Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 20.01.2022 – 310 C 173/21, 2-13 S 15/22

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf EUR 6.600 festgesetzt.

Der Kläger wendet sich im Wege einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss einer Wohnungsgemeinschaft, der er angehört.

Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft S in 64295 Darmstadt. Der Kläger ist Eigentümer eines Miteigentumsanteils von 183,489/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss links (Wohnung 5). Bezüglich der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft wird auf Blatt 61 ff. der Akte Bezug genommen.

Am 16.08.2021 fand eine Eigentümerversammlung statt, hinsichtlich des nur von dem Verwalter unterschriebenen Protokolls wird auf Blatt 6 ff. der Akte Bezug genommen. Hinsichtlich der Einladung wird auf Blatt 59 f. der Akte Bezug genommen. Unter TOP 2 wurde beschlossen, dass die Dachflächenfenster im Sondereigentum des Klägers ausgetauscht werden. Hintergrund ist, dass diese altersbedingt defekt sind. Unter TOP 3 wurde beschlossen, dass der Austausch von der Firma L gemäß einem vorliegenden Angebot vorgenommen werden soll. Unter TOP 4 wurden drei Alternativen hinsichtlich der Finanzierung zur Wahl gestellt, nämlich a) die Erhebung einer Sonderumlage, b) die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage oder c) die Kostentragung durch den Eigentümer der Wohnung 5. Die Eigentümer haben mit vier Stimmen die unter TOP 4 c) zur Wahl gestellte Alternative beschlossen.

Der Kläger wendet sich mit der Klage gegen den unter TOP 4c gefassten Beschluss. Er macht geltend, er habe einen Anspruch auf Austausch der Fenster im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 19 WEG. Das Ermessen der Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sei nicht korrekt ausgeübt worden: Nur weil sich die Fenster im Sondereigentum befänden, sei es nicht richtig, diese durch den Kläger bezahlen zu lassen. Der Kläger wendet sich außerdem gegen den Beschluss mit dem Argument, es habe keine ausreichende Ankündigung der Änderung des Verteilungsschlüssels entsprechend den Anforderungen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Einladung gegeben. Es sei nicht klargestellt worden, dass es eine Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung geben sollte. Ohnehin hätte die Änderung des gesetzlichen Grundsatzes von einem Änderungsbewusstsein getragen und deshalb ausdrücklich beschlossen werden müssen. Bei der Beschlussfassung sei nicht erkennbar gewesen, dass die Eigentümer zumindest gruppenbezogen ihr Ermessen ausgeübt hätten. Es sei nicht erkennbar, dass der Verteilerschlüssel geändert worden sei, es sei nicht zulässig, einzelne Wohnungseigentümer von einer Kostentragungspflicht generell freizustellen. Weiter bemängelt der Kläger die seiner Ansicht nach fehlende Transparenz auch im Hinblick auf Rechtsnachfolger und dass nicht gleichzeitig beschlossen wurde, dass auch in künftigen Fällen die Sondereigentümer den Austausch von Fenstern zu tragen hätten. Dies sei ein Verstoß gegen das Gebot der Maßstabskontinuität und das Willkürverbot. Schließlich wendet der Kläger gegen den Beschluss ein, dieser sei auch nicht durch § 5 der Teilungserklärung gedeckt. Zudem hätte für den Kläger ein Ermessen hinsichtlich der Auswahl des Unternehmens eingeräumt werden müssen. Das ebenfalls unter TOP 3 zur Auswahl stehende Angebot des Fachunternehmens H sei aufgrund der Förderungsfähigkeit nach BAFA nicht nur das günstigste sondern auch das wirtschaftlichste Angebot gewesen. Es sei deshalb nicht ermessensfehlerfrei, dem Kläger alle Kosten für die getroffene Auswahl aufzuerlegen. Weiter bemängelt der Kläger, dass das Protokoll nur von dem Verwalter unterzeichnet wurde, obwohl die Teilungserklärung in § 5 Ziffer 7 vorschreibt, dass ein von der Eigentümerversammlung zu bestimmendes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls das Protokoll unterschreiben muss.

Der Kläger beantragt,

den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.08.2021 zu TOP 4c für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der rechtlichen Ausführungen der Beklagten wird auf Blatt 125 bis 129 der Akte Bezug genommen.

In der mündlichen Verhandlung vom 02.12.2021 haben die Prozessbevollmächtigten der Parteien erklärt, dass nach ihrem derzeitigen Wissensstand mindestens ein Eigentümer per Telefon mit dem Verwalter während der Eigentümerversammlung telefoniert hat und ansonsten der Verwalter gebundene Vollmachten hatte. Innerhalb der nachgelassenen Stellungnahmefrist wurde von der Beklagtenseite erklärt, dass an der Eigentümerversammlung auch der Eigentümer F eine gebundene Vollmacht erteilt habe und dass an der Versammlung nur der Verwalter in Vollmacht für sämtliche Eigentümer teilgenommen habe. Der Kläger ließ erklären, nur er sei per Telefon der Versammlung zugeschaltet gewesen, die übrigen Wohnungseigentümer hätten Vollmacht erteilt.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Der unter TOP 4c gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.08.2021 ist hinreichend bestimmt. Es ist klar, dass die Kosten „der Maßnahme“ von dem Eigentümer der Wohnung 5 getragen werden. Um welche Maßnahme es geht, folgt aus den Beschlüssen zu TOP 2 und 3, so dass sich dies aus dem Protokoll selbst ergibt.

