Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 04.08.2022 – 304 C 20/22

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.7.2021 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 9 werden aufgehoben. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.7.2021 zu Tagesordnungspunkt 5 wird insofern aufgehoben, als unter diesem Tagesordnungspunkt eine Sonderumlage beschlossen wurde.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 57% und die Beklagte zu 43% zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dabei kann der jeweilige Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert beträgt 6.629,13 €.

Den Mitgliedern der Beklagten gehört die Liegenschaft ... Die Kläger sind zu je ½ Sondereigentümer eines Hauses auf dem gemeinsamen Grundstück, während einer weiteren Person (G) ein weiteres Haus auf dem gemeinsamen Grundstück als Sondereigentümerin gehört.

Es besteht eine Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung vom 22.3.1967. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie (Bl. 34 ff. der Akte) Bezug genommen.

Durch Umlaufbeschluss vom 30.9./16.10.2019 wurde die Hausverwaltung B vom 1.11.2019 bis 31.10.2020 zur Verwalterin der Liegenschaft bestellt. Hinsichtlich des genauen Inhalts des Umlaufbeschlusses wird auf die bei den Akten befindliche Kopie (Bl. 40 f. der Akte) Bezug genommen.

Am 22.6. und 10.8.2020 fanden Eigentümerversammlungen der Beklagten statt. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Eigentümerversammlungen wird auf die bei den Akten befindliche Kopien der Protokolle der Eigentümerversammlungen (Bl. 44 f., 46 ff. der Akte) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 16.4.2021 haben die Kläger durch ihre jetztige Prozessbevollmächtigte die Hausverwaltung aufgefordert, bis zum 30.4.2021 zu bestätigen, dass die nicht mehr Verwalterin der Beklagten sei. Der Hausverwalter reagierte mit Schreiben vom 28.4.2021, in dem er dieses Ansinnen zurückwies.

Mit Schreiben vom 14.6.2021 lud der Verwalter zur Eigentümerversammlung am 12.7.2021 ein. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Einladung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie (Bl. 4 der Akte) Bezug genommen.

Am 12.7.2021 fand unter Abwesenheit der Klägerin eine Eigentümerversammlung statt, auf der mehrheitlich eine Vielzahl von Beschlüssen gefasst wurde. Hinsichtlich des genauen Inhalts der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sowie des jeweiligen Beschlussergebnisses wird auf die bei den Akten befindliche Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung (Bl. 5 f. der Akte) Bezug genommen.

Die Kläger sind der Ansicht, dass der Verwalter nicht habe zur Eigentümerversammlung vom 12.7.2021 einladen dürfen, da er nicht mehr Verwalter der Beklagten sei. Die am 12.7.2021 gefassten Beschlüsse seien unbestimmt oder entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie behaupten, der Verwalter sei nicht neutral und verlange ein überhöhtes Honorar.

Sie beantragten,

sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.7.2021 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie sind u.a. der Ansicht, ein Schreibfehler im Protokoll zu TOP 4 sei unschädlich.

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I.

Formelle Mängel der Ladung, die alle Tagesordnungspunkte betroffen hätten, lagen nicht vor.

Eine Ladung durch einen Nichtberechtigten liegt nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

Abgesehen davon, dass bei der bekanntermaßen zerstrittenen Beklagten das Abstimmungsergebnis auch bei Teilnahme der Kläger voraussichtlich dasselbe gewesen wäre wie bei Abwesenheit der Kläger, wurde zur Eigentümerversammlung durch einen Berechtigten i.S.v. § 24 Abs. 1 WEG eingeladen.

Zwar ist den Klägern darin zuzugeben, dass die Gesetzesbegründung von § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (im Folgenden: COVMG) davon ausgeht, dass der Verwalter im Amt bleiben soll, wenn keine Eigentümerversammlung stattfindet. In § 6 des COVMG findet sich jedoch keine derartige Einschränkung auf die Fälle, in denen eine Eigentümerversammlung nicht stattgefunden hat. Die Grenze der teleologischen Auslegung einer Norm bildet aber ihr Wortlaut. Ohne zumindest Unklarheiten im Wortlaut ist eine Auslegung von Normen nicht zulässig.

