Amtsgericht Erfurt Urteil vom 09.06.2010 – 5 C 30/10

Orientierungssatz

Der Kautionsrückzahlungsanspruch eines Gewerberaummieters verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB innerhalb der Regelverjährungsfrist, nämlich drei Jahre nach seiner Entstehung. Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt diese regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in welchem (unter anderem) der Anspruch entstanden ist. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht, wenn er klageweise geltend gemacht werden kann, was Fälligkeit voraussetzt (§ 271 Abs. 1 BGB). Dies ist nicht bereits mit Beendigung des Mietverhältnisses der Fall, sondern erst nach angemessenem Prüfungszeitraum, innerhalb dessen der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche in zumutbarer Weise abzurechnen (Anschluss OLG Düsseldorf, 22. April 2005, I - 24 W 16/05, NZM 2005, 783). Eine gesetzliche geregelte Abrechnungsfrist existiert nicht. Zunächst sind daher die vertraglichen Abreden zu beachten (Rn.14) (Rn.15) .

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger beansprucht Rückzahlung der anlässlich eines Mietverhältnisses geleisteten Kaution von der Beklagten.

Zwischen den Parteien wurde durch Vertrag vom 15.01.2003 ein Gewerberaummietverhältnis über das Erdgeschoss des Objekts ... begründet. Der Kläger leistete die gemäß § 8 Nr. 1 des Mietvertrages vorgesehene Kaution in Höhe von zwei Monatskaltmieten (1.240,00 €). Nach der vorgenannten Regelung war diese innerhalb von 10 Werktagen nach mängelfreier Übergabe des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses rückzahlbar. Das Mietverhältnis fand seine Beendigung zum 21.10.2005. Unter dem gleichen Datum bestätigte der Kläger schriftlich zugunsten der Klägerin einen Einbehalt in Höhe von 100,00 € bezüglich der geleisteten Kaution für die Bereitstellung von Malermaterialien.

Der Kläger hat am 22.12.2008 den Erlass eines Mahnbescheides beantragt, welcher der Beklagten am 30.12.2008 zugestellt worden ist. Hiergegen hat die Beklagte – bei Gericht eingegangen unter dem 05.01.2009 – Widerspruch über ihren Prozessbevollmächtigten eingelegt. Die Anspruchsbegründung des Klägers vom 22.12.2009 (beim Streitgericht unter dem gleichen Datum eingegangen) ist dem Beklagten am 09.01.2010 zugestellt worden.

Der Kläger vertritt die Auffassung, Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs sei erst nach Ablauf der gesetzten Frist am 07.02.2008 eingetreten. Der Anspruch sei mithin auch nicht verjährt. Auch eine Verwirkung sei nicht begründbar, da mehrere Telefonate wegen der Kautionsrückforderung erfolgt seien. Im Übrigen trägt der Kläger vor, dass eine Beschädigung der Mietsache nicht gegeben sei.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.240,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 22.10.2008 sowie

weitere vorgerichtliche Kosten in Höhe von 81,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 06.07.2008 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erhebt die Einrede der Verjährung, macht hilfsweise Aufrechnung mit Schadenersatzansprüchen geltend und behauptet hierzu, der mitvermietete Teppichboden weise irreparable schwarze Flecken auf, wofür ein Betrag von 1.295,57 € zur Schadensbeseitigung erforderlich sei. Da dem Kläger sämtliche Forderungen der Beklagten bekannt gewesen seien, sei der Anspruch zwischenzeitlich verwirkt.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, in der Sache aber nicht erfolgreich.

Es kann dahin gestellt bleiben, inwieweit die Beklagte gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch mit Schadenersatzansprüchen hätte aufrechnen können, denn der Anspruch ist verjährt, worauf sich die Beklagte begründeter Weise im Prozess berufen hat.

Im Einzelnen: Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB innerhalb der Regelverjährungsfrist, nämlich drei Jahre nach seiner Entstehung. Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt diese regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in welchem (unter anderem) der Anspruch entstanden ist.

