Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 21.01.2014 – 313 C 13/14

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird auf 4.134,48 € festgesetzt.

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine Wohnung in der A-Str. 5 in Darmstadt. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte schloss mit der Klägerin einen Mietvertrag über die Wohnung. Der Mietvertrag stammt vom 04.12.2003, wobei als Mietbeginn der 01.12.2003 vereinbart wurde. Die derzeitige Nettomiete beträgt 344,54 €. Im September 2012 beschwerten sich Mieter des Hauses über ruhestörenden Lärm, der durch den Beklagten verursacht wurde. Es wurde geklagt, dass der Beklagte seit mehreren Wochen nachts laut Musik höre, Klavier spiele und laut spreche. Mit Email vom 17.09.2012 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die Ruhezeiten einzuhalten und seine Tätigkeit auf Zimmerlautstärke zu beschränken. Der Beklagte antwortete mit Email vom 20.09.2012. Darin weist er die Klägerin an, den sich beschwerenden Mietern mitzuteilen, dass sie sich unmittelbar an ihn wenden sollten. In pps. heißt es: „Behinderte haben hier nix zu suchen, sonst ziehe ich selber aus, aus diesem ehrenwerten Haus“, sodann ps.: „Ich finde gut, dass Sie die Miete nicht erhöhen. Aber lassen Sie mich bitte in Ruhe mit billigen Ansagen, wenn Sie selber nicht in der Lage sind das zu machen, was ich sage.“. Wegen des weiteren Inhalts der Email wird auf die Anlage 3 (Bl. 11 der Akte) verwiesen.

Am 19.10.2012 schickte der Beklagte an die bei der Klägerin beschäftigte Frau K eine weitere Email mit folgenden Äußerungen:

„Leider konnte ich gerade nicht meinen müll trennen weil mal wieder die gelbe Tonne abgesperrt war. Wieso zahl ich überhaupt einen hausmeister der nicht an der tür steht und mir aufmacht`? Und das ist jetzt keien Drohnung sondern eine ankündigung. Wnn sich nicht sofort in dewr lage sind hier mal mieterfreundlich zu seinwerd ich sie verklagen. Sowas wie sie braucht kein Mensch. Und bald zahlt hier keiner mehr mite. Dafür sorg ich höchst persönlich. Eine hausverwaltung die das haus vergammeln lässt…weiß gerade nicht die Namen von ihren Chefs…(sorry frau K…gest nicht gegen sie)…sollten die einen arsch in der hose haben dann sollen die weiber sich melden, oder ich find die auf pornoseiten im internet... denn die „kerle“ haben ja nur geld im kopf und wissen gar nicht mehr was dienst am kunden ist…und wenn hier nicht bald einer bei mit von den schnarchnasen anruft geht die klage aus …ohhh…ähhh…freundlich zur kenntnis genommen…ich weiß…und von mir mittlerweile unfreundlich. Und das ganze haus (fast) steht hinter mir…also machen sie sich auf was gefasst sie verlogene unfähige chfes der A KdÖR. LA kenn ich schon=leck mich am arsch…Dann ist V=vorne…Soviel scheiße erträgt keiner…denn wer lutscht schon gerne scheißschwänze

Und nach was für BCC…jetzt sag einfach sorry und gut ist…ich will diese versaute bande der „vermieter“ die nix tuen und außer unnütze briefe schraiebn endlich dahin bringen wo sie hingehören. Genau so wie du es immer gesagt hast. Wieso sagst du nicht das einzige wort…sonst landest du genau auch bei denen. Und die schonfrist gilt nur noch heute. Morgen ist yemata hier und die spuckt dir dannur noch in deine krüppelfresse.“

Am 23.10.2012 schrieb der Beklagte an einen Nachbarn per Email:

„Und solltest Du nicht freiwillig ausziehen, dann lass ich Dich aus diesem Haus ins Grab abtransportieren. Und das machst Du ja ohne meine Hilfe, Du Arschloch. Schöne Grüße an Herrn H … Er verflucht Dich …“

