Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 24.10.2014 – 313 C 187/14

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollsteckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

Der Kläger ficht einen Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Dweg 3 in W. (im Folgenden "WEG", soweit nicht als Gesetzesbezeichnung verwendet) vom 12.06.2014 an. Die Parteien bilden die WEG. Der Kläger ist Sondereigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung im ersten Obergeschoss. Die Wohnung liegt in dem von der Straße abgewandten Teil des Hauses. Bei dem Haus handelt es sich um ein dreistöckiges Gebäude. Der Balkon der Wohnung befindet sich an der nordwestlichen Ecke des Gebäudes. Die straßenseitige Fassade ist nach Süden hin ausgerichtet. Sie ist schlicht gehalten mit vier Fenstern. Wegen der Ansicht der Fassade wird auf die eingereichten Lichtbilder (Bl. 12 d.A.) verwiesen.

Die Beklagte Frau H. ist Eigentümerin einer im Dachgeschoss liegenden Wohnung, die nach Süden hin ausgerichtet ist.

Mit Schreiben vom 23.05.2014 lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 12.06.2014. Unter TOP 6 war der Antrag der Beklagten Frau H. angekündigt, die Installation einer Klimaanlage in der Wohnung mit Splitgerät zur Straßenseite genehmigen zu lassen.

Unter dem 12.06.2014 fand die Eigentümerversammlung statt. Den Eigentümern wurde mitgeteilt, dass die Klimaanlage 48 oder 46 Dezibel an Geräuschen verursachen würde (der genaue Wert ist zwischen den Parteien streitig) und das an der Fassade anzubringende Gerät im Abstand von 10 cm zur Wand anzubringen sein würde und darüber hinaus Maße von 88,7 cm Breite, 61,9 cm Höhe und 37 cm Tiefe habe. Das Gerät sollte unterhalb des Dachfirstes oberhalb des Küchenfensters der Wohnung H. angebracht werden. Wegen der näheren Ausgestaltung wurde eine Skizze eingereicht, auf die verwiesen wird (Bl. 10 d.A.). Mit Ausnahme des Klägers stimmten sämtliche anderen Eigentümer für den Beschlussantrag. Die Verwalterin stellte das Zustandekommen des Beschlusses fest. Wegen der Einzelheiten des Versammlungsprotokolls wird auf Bl. 7 ff d.A. verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich bei der Installation des Gerätes um eine bauliche Änderung handele, der er hätte zustimmen müssen. Er werde bereits durch die Änderung des optischen Gesamteindrucks der Fassade nachteilig beeinträchtigt. Darüber hinaus sei die Schallimmission nicht hinreichend aufgeklärt. Eine Mehrheit nach § 22 Abs. 2 WEG hätte nicht genügt, weil es sich nicht um eine Modernisierung nach § 559 BGB handele, da nur die Beklagte H. Vorteile aus der Änderung des Gemeinschaftseigentums ziehe.

Der Kläger beantragt,

den zu Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung vom 12.06.2014 der Wohnungseigentümergemeinschaft Dweg 3 in W. gefassten Beschluss bezüglich der Zustimmung der Gemeinschaft zur Installation eines Split-Klimaanlagengerätes an der Hausfassade zur Straßenseite auf Ständern unter dem Dachfirst über dem Küchenfenster durch die Eigentümerin H. (Wohnung Nr. 5) für ungültig zu erklären;

hilfsweise,

festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 12.06.2014 der Wohnungseigentümergemeinschaft Dweg 3 in W. gefasste Beschluss bezüglich der Zustimmung der Gemeinschaft zur Installation eines Split-Klimaanlagengerätes an der Hausfassade zur Straßenseite auf Ständern unter dem Dachfirst über dem Küchenfenster durch die Eigentümerin H. (Wohnung Nr. 5) nichtig ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Beschluss vom 12.06.2014 ist mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen und dass er ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde, kann das Gericht nicht erkennen.

Der Beschluss ist mit einer Mehrheit von mehr als ¾ der bei der Beschlussfassung anwesenden Eigentümer zustande gekommen, die auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Da es sich bei dem Beschluss um einen Beschluss über eine bauliche Veränderung handelt, die der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB dient, war mithin das erforderliche Quorum erreicht (§ 22 Abs. 2 WEG).

Die Installation ist eine bauliche Änderung, weil sie in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreift und einen neuen Zustand schafft, der über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustandes hinausgeht.