Dies war vorliegend nach Auffassung des Gerichtes am 31.12. 2008 der Fall, und zwar aus folgenden Gründen: Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wenn er klageweise geltend gemacht werden kann, was Fälligkeit voraussetzt (§ 271 Abs. 1 BGB). Dies ist nach allgemeiner Ansicht nicht bereits mit Beendigung des Mietverhältnisses der Fall, sondern erst nach angemessenem Prüfungszeitraum, innerhalb dessen der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche in zumutbarer Weise abzurechnen (vgl. z. B. OLG Düsseldorf NZM 2005, S. 783). Eine gesetzliche geregelte Abrechnungsfrist existiert nicht. Zunächst sind daher die vertraglichen Abreden zu beachten. § 8 Nr. 1 des Mietvertrages enthält eine dahingehende Klausel, dass die Rückzahlung binnen 10 Werktagen nach mängelfreier Übergabe der Mietsache fällig wird.

Insoweit geht das Gericht – anders als der Kläger – bei Auslegung dieser Klausel davon aus, dass nicht die Mangelfreiheit an sich das konstitutive Fälligkeitstatbestandsmerkmal darstellt, sondern damit nur die Überprüfungsfrist im Hinblick auf etwa bestehende Mängel und Schadenersatzansprüche gemeint sein kann. Andernfalls hätte es sowohl der Mieter als auch der Vermieter in der Hand, die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs durch Hinauszögern der Mängelbeseitigung bis in ungewisse Zukunft aufzuschieben, was dem Sinn des Kautionsrückzahlungsanspruchs zuwider liefe; nach Beendigung des Mietverhältnisses soll eine möglichst baldige Bereinigung aller offenen Ansprüche erfolgen, was sich beispielsweise auch aus der kurzen Verjährungsfrist in § 548 BGB ergibt.

Diese Klausel ist nach allem dahingehend zu verstehen, dass der Beklagten eine angemessene Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zugebilligt werden sollte, binnen derer sie das Bestehen von Ansprüchen prüfen durfte. Insoweit hat sich die Beklagte vertraglich dahingehend gebunden, die Kaution binnen kurzer Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Prüfung gesicherter Ansprüche zurückzuzahlen. Allein diese Feststellungs- und Prüfungsfrist war vorliegend auf zehn Werktage begrenzt, und zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses am 21.10.2005, so dass der Rückzahlungsanspruch des Klägers bereits am 31.10.2005 bzw. (Sonn- und Feiertage nicht eingerechnet) spätestens im November 2005 entstanden ist. An diese vertragliche Regelung sind nicht nur die beklagte Vermieterin, sondern beide Parteien gebunden.

Die Prüffrist zur Feststellung etwaiger Mängel bzw. Ansprüche war bereits im November 2005 abgelaufen, was sich zwanglos aus dem Angebot der Müller Bau- und Haustechnik vom 10.11.2005 (Anlg. B2, Bl. 51 d.A.) ergibt: Darin ist der (umstrittene) Betrag zur Schadensbeseitigung bereits so beziffert wie auch später zur Aufrechnung gestellt. Im Übrigen war eine Nebenkostennachzahlung nicht zu erwarten; vielmehr ergab sich zugunsten des Klägers ein Guthaben in Höhe von 61,27 € (Schreiben der Beklagten wie Anlg. B1, Bl. 50 d.A.). Angesichts dieses unproblematisch gelagerten Sachverhaltes konnte die Beklagte ohne weiteres die nötigen Feststellungen innerhalb der zehntägigen Frist treffen und Abrechnung erteilen; für eine vorläufige Betriebkostenabrechnung reicht im Übrigen auch eine Schätzung als Basis aus (vgl. z.B. AG Kassel WuM 1984, S. 226).

Die Beklagte konnte nach allem die etwaige Mängelfreiheit sowie Gegenansprüche bereits im November 2005 überprüfen und hat dies auch getan, so dass der Rückzahlungsanspruch spätestens binnen der vertraglich vereinbarten kurzen Frist zugunsten des Klägers entstanden und fällig war.

