Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 06.11.2014 – 317 C 145/13

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin wird verurteilt, an den Beklagten EUR 535,38 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2014 zu zahlen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

5. Der Streitwert wird bis zum 17.07.2014 auf EUR 686,93 und ab dem 18.07.2014 auf EUR 1.221,77 festgesetzt.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen.

Der Beklagte hat einen Wohnungsmietvertrag mit der C AG abgeschlossen. Die W Wohnbau ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten.

Der von dem Beklagten abgeschlossene Mietvertrag enthält folgenden Passus: „ Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das Wohnungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen S AG. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen und Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen“

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die S AG, hat mit dem Beklagten einen Wärmelieferungsvertrag vom 15.11.1993 abgeschlossen. In diesem Vertrag ist in § 1 Abs. 2 geregelt, dass Grundlage des Vertrages der zwischen der S AG und der Eigentümerin abgeschlossene Servicevertrag ist. In § 3 des Vertrages ist in Abs. 1 folgendes geregelt: „Die Abrechnung im Sinne der Vorschriften der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) vom 20. Januar 1989 … wird von der S-AG erstellt und direkt mit dem Kunden vorgenommen.“ In § 4 Abs. 1 des Vertrages ist folgendes geregelt: „Auf den Wärmelieferungsvertrag finden im Übrigen die Vorschriften der Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Gasversorgung von Tarifkunden (AVBGasV) vom 21.06.1979 (Bundesgesetzblatt I. S. 676) sinngemäß Anwendung, soweit sie einschlägig sind.“ Hinsichtlich des übrigen Wortlauts des Vertrages wird auf Blatt 102 ff. der Akte Bezug genommen. Hinsichtlich des zwischen der S AG und der C AG abgeschlossenen Servicevertrag vom 04.08.1987 wird auf Blatt 105 ff. der Akte Bezug genommen.

Gemäß den Verbrauchsabrechnungen vom 24.01.2011 (Blatt 16 ff. der Akte) und 27.01.2010 (Blatt 14 ff. der Akte) rechnete die Klägerin den Energieverbrauch abzüglich geleisteter Vorauszahlungen gegenüber dem Beklagten ab. Die Heizungskosten werden in beiden Rechnungen zu 100 % nach Quadratmetern umgelegt. Die Klägerin macht die Ergebnisse der Verbrausabrechnungen abzüglich einer Gutschrift von 15 % auf den Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV geltend.

Der Beklagte beanstandete die Heizkostenabrechnung vom 27.01.2010 mit Schreiben des Mieterbundes vom 10.02.2010 und rügte, dass die Heizkosten zu 100 % nach dem Verteilerschlüssel „Nutzfläche“ abgerechnet wurden und machte ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Klärung geltend. Die Abrechnung vom 24.01.2011 beanstandete der Beklagte mit Schreiben des Mieterbundes vom 29.08.2011, 24.05.2012 und 28.11.2012.

Die Heizungs- und Warmwasserkosten betrugen für 2007/2008 EUR 760, für 2007/2007 EUR 699,73, für 2020/2011 EUR 819,78, für 2011/2012 EUR 666,23 und für 2012/2013 EUR 868,27. Die durchschnittlichen Kosten betrugen pro Abrechnungsperiode EUR 818,37.

Die Klägerin hat die streitgegenständliche Forderung mit Schreiben vom 05.07.2011 und vom 22.07.2011 unter Fristsetzung bis zum 02.08.2011 angemahnt.

Der Beklagte hat in der Klageerwiderung die Einrede der Verjährung erhoben. Dem Beklagten wurde am 15.08.2013 ein Mahnbescheid über die streitgegenständliche Forderung zugestellt. An 19.08.2013 wurden von dem Mahngericht nach dem Widerspruch des Beklagten die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens angefordert, die am 27.08.2013 eingingen. Am 03.09.2013 gingen die Akten bei dem Amtsgericht Darmstadt ein, mit Schreiben vom gleichen Tag wurde die Klägerin zur Einreichung einer Anspruchsbegründung aufgefordert. Diese ging am 05.04.2014 ein und wurde dem Beklagten am 12.03.2014 zugestellt.

