2282,70 € seit dem 04.12.2009 und aus 539,46 € seit dem 23.08.2011 zu zahlen sowie weitere 31,25 €.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin war Vermieterin einer Wohnung in der …straße, in ….., welche der Beklagte mit seiner Ehefrau in der Zeit vom 01.11.2007 bis 31.08.2008 bewohnte. Der Beklagte zahlte eine Kaution in Höhe von 2.142,00 € an die Klägerin und verpflichtete sich zu einer Mietzahlung in Höhe eines Grundmietzinses von 714,00 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf Betriebskosten in Höhe von 245,00 €.

Für die Monate Juni bis August 2009 zahlte der Beklagte keinen Mietzins an die Klägerin. Aufgrund verzögerter Mietzahlungen für den Monat April 2009 wurden der Klägerin Rückläufergebühren in Höhe von 4,25 € und für die Mieten Mai bis August 2009 in Höhe von jeweils 6,75 € berechnet, so dass insgesamt Rückläufergebühren in Höhe von 31,25 € entstanden. Die Klägerin erteilte mit Schreiben vom 11.12.2008 eine Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2007, mit Schreiben vom 03.11.2009 über die Nebenkosten für das Jahr 2008 sowie für das Jahr 2009 mit Schreiben vom 20.11.2010. Diese Gesamtnebenkostenabrechnungen beziehen sich auf das jeweilige Kalenderjahr als Abrechungszeitraum. In den Gesamtnebenkosten sind u.a. die gebrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser sowie die verbrauchsabhängigen Hausnebenkosten mit enthalten. Denen wiederum liegen Abrechnungen der Firma „Z“ zu Grunde, welche sich auf die Heizperiode beziehen, so dass sich diesbezüglich der Abrechnungszeitraum auf die Zeit vom 01.06. bis 31.05. eines jeden Jahres erstreckt.

Die Klägerin ist der Meinung, nach Teilzahlung auf ein ursprüngliches Saldo von 2.627,33 € auf die Nebenkosten 2007 bestünde inklusive Zinsen und nach Abzug des Kautionsguthabens gegen den Beklagten noch eine Forderung von 260,00 €. Aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 ergebe sich ein Rückstand von 2.282,70 € sowie aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 ein Anspruch von 539,46 €.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten als Gesamtschuldner mit seiner Ehefrau zu verurteilen, an sie 5.224,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 714,00 € seit dem 06.06., 06.07. und 06.08.2009, aus 260,00 € seit dem 15.10.2009, aus 2.282,70 € seit dem 04.12.2009 und aus 539,46 € seit dem 23.08.2011 sowie weitere Bankrücklastkosten in Höhe von 31,25 € zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe die Mietzahlung für die Monate Juni bis

August 2009 durch Verrechnung mit der von ihm geleisteten Kaution erbracht. Außerdem rügt der Beklagte die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008 und 2009. Insbesondere behauptet er, die Heizkosten seien nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Die Heizkosten seien im Hinblick auf das Heizverhalten des Beklagten und seiner Familie sowie auf die baulichen Gegebenheiten überhöht. So ergebe sich z. B. bezüglich der Abrechnung für den Zeitraum vom 01.11.2007 bis zum 31.12.2007 Heizkosten in Höhe von 3.552,66 €, was dazu führe, dass im Durchschnitt in einem Monat fast 1.800,00 € an Heizkosten entstanden sei. Dies sei schlechterdings unmöglich.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.11.2011 Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und in voller Höhe auch begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch gegen den Beklagten auf rückständige Mieten, rückständigen Nebenkosten sowie auf Schadensersatz bezüglich der Rückläuferkosten aus §§ 535, 556, 280, 286 BGB in geltend gemachter Höhe zu.

Der Anspruch auf die unstreitig noch nicht gezahlte Miete in Höhe von jeweils

714,00 € für die Monate Juni bis August 2009 folgt aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Dieser Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung des Beklagten mit dessen Kautionsrückzahlungsanspruch untergegangen. Eine Aufrechnung des Mieters während der Mietzeit gegen rückständige Mieten ist nicht möglich. Sinn und Zweck der Kaution, die als Sicherheit für den Vermieter dienen soll, widerspricht es, ein „Abwohnen“ der Kaution zuzulassen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete § 551 BGB, Rn. 73).

Auch der klägerisch geltend gemachte Anspruch auf rückständige Nebenkosten in Höhe von 260,00 € für das Jahr 2007, von 2.282,70 € für das Jahr 2008 sowie 539,46 € für das Jahr 2009 ist gegeben. Die Nebenkostenabrechnungen der jeweiligen Jahre sind formal ordnungsgemäß. Auch hinsichtlich der Heizkosten findet sich ebenfalls in den Nebenkostenabrechnungen kein inhaltlicher Mangel, so dass der Nachzahlungsanspruch in geltend gemachter Höhe besteht.