Auch wenn man diesbezüglich anderer Ansicht sein wollte, vertritt das Gericht die Auffassung, dass eine sechsmonatige Abrechnungsfrist deutlich zu lang ist. Diese Frist ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (abgedruckt in NJW 2006, S. 1422) keine starre Frist, sondern richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls. Teilweise werden Fristen von zwei Monaten grundsätzlich für ausreichend angesehen (vgl. z.B. LG Köln WuM 1978, S. 105), teilweise auch drei Monate als Obergrenze für die Prüfungsfrist als ausreichend erachtet (vgl. LG Köln WuM 1984, S. 109 sowie LG Berlin GE 1987, S: 135, AG Aachen WuM 1988, S. 17).

Das Gericht hält im vorliegenden Fall insbesondere angesichts der vertraglichen Regelung und der Umstände des Falles die Grenze von einem Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses als Obergrenze für angemessen. Jedenfalls binnen dieser Frist wäre es der Beklagten unproblematisch möglich gewesen, sämtliche voraussichtlichen Kosten bzw. Schadenersatzansprüche zu überprüfen und mitzuteilen – ggf. vorab im Wege einer Schätzung (vgl. nochmals LG Köln WuM 1978, a.a.O.). Diese Höchstgrenze muss hier unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung gelten. Durch Zubilligung einer angemessenen Prüfungsfrist soll die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nämlich zeitnah herbeigeführt werden (vgl. Staudinger-Emmerich, JurisPK, Rdnr. 29 zu § 551 BGB, wonach selbst eine Frist von zwei bis drei Monaten als viel zu lang angesehen wird, weil der Vermieter regelmäßig unverzüglich abrechnen soll).

Soweit der Bundesgerichtshof (a.a.O.) die Prüffrist wegen noch offener Nebenkostenabrechnungen verlängert, wird nach Ansicht des erkennenden Gerichts das nach Beendigung des Mietverhältnisses stehende Interesse des Mieters auf unverzügliche und baldige Abrechnung der Sicherheit nicht hinreichend beachtet; der Vermieter ist überdies durch die Möglichkeit des Teileinbehalts bei vorläufiger Abrechnung hinreichend geschützt (vgl. hierzu auch Kiesling JZ 2004, S. 1146 f.).

Im Ergebnis ist damit jedenfalls spätestens mit dem Ende des Jahres 2008 Verjährung eingetreten.

Zwar ist die Verjährung durch Beantragung des Mahnbescheids am 22.12. 2008 und Zustellung desselben am 30.12. 2008 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt worden. Diese Hemmung dauerte gemäß § 204 Abs. 2 S.1 BGB jedoch nur bis zum 05.07. 2009 an, da die letzte Verfahrenshandlung der Parteien die Widerspruchseinlegung durch die Beklagte am 05.01. 2009 war. Nach Ablauf dieser sechsmonatigen Frist des § 204 Abs. 2 S. 1 BGB war jedenfalls am 06.07. 2009 Verjährung eingetreten. Der Eingang der Anspruchsbegründung am 22.12. 2009 und deren Zustellung am 19.01.2010 konnte damit keine weitere Hemmung der Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 697 Abs. 2 ZPO mehr herbeiführen.

Insbesondere war die Rechtshängigkeit nicht nach § 696 Abs. 3 ZPO auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheides rückbezogen, da zwischen Anforderung der Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens am 07.01.2009 und Kosteneinzahlung mit Eingang der Anspruchsbegründung im Dezember 2009 ein derart langer Zeitraum lag, dass von einer alsbaldigen Abgabe an das Streitgericht nicht mehr ausgegangen werden kann. Rechtshängigkeit der Klage trat danach mit Eingang der Akte beim Streitgericht (vgl. BGH NJW 2009, S. 1213) im Dezember 2009 ein. Dies war jedoch nach Ablauf der oben berechneten Verjährungsfrist; mithin konnte der Verjährungslauf nicht mehr weitergehend nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt werden.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.