Es folgte am 24.10.2012 eine weitere Email an die als Zeugin benannte Mitarbeiterin der Klägerin, Frau K, mit folgendem Inhalt:

„Erst lesen und hängen lassen, sonst wird noch lauter nachts … sonst gibt es wieder ein Schreiben von der Hausverwaltung, weil ihr ja nur nachts wach seid, weil ihr tagsüber ja schon mit offenen Augen schlaft (also nicht alle … aber anscheinend doch noch einige …) s. beigefügte Anlage.

Zurück zum Thema. Also wenn jemand Sachen, die hoch energitisiert als Sperrmüll bezeichnet, dann würde ich doch gerne mal eure Wohnungen sehen. Als Musterwohnung haben wir Wohnungen eingerichtet, die man besichtigen kann, wenn man die Stufen in die erste Etage geht und an der ersten Tür rechts schellt …

Ich finde es persönlich eine Zumutung, dass es so was in diesem ehrenwerten Haus gibt. Die Bewohnerin ist eine Drecksau hoch 10 … schleimig, spannig und heuchlerisch …“

Diesen Text hängte der Beklagte am schwarzen Brett in der Liegenschaft auf. Mit Schreiben vom 31.10.2012 erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung von Vertragspflichten sowie Störung des Hausfriedens außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich bis zum 31.07.2013. Wegen des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage zur Klageschrift 7 (Bl. 15 f. der Akte) verwiesen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Geschehnisse einen Vorbestand des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen. Auch wenn der Beklagte unter einer psychischen Störung leide, rechtfertige dies nicht sein Verhalten und es sei für die weiteren Mieter auch nicht zumutbar, ebenso wenig wie für die Klägerin, dass das Mietverhältnis fortbestehe.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Mietwohnung Nr. 8 im 1. OG außen in den A-Str. 5, 64 Darmstadt, bestehend aus einem Zimmer mit Kochnische, Bad, Flur, Balkon sowie Kellerraum Nr. 8 zu räumen und an die Klägerin zu übergeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Beklagte leide unter eine bipolaren Störung, d. h. an ausgeprägten Stimmungsschwankungen zwischen krankhaft gehobener Stimmung mit vermehrter Aktivität (Hypomanie oder Manie) und einer Stimmungssenkung mit vermindertem Antrieb und verminderter Aktivität (Depression). Aufgrund dieses Krankheitsbildes sei er bereits im Jahr 2010 zur Behandlung eingewiesen worden. Er sei nachfolgend mit den Tabletten Quilonum retard eingestellt. Er sei anerkannt Schwerbehinderter mit einem Grad der Behinderung von 50. Da es in der Folgezeit zu keinen Auffälligkeiten gekommen sei, habe der Beklagte gedacht, dass er die Tabletten nicht mehr bräuchte und habe diese abgesetzt. Er habe dann in den Monaten August, September und Oktober 2012 jeglichen Realitätssinn verloren. Er habe sich unangreifbar und toll gefunden. Er habe jegliche Kritik an sich abprallen lassen. Nachdem er am 30.10.2012 wieder seinen behandelnden Arzt Herrn E. G. aufgesucht und diesen von der Absetzung der Tabletten informiert habe, habe dieser ihm sogleich wieder das Medikament verschrieben. Er habe ihm eine Arbeitsunfähigkeit bis zum 11.11.2012 attestiert. In der Weihnachtszeit sei es dann zu einer verstärkten depressiven Phase gekommen, die dazu geführt habe, dass der Beklagte zum 01.01.2013 in stationäre Behandlung im P Krankenhaus aufgenommen worden sei. Seit dem 21.05.2013 befinde sich der Beklagte in teil-stationärer psychiatrischer Behandlung. Da der Beklagte nunmehr wieder medikamentös eingestellt sei, sei davon auszugehen, dass sich diese Vorfälle nicht mehr wiederholten.

Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund Beweisbeschlusses vom 17.09.2013 durch Einvernahme des sachverständigen Zeugen Dipl.-Psych. K. W. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 03.12.2013 Bl. 72 f. der Akten verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung folgt weder aus § 546 BGB noch aus § 985 BGB.

Für beide Anspruchsgrundlagen wäre Tatbestandsvoraussetzung, dass das Mietverhältnis beendet wäre, wodurch der Beklagte kein Recht mehr zum Besitz der Wohnung hätte. Die Kündigungserklärung vom 31.10.2012 hat indes eine Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien nicht herbei geführt.

Ein Kündigungsgrund zur außerordentlichen Kündigung liegt nicht vor. Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund gegeben ist. Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn es für eine Mietvertragspartei, hier für die Vermieterin, unzumutbar ist, weiter an dem Mietverhältnis festzuhalten. Ein Verschulden des Mieters ist keine Voraussetzung dafür, ob ein wichtiger Grund gegeben ist. Jedoch sind im Rahmen der Gesamtabwägung auch solche zu berücksichtigen (vgl. Schmidt/Futterer-Blank, § 543 BGB, Rdnr. 164). Zudem ist eine Zukunftsprognose zu erstellen, wenn ein Verhalten für sich gesehen noch nicht dazu führen kann, dass ein wichtiger Grund zu sehen ist, aber im Falle einer Wiederholungsgefahr davon ausgegangen werden muss, dass ein Verhalten nochmals an den Tag gelegt werden kann und dann nicht mehr zumutbar ist. Das Gericht ist der Auffassung, dass die von dem Beklagten getätigten Äußerungen in seinen Emails sowohl den anderen Mietern gegenüber als auch den Mitarbeitern der Klägerin gegenüber bei Annahme einer Vollverantwortlichkeit des Beklagten es für die Klägerin unzumutbar erscheinen lassen würde, weiter an dem Mietverhältnis festzuhalten. Die Schreiben sind bestückt mit Drohungen an den Mitmieter Herrn S sowie durch Beleidigungen in Bezug auf Mitarbeiter der Klägerin. Insbesondere die Äußerung „Verlogene unfähige Chefs der A KdÖR, leck mich am Arsch, denn wer lutscht schon gerne Scheißschwänze“ sind derart vulgär und anmaßend beleidigend, weil die Gesamtperson der Angesprochenen missachtend, dass kein Vermieter es hinnehmen müsste, länger ein Mietverhältnis mit dem Mieter aufrecht zu erhalten. Das sogar, obwohl der Beklagte die Geschäftsführer der Klägerin nicht namentlich benannt hat und es sich deshalb um Angriffe gegen für ihn zu dem Zeitpunkt eher abstrakt erscheinende Funktionsträger handelt. Dies für sich schwächt natürlich die Beleidigung ab, in ihrer Vehemenz würde sie gleichwohl ausreichen.