Weder als formeller noch als inhaltlicher Mangel ist insbesondere zu werten, dass hier der Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung, der sich auf das Kalenderjahr erstreckt, nicht deckungsgleich ist mit dem Abrechnungszeitraum der Heiz-, Warmwasser- und Hausnebenkosten, der sich auf die Heizperiode erstreckt und jeweils mit dem 01.06. beginnt und mit dem 31.05. des Folgejahres endet. Es war daher für die Klägerin rechtlich möglich, in ihre Betriebskostenabrechnung jeweils auch einen Posten für Heizkosten usw. einzustellen, der hinsichtlich des Abrechnungszeitraumes nicht mit dem der Gesamtbetriebskostenabrechnung übereinstimmt, insbesondere auch – wie hier – in der Art, dass der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten teilweise in das auf den Abrechnungszeitraum der Gesamtbetriebskostenabrechung folgende Kalenderjahr hineinreicht.

Der BGH hat hier in seiner grundlegenden Entscheidung vom 30.04.2008 (NJW 2008, 2328 – 2330 ) ausgeführt, dass wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungszeitraum. Zeitliche Abweichungen hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Kosten gegenüber dem maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraum der Gesamtbetriebskostenabrechnung sind zulässig und lassen sich in der Praxis kaum vermeiden, da der Vermieter auf die Abrechnungsperioden der Versorgungsunternehmen keinen Einfluss hat und er auch nicht verpflichtet ist, den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum an den des Versorgungsunternehmens anzupassen. (vgl. BGH, aaO.)

Der hiesige Fall ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil hier im Unterschied zu dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt Heizkosten des auf die mietvertragliche Abrechnungsperiode folgenden Jahres mit eingestellt werden. Im vom BGH entschiedenen Fall wurden in die Gesamtkostenabrechnung auch solche verbrauchsabhängigen Kosten eingestellt, die gegenüber dem Abrechnungszeitraum der Gesamtkostenabrechnung vorangegangenen Kalenderjahr entstanden waren, da sich auch dort die Abrechnungsperiode für die verbrauchsabhängigen Kosten auf die jährliche Heizperiode bezog und jeweils am 31. Juli des Kalenderjahres endete.

Ob hier angefallene verbrauchsabhängige Kosten aus dem vorangegangenen Kalenderjahr mit einbezogen werden oder aus dem auf die mietvertragliche Abrechnungsperiode folgenden Jahr hat im Ergebnis keine tatsächliche Relevanz. Die verbrauchsabhängigen Kosten sind schließlich – da gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 lediglich binnen Jahresfrist abzurechnen ist – bereits entstanden und von dem Versorgungsunternehmen gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden. Es ist hier dem Vermieter – insb. bei hohen Nebenkostennachforderungen – nicht zuzumuten, die verbrauchsabhängigen Kosten, die bei ihm selbst bereits abgeflossen sind, erst in der darauffolgenden mietvertraglichen Abrechnungsperiode gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

Aus dem hier gegebenen Auseinanderfallen des Abrechnungszeitraumes der Gesamtbetriebskostenabrechnung und des Abrechnungszeitraumes der verbrauchsabhängigen Heiz-, Warmwasser-, und Hausnebenkosten folgt auch, dass der Beklagte nicht mit Erfolg einwenden kann, die Heizkosten seien völlig überhöht und unrealistisch. Bei genauer Betrachtung fehlen jegliche Anhaltspunkte für eine Überhöhung der Heizkosten, nachvollziehbare Gründe, warum die Heizkosten überhöht sein sollen, werden von der Beklagtenseite auch nicht nach richterlichem Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 30.11.2011 aufgezeigt.

Mitnichten ist es so, dass hier hinsichtlich des Zeitraumes vom 01.11.2007 bis zum 31.12.2007 monatliche Heizkosten von fast 1.800,00 € angefallen sind. Der Beklagte übersieht hier – worauf hingewiesen wurde – dass in die Gesamtbetriebskostenabrechnung des Jahres 2007, die lediglich einen Nutzungszeitraum von 2 Monaten umfasst, Heizkosten für einen wesentlich längeren Zeitraum, nämlich für 7 Monate, eingestellt sind. Insoweit ergeben sich hier durchschnittliche monatliche Heizkosten von 507,00 €. Für die darauffolgende Heizperiode vom 01.06. bis 31.05.2009 ergeben sich durchschnittliche monatliche Heizkosten von 311,00 €. Hieraus ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Überhöhung, auch nicht hinsichtlich der Heizkosten für die Heizperiode 01.11.2007 bis 31.05.2008, welche in die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2007 eingestellt sind. Denn dieser kurze Abrechnungszeitraum vom 01.11.2007 bis 31.05.2008 umfasst mehr heizintensive Monate als der folgende Abrechnungszeitraum vom 01.06.2009 bis 31.05.2009, so dass hier nachvollziehbarerweise die durchschnittlichen monatlichen Heizkosten höher ausfallen mussten. Nach Hinweis des Gerichts hätte es dem Beklagten innerhalb der bestimmten Frist oblegen, diesbezüglich weiter zu substanziieren, was nicht geschehen ist.

Der Anspruch auf die Rückläuferkosten sowie auf die geltend gemachten Zinsen folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.

Der Beklagte haftet hier als Gesamtschuldner zusammen mit seiner Ehefrau gemäß § 421 BGB, aufgrund der Tatsache, dass der Mietvertrag sowohl von dem Beklagten als auch von seiner Ehefrau geschlossen wurde.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.424,16 €.