Im Gegenteil enthält der Aufsatz von Dr. Zschieschack in der ZWE 2020, 165, 166 Hinweise zu § 6 Abs. 2 COVMG darauf, dass diese Regelung auch dann Anwendung findet, wenn eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat, zum Wirtschaftsplan aber keinen Beschluss fasst. In diesem Fall der stattgefundenen Eigentümerversammlung hält Dr. Zschieschack § 6 Abs.2 COVMG für anwendbar. Es spricht nach Überzeugung des Gerichts viel dafür, dass auch § 6 Abs. 1 COVMG dann anwendbar ist, wenn eine Eigentümerversammlung stattgefunden, diese aber zur Verwalterbestellung keinen Beschluss gefasst hat.

Dabei ist der Fall, dass eine frühere Eigentümerversammlung über die Verlängerung der Verwalterbestellung zu entscheiden hatte und der Beschlussantrag keine Mehrheit gefunden hat, zu unterscheiden von dem Fall, dass auf einer früheren Eigentümerversammlung der (positiv formulierte) Beschlussantrag angenommen wurde. Im ersten Fall hat die Eigentümerversammlung keine Entscheidung getroffen, im zweiten Fall hat sie den Verwalter abberufen.

Beim Versammlungsort und den einzuhaltenden Hygienerichtlinien bestehen ebenfalls keine Bedenken des Gerichts.

Der Gemeinschaftsgarten ist – jedenfalls in Pandemiezeiten – für eine Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung ist kein Wert an sich, sondern soll die Willensbildung der Eigentümerversammlung vor Einflüssen Dritter schützen. Dass es zu einer solchen Einflussnahme Dritter kam, haben die Kläger nicht vorgetragen. Sie haben auch nicht geltend gemacht, dass Dritte anwesend waren und die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung gefährdet haben. Die einfache Möglichkeit Dritter zuzuhören, reicht dem gegenüber nicht aus.

Ebenso wenig reicht es für eine Anfechtung aller Beschlüsse aus, dass der Verwalter in der Einberufung nicht auf die 3G-Regel hingewiesen hat. Es wäre den Klägern hier zuzumuten gewesen, zur Versammlung zu kommen und sich bei Nichteinhaltung der behördlich vorgesehenen Regeln (darüber hinaus haben sie keinen Anspruch) zu entfernen. In diesem Fall hätte die Versammlung abgebrochen werden müssen. Das Fernbleiben der Kläger von der Versammlung war nicht richtig.

II.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Aufhebung der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 4 und 9 und teilweise zu 5.

1.

Die Entlastung der Hausverwaltung (TOP 4) widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung der Kläger aufzuheben.

Unstreitig waren bei Entscheidung der Eigentümerversammlung über die Entlastung noch die Verfahren 317 C 198/20 (Amtsgericht Darmstadt) und 2-13 S 61/21 (LG Frankfurt a.M.) anhängig, die Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter auslösen können. Wenn zu diesem Zeitpunkt der Verwalter entlastet wird, entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil so mögliche Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter negiert werden.

2.

Weiterhin war der Beschluss unter TOP 9 (Verschiedenes) auf die Anfechtung der Kläger hin aufzuheben.

Unter „Verschiedenes“ können nur Dinge ganz untergeordneter Bedeutung behandelt und jedenfalls keine Kosten auslösenden Beschlüsse gefasst werden. Dies hat die Eigentümerversammlung aber getan. Das ist ein Verstoß gegen die Ankündigungspflicht aus § 23 Abs. 2 WEG.

Darüber hinaus ist der unter TOP 9 gefasste Beschluss aber auch zumindest anfechtbar, weil die Verwalter durch die Eigentümergemeinschaft keine Richtlinien für die Auftragsvergabe an die Hand gegeben wurden. Die Eigentümergemeinschaft muss grundlegende Dinge auf der Eigentümerversammlung selbst beschließen und darf nur einzelne Fragen an den Verwalter delegieren, wenn die Leitlinien im Beschluss klar gefasst sind.

3.

Der unter TOP 5 (Wirtschaftsplan) gefasste Beschluss ist auf die Anfechtung der Kläger hin insofern teilweise aufzuheben, als mit ihm die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen wurde.

Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ohne Ankündigung in der Einberufung auf der Eigentümerversammlung über eine Sonderumlage abzustimmen. Eingeladen wurde zu TOP 5 aber nur für den Wirtschaftsplan 2021. Dass unter diesem TOP auch über eine Sonderumlage abgestimmt werden sollte (jedenfalls wurde), war für die Eigentümer nicht ersichtlich.

III.

Unbegründet ist die Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu den TOPs 3, 6 und 7 sowie 5, soweit letzterer TOP nicht auf Anfechtung der Kläger hin aufgehoben wurde.

1.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 3 über die Jahresabrechnung 2020 entsprach ordnungsmäßiger Verwaltung und ist nicht zu beanstanden.

Soweit die Kläger die Unbestimmtheit des Beschlusses rügen, geht diese Rüge fehl.

Zwar ist richtig, dass im Protokoll der Eigentümerversammlung das Jahr, das die beschlossene Abrechnung betrifft, nicht genannt wurde. Es ist zwischen den Parteien jedoch unstreitig, dass mit der Einladung zur Versammlung nur eine Jahresabrechnung an die Eigentümer verschickt wurde. Zutreffend wurde diese Abrechnung auch im beschlossenen Beschlusswortlaut in Bezug genommen, so dass hier noch ein ausreichender Bezug des Beschlusswortlautes zur betreffenden Abrechnung des Jahres 2020 gegeben war.

Wenn die Eigentümergemeinschaft nicht differenziert, ob die Jahresgesamt- oder die Jahreseinzelabrechnung beschlossen wurde, es zwischen den Parteien aber unstreitig ist, dass Gesamt- und Einzelabrechnung des betreffenden Jahres mit der Einladung übersandt wurden, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass beide, also die Jahresgesamt- oder die Jahreseinzelabrechnung, auch beschlossen wurden.

Soweit die Klägerin den fehlenden Beschluss der Eigentümerversammlung über die Verwendung der Abrechnungsspitze bemängeln ist festzustellen, dass dieser zwar nicht unter TOP 3, aber später unter TOP 5 erfolgte. Im Zweifelsfall gilt hier § 271 BGB, wenn die Eigentümerversammlung nichts Abweichendes beschlossen hat.

Der fehlende Vermögensbericht macht den Beschluss über die Jahresabrechnung nicht anfechtbar. Die Wohnungseigentümergemeinschaft mag aus dem Verwaltervertrag und aus dem WEG einen Anspruch gegen die Verwalter auf Erteilung des Vermögensberichtes haben. Die fehlende Beschlussfassung über den Vermögensbericht macht den Beschluss über die Jahresabrechnung aber nicht anfechtbar. Der fehlende Vermögensbericht kann nachgereicht werden.

2.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 6 und 7 entsprachen ordnungsmäßiger Verwaltung und sind nicht zu beanstanden.

Dass die derzeitige Hausverwalter B auf Antrag nicht abberufen wurde, ist nicht anfechtbar. Die Auffassung der Hausverwaltung B, aufgrund von § 6 Abs. 1 COVMG trotz Durchführung einer Eigentümerversammlung noch Hausverwaltung zu sein, ist – nach Auffassung des Gerichts – richtig, zumindest streitig. Die Einnahme streitiger, aber gut vertretbarer Rechtspositionen durch die Hausverwaltung ist aber kein Grund, der die Ablehnung des entsprechenden Abberufungsantrages anfechtbar machen würde.

Zudem hat die Eigentümerversammlung einen (positiv formulierten) Beschluss auf Abberufung der Verwaltung nicht gefasst. Letztlich fechten die Kläger unter TOP 6 insoweit also einen Negativbeschluss an. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses kann nach der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt a.M. aber (Rechtsschutzbedürfnis unterstellt) nur erfolgreich sein, wenn ein Anspruch der Anfechtenden auf Abberufung bestand. Dies ist hier aus den obigen Gründen heraus nicht der Fall.

Auf die Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung widersprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zunächst ist bei der Wiederwahl der bisherigen Verwaltung die Zurverfügungstellung mehrerer Alternativangebote auf der Eigentümerversammlung nach der ständigen Rechtsprechung des Gerichts und der Berufungskammer gerade nicht erforderlich.