Sie stellt aber eine Modernisierung dar. Modernisierungen sind nach § 559 Abs. 1 BGB legaldefiniert. Sie sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert der (Miet)sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Das ist bei der Installation der Klimaanlage jedenfalls im Dachgeschoss der Fall, weil damit die im Dachgeschoss häufig auftretenden hohen Temperaturen abgemildert werden können. Damit ist der Gebrauchswert erhöht, jedenfalls aber sind die allgemeinen Wohnverhältnisse in der Dachgeschosswohnung verbessert. Für die Wohnung der Beklagten Frau H. dürfte sich damit eine Wertsteigerung ergeben, da vielfach Kauf- oder Mietinteressenten Abstand von Dachgeschosswohnungen nehmen wegen der Sorge, dass diese im Sommer deutlich aufgeheizt werden.

Der Anwendbarkeit des § 22 Abs. 2 WEG steht auch nicht entgegen, dass letztlich nur die Einheit der Eigentümerin H. von der Installation profitiert. Es ist nicht erforderlich, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten von einer solchen Modernisierung profitieren (vgl. Häublein NZM 2007, 752 (759)). Der Wortlaut gibt dieses nicht her und auch in der Sache wäre dies nicht berechtigt. Wie Häublein zutreffend darstellt, wäre sonst der Einbau eines Fahrstuhls als anerkannte Modernisierung iSd § 559 Abs. 1 BGB nicht davon umfasst, weil z.B. Erdgeschosswohnungen hiervon nicht profitieren. Da der Wortlaut erst recht keine andere Differenzierung hergibt, wie z.B. Profit der überwiegenden Anzahl der Einheiten, kann eine Modernisierung auch dann gegeben sein, wenn nur eine einzige Einheit profitiert.

Durch die Klimaanlage wird auch nicht die Eigenart der Wohnanlage verändert. Zwar ist die Optik der Fassade betroffen, weshalb eine Zustimmung eines jeden Eigentümers nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlich gewesen wäre, handelte es sich nicht um eine Modernisierung. Der architektonische Gesamteindruck verliert durch ein Splitgerät aber nicht sein Gepräge, auch findet keine Zweckänderung statt.

Schließlich ist auch nicht die Zustimmung des Klägers erforderlich, weil er unbillig beeinträchtigt ist. Zwar betrachtet das Gericht die Optik des Gebäudes durch eine Klimaanlage nachhaltig beeinträchtigt, jedoch sind davon sämtliche Eigentümer betroffen. Das führt dazu, dass der Kläger nicht ein einzelner Eigentümer ist, der unbillig beeinträchtigt ist. Es muss nämlich eine Art Sonderopfer eines einzelnen oder einer begrenzten Anzahl von Eigentümern vorliegen. Sind hingegen alle Eigentümer gleichermaßen betroffen, wie vorliegend durch die veränderte Fassadenoptik, liegt keine unbillige Beeinträchtigung einzelner Eigentümer vor (vgl. Niedenführ-Vandenhouten, § 22, Rdnr. 173). Was die Lärmimmission angeht, so dürften ebenfalls alle Eigentümer betroffen sein, jedenfalls wäre der Eigentümer durch die Lage seiner Wohnung einer der Eigentümer, die am wenigsten von der Anlage betroffen wären.

Auch im übrigen kann das Gericht einen Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht erkennen. Sie kann jedenfalls nicht darin liegen, dass die Optik beeinträchtigt ist, weil insoweit § 22 Abs. 2 WEG vorrangig ist. Sind dessen Voraussetzungen erfüllt, bemisst sich die Ordnungsgemäßheit hiernach.

Soweit der Kläger Lärmimmissionen befürchtet und eine mangelnde Untersuchung moniert, so kann dem insoweit nicht gefolgt werden, als die Herstellerangaben in der Eigentümerversammlung mitgeteilt wurden. Sollten sich durch die Anlage unerwartet starke Lärmimmissionen ergeben, so wäre dies nicht auf eine schlechte Vorbereitung zurückzuführen, weil eine bauphysikalische Untersuchung bei der Anbringung einer Klimaanlage nicht erwartet werden kann. In diesem Fall wäre der Kläger auf Abwehransprüche wegen unzulässiger Beeinträchtigung zu verweisen.

Der Hilfsantrag war ebenfalls abzuweisen, weil Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit des Beschlusses nicht gegeben sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht aus den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt aus § 49a GKG. Die von dem Kläger angegebene Schätzung ist nachvollziehbar als Werteinbuße, die er mit der Anbringung der Klimaanlage verbindet.