Die Widerklage wurde am 18.07.2014 zugestellt.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte mit Einwendungen gegen die Verbrauchsrechnungen bereits gemäß § 17 StromGVV ausgeschlossen sei. Zudem gelte der Einwendungsausschluss des § 30 AVBFernwärmeV. Der Beklagte müsse deshalb seine Einwendungen in einem Rückforderungsprozess geltend machen. Ein offensichtlicher Fehler, der sich unmittelbar aus der Rechnung selbst ergebe, liege nicht vor.

Nachdem die Klägerin zunächst bestritten hat, dass die Nutzfläche der nicht zugänglichen Wohnungen unter 25 % gelegen habe, trägt sie mit am 24.10.2014 eingegangenen Schriftsatz vor, die Firma T habe sechs namentlich benannte Mieter am 18.02.2009 und 25.02.2009 nicht antreffen können. Diesen sei ein Schreiben in den Briefkasten eingelegt worden, damit diese einen neuen Ablesetermin mit der Firma T hätten vereinbaren können. Keiner der Mieter habe sich mit der Klägerin oder der Firma T in Verbindung gesetzt. Deshalb sei für den Zeitraum 2008/2009 eine Ablesung nicht möglich gewesen. Im Zeitraum 2009/2010 sei ebenfalls eine Verbrauchserfassung nicht möglich gewesen, weil die an den einzelnen Heizungen installierten Verdunster bei den nichtangetroffenen Mietern im Jahr 2009 nicht hätten ausgetauscht werden können. Die Fläche der Wohnungen der nicht angetroffenen Mieter mache mehr als 25 % der Fläche des Hauses aus.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 691,39 nebst Zinsen in Höhe von EUR 686,39 in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2011 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt widerklagend,

die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten EUR 535,38 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Widerklageerhebung zu zahlen.

Der Kläger und Widerbeklagte beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, dass eine Verbrauchsablesung nicht möglich gewesen sei und dass die fehlende Ablesung mehr als 25 % der Verbrauchsstellen betroffen habe. Der Beklagte trägt vor, dass in den streitgegenständlichen Zeiträumen zwei Wohnungen mit einer Größe von jeweils 45 qm leer standen während die Gesamtwohnfläche 886 qm betrage. Der Beklagte ist der Ansicht, es sei Aufgabe der Klägerin gewesen, mit Hilfe der Vermieterin die Ablesung zu ermöglichen. Der Beklagte ist der Ansicht, dass es Aufgabe der Klägerin sei, für den rechtzeitigen Austausch der Ampullen an den Verdunsterröhrchen zu sorgen.

Der Beklagte begründet die Widerklage mit einem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens nach einer von ihm auf Blatt 75 der Akte vorgenommenen Neuberechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten in den beiden streitgegenständlichen Zeiträumen. Dabei setzt der Beklagte den durchschnittlichen Verbrauch von EUR 818,38 abzüglich eines Abschlages von 15 % an. Ausgehend von den Vorauszahlungen für die Abrechnungsperiode 2008/2009 in Höhe von EUR 860 und des Guthabens laut der Abrechnung in Höhe von EUR 164 errechnet sich danach ein Guthaben von EUR 328,69. Ausgehend von den Vorauszahlungen für die Abrechnungsperiode 2009/2010 in Höhe von EUR 902 ergibt sich danach ein Guthaben von EUR 206,69.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Nachzahlungen aus den streitgegenständlichen Abrechnungen aus dem Wärmelieferungsvertrag vom 15.11.1993 in Verbindung mit § 433 Abs. 2 BGB.

Denn die Abrechnungen sind unrichtig, da in ihnen die Heizkosten allein nach der Grundfläche und nicht zu 60 % nach Verbrauch umgelegt werden. Dies folgt aus § 3 Abs. 1 und 2 des Wärmelieferungsvertrages in Verbindung mit der HeizkostenV.

Die Voraussetzungen für eine Umlegung der Heizungskosten nach § 3 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages in Verbindung mit § 9 a Abs. 2 HeizkostenVO sind von der Klägerin nicht dargetan worden. Abgesehen davon, dass der Vortrag in dem Schriftsatz vom 23.10.2014 verspätet im Sinne des § 296 Abs. 2 ZPO ist, hat die Klägerin auch nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit die Wohnungen der nicht angetroffenen Mieter mehr als 25 % der Gesamtfläche des Anwesens darstellen.