Dass einzelne Beschlüsse der Eigentümerversammlung erfolgreich angefochten wurden (s.o.), macht die bisherige Verwaltung auch nicht schlichtweg ungeeignet. Zwar ist insofern richtig, dass einzelne, von der bisherigen Verwaltung vorbereitete Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen. Aber das macht die Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht automatisch anfechtbar. Vielmehr hielt sich die Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung im Rahmen des der Eigentümergemeinschaft eingeräumten weiten Ermessensspielraumes. Das Gericht soll nicht jede Entscheidung der Eigentümer in vollem Umfang überprüfen und damit das eigene Ermessen an Stelle des Ermessens der Eigentümer setzen. Vielmehr hat das Gericht nur zu überprüfen, ob die Eigentümer mit ihrer Entscheidung den ihnen zustehenden Ermessensspielraum verlassen haben. Dies ist hier aber nicht der Fall.

Auch die angeblich fehlende Neutralität der bisherigen Hausverwaltung macht den Beschluss über die Bestellung nicht anfechtbar. Dass dieselbe Rechtsanwältin von der Sondereigentümerin G und der Hausverwaltung beauftragt wird, ist unbedenklich. Das Angebot an spezialisierten WEG-Anwälten ist in Darmstadt und Umgebung beschränkt. In gleicher Angelegenheit ist die Prozessbevollmächtigte der Beklagten nicht für die andere Sondereigentümerin oder die Beklagte tätig geworden. Auch sonst fehlt es zu Vortrag zur fehlenden Neutralität der Hausverwaltung.

Auch ein höheres Honorar der bisherigen Hausverwaltung gegenüber anderen Hausverwaltern macht den Beschluss nicht anfechtbar. Dass das von der Verwaltung verlangte Honorar „überhöht“ sei, haben die Kläger zwar unter Beweis gestellt, aber nicht richtig vorgetragen. Sie behaupten zwar (unter Beweisantritt), dass das Honorar der Verwaltung „überhöht“ sei, tragen aber nicht vor, wie hoch ein angemessenes Honorar ihrer Auffassung nach wäre. Zudem muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht für das preisgünstigste Angebot entscheiden, damit ein Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Eigentümergemeinschaft darf aufgrund ihres weiten Ermessensspielraumes auch ein Angebot wählen, das vielleicht nicht das preisgünstigste ist, aber aus anderen Gründen vorzugswürdig erscheint. Das ist zwar nicht grenzenlos, aber dass die Eigentümergemeinschaft diesen Bereich mit dem angefochtenen Beschluss verlassen hätte, ist nicht dargetan.

3.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 5 über Wirtschaftsplan entsprach – soweit nicht aufgehoben – ordnungsmäßiger Verwaltung und ist nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich des Beschlusses über den Wirtschaftsplan rügen die Kläger die fehlende Bestimmtheit. Das betreffende Jahr für den Wirtschaftsplan ist aber im Beschlusswortlaut benannt und den Klägern war aufgrund der übersandten Abrechnung für das Vorjahr klar, in welcher Höhe sie Abschläge zu leisten hatten.

Dass die Eigentümergemeinschaft keine Sonderumlage für Prozesskosten beschlossen hat, macht den Beschluss zu TOP 5 ebenfalls nicht anfechtbar. Zwar ist es richtig, dass die beklagte WEG zerstritten und mit Prozesskosten in nicht unbeträchtlicher Höhe zu rechnen ist. Das heißt aber nicht zwingend, dass die Höhe der zu erwartenden Prozesskosten eine Sonderumlage beschlossen werden müsste. Zwar kann die Beklagte eine Sonderumlage beschließen. Ob sie es aber tut, liegt in ihrem – weiten – Ermessensspielraum.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Sie setzt sich wie folgt zusammen:

Anfechtung TOP 3

429,13 €

Anfechtung TOP 4

1.000,- €

Anfechtung TOP 5

Wirtschaftsplan: 1.600,- €

Umlage: 1.300,- €

Auszahlung Guthaben Jahresabrechnung: kein eigener Wert über TOP 3 hinaus.

Anfechtung TOP 6

900,- €

Anfechtung TOP 7

900,- €

Anfechtung TOP 9

500,- €

Summe:

6.629,13

€