Der streitgegenständliche Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wurde ausreichend angekündigt. Es wurden drei Alternativen der Kostenverteilung in der Einladung genannt, wobei jedem Eigentümer klar sein muss, dass im Falle der Erhebung einer Sonderumlage die Höhe entsprechend der Miteigentumsanteile bestimmt wird. Es liegt auch eine hinreichende Transparenz vor, dass von der grundsätzlichen Kostenverteilung nach Gesetz abgewichen wird. Es ist nicht erforderlich, dass eine Abweichung des Grundsatzes der Verteilung von Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ausdrücklich benannt und angekündigt wird.

Dass der Beschluss nicht von § 5 der Teilungserklärung, die eine Regelung im Falle von Glasschäden vorsieht, gedeckt ist, ist unerheblich. Denn nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann für den Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden. Insofern kann auch beschlossen werden, dass ein Eigentümer die Kosten für den Austausch von Fenstern zu tragen hat, nur weil sich diese Fenster in seinem Sondereigentum befinden.

Es liegt kein Verstoß gegen das Gebot der Maßstabskontinuität und das Willkürverbot vor. Nach dem Gesetzeswortlaut ist es möglich, eine Regelung für einen Einzelfall zu treffen. Der Gesetzgeber hat gerade nicht das Erfordernis aufgestellt, dass mit der Regelung eines Einzelfalles auch die künftige Behandlung möglicherweise zu vergleichender Sachverhalte mitgeregelt werden. Vielmehr ergibt sich aus Seite 56 der Gesetzesbegründung zum WEMoG, dass der Maßstabskontinuität Genüge getan ist, wenn bei künftigen Fällen ebenfalls die Eigentümer von Sondereigentumseinheiten den Austausch ihrer Fenster bezahlen müssen. Hierfür wird ausdrücklich das Beispiel eines Fenstertauschs genannt. Danach kann zwar ein allgemeiner Beschluss dahingehend gefasst werden, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden. Möglich ist jedoch ausdrücklich auch eine Regelung nur in einem einzelnen Fall. Hieraus kann sich dann ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung ergeben, dem im Rahmen künftiger Beschlussfassung Rechnung zu tragen ist.

Zwar mag es für Eigentümer nach einem gewissen Zeitablauf nach der Einzelfallregelung oder auch für Rechtsnachfolger, die rechtlich nicht ausreichend beraten sind, schwieriger sein, die aufgrund einer Einzelfallregelung sich ergebenden Konsequenzen im Falle eines zukünftig erforderlichen Austauschs von Fenstern zu erkennen. Diese Folge und die damit einhergehende geringere Transparenz ist aber nach dem Gesetzeswortlaut in Kauf zu nehmen. Abgesehen davon wäre auch bei einer Regelung für die Zukunft nicht sicher, dass ein Käufer einer Wohnung diese aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen erkennt.

Es ist auch nicht erforderlich, dass die Konsequenz einer Maßstabskontinuität für zukünftige Maßnahmen im Zusammenhang mit Fenstern ausdrücklich erwogen und diskutiert wird. Dass es nicht zulässig ist, einen einzelnen Eigentümer mit den Kosten des Austausches von Fenstern zu belasten, nur weil sie sich in seinem Sondereigentum befinden, in einer vergleichbaren zukünftigen Situation jedoch eine Sonderumlage zu erheben, entspricht dem allgemeinen Gerechtigkeitsempfinden und muss allen Eigentümern klar sein. Zudem kann es schwierig sein, jeden künftigen Einzelfall vorherzusehen und bereits vorab zu diskutieren und zu regeln, ob dieser mit dem beschlossenen Einzelfall vergleichbar ist.

Da sich die Klage nur gegen den Beschluss zu TOP 4c) richtet, ist es unerheblich, ob die unter TOP 3 getroffene Auswahl des den Fenstertausch vornehmenden Unternehmens ermessensgerecht war.

Dass das Protokoll nur von dem Verwalter unterzeichnet wurde, widerspricht nicht der Rechtmäßigkeit des Beschlusses. Zwar erfordert die Teilungserklärung die Unterzeichnung des Protokolls durch einen weiteren Eigentümer, der von der Eigentümerversammlung bestimmt werden soll. Vorliegend wäre es jedoch ein unnötiger Formalismus, hierauf zu bestehen. Denn der Verwalter hatte gebundene Vollmachten und höchstens ein Eigentümer war per Telefon mit dem Verwalter verbunden. Ob der hierfür erforderliche Beschluss nach § 23 Abs. 1 WEG gefasst wurde, ist unklar. Jedenfalls aber ist Sinn und Zweck der weiteren Unterschrift, den Ablauf der Eigentümerversammlung richtig zu protokollieren und insbesondere auch den anwesenden Eigentümern die Gelegenheit zu geben, die Vollmachten einzusehen. Dies war hier ohnehin nicht möglich, denn körperlich anwesend war allein der Verwalter.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 2 ZPO.

Hinsichtlich der Begründung der Festsetzung des Streitwertes wird auf die zutreffenden Erwägungen des Klägers in der Klageschrift vom 10.09.2021 Bezug genommen.