Zudem hat die Klägerin den Beklagten so zu stellen, wie er stünde, wenn die Klägerin ihren Pflichten zur Verbrauchserfassung nachgekommen wäre. Die Klägerin hat ihre Nebenpflichten aus dem Wärmelieferungsvertrag verletzt, indem sie die Ablesung der Verbrauchswerte nach Information über das Fehlschlagen durch die Firma T mit Schreiben vom 26.02.2009 nicht – notfalls mit einer einstweiligen Verfügung – durchgesetzt hat oder über die W Wohnbau durchsetzen lassen. Ob diese Pflicht die Klägerin unmittelbar traf oder sie verpflichtet gewesen wäre, die W Wohnbau hiervon zu informieren, kann dahingestellt bleiben. Denn die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass sie in irgendeiner Form nach Erhalt des Schreibens der Firma T vom 26.02.2009 tätig geworden ist. Der Klägerin obliegt auch die Darlegungs- und Beweislast, dass auch bei zumutbaren Anstrengungen ihrerseits oder der W Wohnbau die Verbrauchswerte der benannten Mieter nicht abgelesen hätten werden können. Es kann nicht einem Mieter angelastet werden, wenn der Vermieter (oder wie hier das Unternehmen, das die Pflicht zur Verbrauchserfassung übernommen hat) nicht gegen die anderen Mieter vorgeht, die bei der Ablesung nicht mitwirken. Wenn in einem solchen Fall eine Abrechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV für den einzelnen Mieter günstiger ist als eine Abrechnung nach § 9 a Abs. 2 HeizkostenV, muss im Wege des Schadensausgleichs die Abrechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV vorgenommen werden.

Die Einwendungen des Beklagten sind nicht gemäß § 17 GasGVV ausgeschlossen.

Unmittelbar findet die GasGVV auf das Verhältnis zwischen den Parteien keine Anwendung, weil die Klägerin nicht unmittelbar Gas an den Beklagten liefert, sondern Wärme gemäß dem Wärmelieferungsvertrag.

Der Einwendungsausschluss gemäß § 30 FernwärmeVO ist ebenfalls nicht anwendbar. Denn die Klägerin hat sich lediglich verpflichtet, eine bereits vorhandene im Eigentum der C AG stehende Heizungsanlage zu betreiben, BGH NJW RR 2012, 249 f..

§ 17 GasGVV findet auch nicht gemäß § 4 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages vom 15.11.1993 im vorliegenden Fall Anwendung.

Bei dem Wärmelieferungsvertrag handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Dies folgt aus dem von der Klägerin vorgelegten Vertrag zwischen der S AG und der C AG, der in § 4 Abs. 1 vorsieht, dass die C AG Wärmelieferungsverträge mit den Mietern gemäß einem Muster abschließt.

Die Zweifel bei der Auslegung des § 4 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages führen dazu, dass § 17 GasGVV im vorliegenden Fall nicht einschlägig ist, § 305 c Abs. 2 BGB. Eine Auslegung der Bezugnahme auf die AVBGasV in § 4 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages mag möglich sein, wonach sich der Einwendungsausschluss nur auf die Abrechnung der Gesamtmenge der für den Betrieb der Heizanlage erforderlichen Gases für das Anwesen, in dem die Wohnung des Beklagten belegen ist, bezieht. Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB ist § 4 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages aber nicht so auszulegen, dass der Einwendungsausschluss des § 17 GasGVV generell auf Abrechnungen der Klägerin anwendbar ist, solange sie nur eine Abrechnungsart wählt, die grundsätzlich nach der HeizkostenV – wenn auch nur unter besonderen Umständen - möglich ist. Denn nach dem Wortlaut des § 4 Abs 1 Wärmelieferungsvertrages ist unklar, ob die GasGVV auch dann gilt, wenn eine Aufteilung der Kosten gemäß § 9 a Abs. 2 HeizkostenV vorgenommen wird. § 4 Abs. 1 des Wärmelieferungsvertrages sieht vor, dass die AVBGasV sinngemäß Anwendung findet, „soweit sie einschlägig ist“. Es ist unklar, was damit gemeint ist. Dies kann so auszulegen sein, dass der Einwendungsausschluss des § 17 GasGVV nur dann anwendbar ist, wenn die Abrechnung nach den Regeln der GasGVV erfolgt. Die GasGVV, die die AVBGasV ersetzt hat, sieht aber überhaupt keine Abrechnung nach Wohnfläche vor. Bei Abrechnungsfehlern ist gemäß § 18 GasGVV ebenso wie im Fall des § 9 a HeizkostenV aufgrund einer Schätzung nach dem Verbrauch der vorhergehenden Jahre vorzugehen. Es kann aber auch damit gemeint sein, dass sie einschlägig ist, solange es sich bei der Klägerin um einen Grundversorger im Sinne des § 1 Abs. 3 GasGVV handelt.