Im Rahmen der Gesamtabwägung ist aber fraglich, ob der Beklagte überhaupt deliktsfähig zu dem Zeitpunkt war und ob ein Verschulden vorliegt. Jedenfalls ist zu berücksichtigen, dass ein Fall mindestens von verminderter Schuldfähigkeit im Sinne des § 21 StGB gegeben wäre, der hier in die Beurteilung der Gesamtumstände einzubeziehen ist. Wie die Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen W. ergeben hat, ist der Beklagte psychisch erkrankt. Der sachverständige Zeuge hat sehr anschaulich dargestellt, wie sich eine solche Erkrankung darstellt und dass sie bei dem Beklagten gegeben ist. Der sachverständige Zeuge hat auch dargelegt, dass sich die Äußerungen des Beklagten auf eine sogenannte manische Phase zurückführen lassen. Bei dieser manischen Phase, die einer depressiven Phase voraus geht, neigen die Betroffenen zu grandiosen Selbstüberschätzungen. Sie halten Grenzen nicht ein, können beleidigend werden und auch aggressiv. Die Emails seien eben Ausdruck einer solchen Phase. Dies passe auch dazu, dass bei dem Beklagten im Dezember dann eine depressive Phase diagnostiziert worden sei. Denn die manische Phase führe zu einer erhöhten Aufwendung an Energie, was dann in eine depressive Phase umschlage. Die depressive Phase stelle dementsprechend den Erschöpfungszustand nach der manischen Phase dar. Die Angaben des Zeugen werden auch bestätigt durch die vorgelegten Bescheinigungen und Atteste des P Krankenhaus vom 15.02.2013 (Bl. 44 der Akte) sowie vom 11.06.2013 (Bl. 36 der Akte). Hiernach ist eine bipolare affektive Störung und eine mittelgradig schwere depressive Episode diagnostiziert. Anamnestisch wird psychiatrischerseits die manische Episode für den Zeitraum von Juni bis November 2012 angegeben. Dies ist just der Zeitraum, in dem der Beklagte auffällig wurde. Dies berücksichtigend spielt eine Rolle, dass der Beklagte die Funktionsträger der Klägerin verbal angegriffen hat. Die sogenannten Drohungen an den Mitmieter sind schwerwiegend, jedoch relativ unkonkret und angesichts des Krankheitszustandes wohl auch nicht als ernsthafte Bedrohung aufzufassen. Gleichwohl würden sie bei einer weiteren unkontrollierten Entwicklung der Krankheit dazu führen, dass auch hier die Klägerin es nicht hinnehmen muss, anderen Mietern einen solchen Mitmieter zuzumuten, weil weder die anderen Mieter noch die Klägerin voraussehen kann, wann aus den halbstark erscheinenden Drohungen echte werden. Hier spricht jedoch für den Beklagten, dass er erstmalig im Jahr 2012 die Medikamente abgesetzt hat. Nach dem Eindruck des Gerichts aus der mündlichen Verhandlung vom 03.12.2013 hat der Beklagte auch verstanden, dass diese Entscheidung eine schlechte war. Da der Beklagte nunmehr wieder voll medikamentiert ist, wie auch der Zeuge W. dies mitteilte, ist eher unwahrscheinlich, dass, es wieder zu einer solchen Handlung kommt, wie im September/Oktober 2012, solange der Beklagte die Medikamente einnimmt. Da er auch nicht mehrfach bereits die Medikamente abgesetzt hat, spricht auch nichts dafür, dass er dies wieder tun werde. Dem Beklagten dürfte bewusst sein, dass er als unberechenbar eingeschätzt werden müsste, sollte er erneut die Medikamente absetzen. Dies würde das Mietverhältnis ohne Weiteres derart belasten, dass eine Fortsetzung nicht möglich wäre. Noch ist es jedoch so, dass nicht davon ausgegangen werden muss, dass er nochmals die Medikamente absetzt und dementsprechend unberechenbar wäre.

Da es sich um ein Mietverhältnis handelt, das seit 10 Jahren, bzw. 9 Jahren bis zum Vorfallszeitpunkt reibungslos verlief, ist es nunmehr für die Klägerin nicht unzumutbar, dieses Mietverhältnis fortzusetzen, insbesondere, da kein besonderer persönlicher Kontakt zwischen der Klägerin und dem Beklagten besteht, es sich nicht um einen Kleinvermieter handelt und es sich nicht um eine Einheit handelt, in der der Vermieter mit dem Mieter gemeinsam unter einem Dach lebt.

Auch eine ordentliche Kündigung ist mangels Kündigungsgrundes nicht erfolgreich. Auch hier hat zu gelten, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werden kann, es jedenfalls aufgrund der Vorfälle vom Jahr 2012 noch nicht für unzumutbar betrachtet werden muss, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung ergeht aus § 91 ZPO.

Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.