Zudem ist die Vereinbarung der Geltung des Einwendungsausschlusses des § 17 GasGVV gemäß § 305 c Abs. 1 BGB und § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Denn zum einen handelt es sich um eine überraschende Klausel. Ein Mieter muss nicht damit rechnen, dass er eine Rechnung, die nicht in Übereinstimmung mit der HeizkostenV erstellt wurde, zunächst zahlen muss, um dann einen Rückforderungsprozess gegenüber dem Wärmelieferanten zu führen.

Zum anderen liegt nach Treu und Glauben eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Vertragspartners des Verwenders vor. Denn der Mieter ist nach dem Mietvertrag verpflichtet, mit der Klägerin einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen. Eine Komponente des Wärmelieferungsvertrages ist es, dass das Gas für die Gewinnung von Wärme von der Klägerin geliefert wird. Eine andere Komponente ist aber, dass die Klägerin Vermieterpflichten übernimmt. Sie liefert nicht nur Gas, sondern übernimmt auch die Wartung der Heizungsanlage und die Abrechnung gegenüber den Mietern. Hinsichtlich des Teils, der die Belieferung mit Gas als solche betrifft, mag eine entsprechende Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 GasGVV angemessen sein. Eine Ausdehnung des § 17 GasGVV auf eine Fallkonstellation, in der es um die Anwendung von § 9 a Abs. 1 oder § 9 a Abs. 2 HeizkostenV geht, wäre jedoch unangemessen. Dies würde dazu führen, dass zum Nachteil des Mieters kein übergroßer Anreiz seitens des Wärmelieferanten besteht, eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung gegenüber sämtlichen Mietern durchzusetzen oder über die Vermieterin durchsetzen zu lassen. Denn der Mieter müsste erst einmal in Vorleistung treten, um dann seinerseits einen Rückforderungsprozess einzuleiten, was er im Falle einer Abrechnung durch seinen Vermieter nicht müsste. Zudem sind die Regelungen der HeizkostenV nicht abdingbar, § 2 HeizkostenVO. Den Mieter auf einen Rückforderungsprozess wegen des Nichtvorliegens der Voraussetzungen des § 9 a Abs. 2 HeizkostenV zu verweisen, würde aber den Ausnahmecharakter dieser Regelung in der Praxis aufweichen. Hinzu kommt, dass der Mieter keine Möglichkeit hat, sich von dem Wärmelieferungsvertrag zu lösen und dass das seinem Vermieter obliegende Wirtschaftlichkeitsgebot eingeschränkt ist. Sinn und Zweck des § 17 GasGVV ist es unter anderem, einen Ausgleich für den Kontrahierungszwang zu liefern, dem ein Grundversorger unterliegt. Dieser Zweck ist aber vorliegend nicht betroffen: Die Klägerin musste keinen Service-Vertrag mit der C AG abschließen und musste insbesondere keine Abrechnungspflichten übernehmen, die nach dem Gesetz der Vermieter zu tragen hat.

Die Frage, ob die streitgegenständlichen Abrechnungen einen offensichtlichen Fehler aufweisen, kann dahinstehen.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Aus den oben dargestellten Gründen waren die Abrechnungen gemäß § 9 a Abs. 1 HeizkostenV zu erstellen. Die Neuberechnung der Ansprüche der Klägerin nach dieser Vorgabe wurde von der Klägerin nicht substantiiert bestritten, insbesondere nicht der durchschnittliche Verbrauch des Beklagten in den vorigen und nachfolgenden Abrechnungsperioden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.