Rechtsprechung / Amtsgericht Erfurt
Amtsgericht Erfurt Urteil vom 20.11.2012 – 6 C 3355/11
ECLI:DE:AGERFUR:2012:1120.6C3355.11.0A
Orientierungssatz
Bei der Abrechnung der Betriebskosten in einem gemischt genutzten Gebäude kann der Mieter der Gewerbeeinheiten, die sich ausschließlich im Erdgeschoss befinden, von der Verteilung der Aufzugskosten ausgenommen werden.(Rn.31)
Tenor
1. Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 668,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz
aus 69,21 EUR seit dem 06.12.09,
aus 450,85 EUR seit dem 15.12.10,
aus 22,92 EUR seit dem 15.11.11 und
aus 125,81 EUR seit dem 26.07.12 abzüglich am 20.08.12 gezahlter 106,27 EUR,
sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 155,30 EUR zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten gesamtschuldnerisch zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung von Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2008, 2009, 2010 und 2011.
Mit Mietvertrag vom 27.02./03.03.97 (vgl. Anl. K1) mieteten die Beklagten von der GbR Nordstern Lebensversicherungs-AG und Colonia Lebensversicherung AG die im Objekt Am Stadtpark XY in Erfurt gelegene Wohnung Nr. 3 (Haus 2, 3.OG) einschließlich des Tiefgaragenstellplatzes Nr.25. Am 24.06.97 schlossen sie zusätzlich einen Garagenmietvertrag (Anl. K2) über den Tiefgaragenstellplatz Nr. 53.
Im Jahr 2007 hat die Klägerin das Mietobjekt erworben und ist seit 26.05.2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (vgl. Grundbuchauszug vom 11.06.12, Bl. 125f d. A.). Mit Schreiben vom 17.07.07 (Anl. B1) sind die Beklagten über den Eigentümerwechsel informiert worden.
Mit Schreiben vom 02.11.09 übermittelte die damalige Hausverwalterin (HBI GmbH) den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für 2008, welche einen Nachzahlungsbetrag von 723,90 EUR ergab (vgl. Anl. K3), von dem noch 69,21 EUR offen sind.
Mit Schreiben vom 11.11.10 übermittelte die neue Hausverwalterin (acada GmbH, vgl. Anl. K8) den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für 2009, welche einen Nachzahlungsbetrag von 450,85 EUR ergab (vgl. Anl. K4).
Mit Schreiben vom 13.10.11 (Anl. K5) übermittelte die acada GmbH die Nebenkostenabrechnung für 2010, welche für die Beklagten eine Nachzahlung von 22,92 EUR ergab.
Wegen der Einzelheiten in Bezug auf die in Ansatz gebrachten Kosten und deren Umlage wird vollumfänglich auf die vorbezeichneten Abrechnungen Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 25.11.09 (Anl. B2) erhoben die Beklagten diverse Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung 2008, welche sie mit Schreiben vom 28.11.10 (Anl. B5) und 21.12.10 (Anl. B6) und 22.01.11 (Anl. B7) in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2009 wiederholten.
Auch gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 beriefen sich die Beklagten erneut auf entsprechende Einwände (vgl. Schreiben vom 19.11.11, Anl. B9).
Mit vorgerichtlichem Anwaltsschreiben vom 24.06.11 (Anl.K7) gab die Klägerin Erläuterungen zu den beanstandeten Nebenkostenpositionen und forderte die Beklagten zur Zahlung der bis dahin offenen Nachzahlungsbeträge und aufgelaufener Mietrückstände, insgesamt einen Betrag von 1.068,78 EUR (vgl. Mietkontoauszug vom 24.05.11 Anl. K6) auf.
Zwischenzeitlich hat die acada GmbH namens der Klägerin mit Schreiben vom 21.06.12 (Anl. K 42) auch die Nebenkostenabrechnung für 2011 übermittelt, welche für die Beklagten eine Nachzahlung von 125,81 EUR ergab. Mit E-Mail vom 26.07.12 (Anl. K 43) teilten die Beklagten mit, dass ein Ausgleich wegen des anhängigen Rechtsstreits vorerst nicht erfolgen wird.
Die Klägerin begehrt aufgrund der nach ihrer Auffassung ordnungsgemäßen und richtigen Nebenkostenabrechnungen Zahlung der vorstehenden Nachzahlungsbeträge.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 542,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz
aus 69,21 EUR seit dem 06.12.09,
aus 450,85 EUR seit dem 15.12.10 und
aus 22,92 EUR seit dem 15.11.11
sowie weitere 125,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.07.12 zu zahlen,
wobei sie den Rechtsstreit in Höhe von 106,27 EUR für erledigt erklärt, nachdem die Beklagten während des laufenden Rechtsstreits Einsicht in die Abrechnungsbelege genommen und am 20.08.12 einen Betrag von 106,27 EUR an die Klägerin gezahlt haben.
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 155,30 EUR zu zahlen.
Die Beklagten stimmen der Teilerledigungserklärung zu und beantragen,
die Klage im Übrigen abzuweisen.
Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert.
Die streitgegenständlichen Betriebkostenabrechnungen seien außerdem inhaltlich falsch: eine Umlage von Betriebskosten für die angemieteten Stellflächen sei unzulässig, die Kosten für den Aufzug seien im Jahr 2008 im Verhältnis zu den örtlichen Durchschnittskosten unverhältnismäßig hoch, es sei ein erhebliche Anstieg der Wartungskosten zu verzeichnen gewesen. Auch für die Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 seien die Aufzugskosten nicht nachvollziehbar und eine Umlage allein auf die Wohnungsmieter unzulässig. Die Heizkosten seien unwirtschaftlich. Die zunächst gegen die Richtigkeit der für Wasser- und Abwasser in Ansatz gebrachten Kosten erhobenen Einwände seien hinfällig; die zwischenzeitlich geleistete Teilzahlung beziehe sich auf die ursprünglich strittigen Wasserkosten.
Schließlich habe der mit vorgerichtlichem Anwaltsschreiben vom 24.06.11 geforderten Mietrückstand in diesem Umfang nicht bestanden, da sie, die Beklagten, einer Erhöhung der
Nebenkostenvorauszahlungen auf mehr als 250,00 EUR nie zugestimmt hätten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten gem. § 535 BGB i.V.m. den jeweiligen Abrechnungen für 2008, 2009, 2010 und 2011 Zahlung restlicher Nebenkosten in zuerkannter Höhe verlangen.
Die als Eigentümerin des Mietobjekts eingetragenen Klägerin, die „Schild Duitsland Residente Fonds 2 N. V.“, die sich auch mit Schreiben vom 17-1007 (Anl. B1) als Eigentümerin vorgestellt hat, ist aktivlegitimiert, Der Rubrumsberichtigung kommt insoweit nur klarstellende Funktion zu.
Auch bestehen keine Bedenken im Hinblick auf die Prozessvollmacht des Klägervertreters, namens der Klägerin. Der Umstand, dass eine Hausverwaltung gem. § 79 ZPO nicht als Prozessvertreter auftreten kann, bedeutet nicht, dass diese ihrerseits mit Vollmacht des Vermieters und in dessen Namen einen gem. § 79 ZPO zulässigen Prozessvertreter (hier: einen Rechtsanwalt) beauftragt (vgl. insoweit Anl. K25-27). Die Klägerin ist somit im Prozess auch wirksam vertreten.
Die in Streit stehenden Nebenkostenabrechnungen sind im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten auch für die angemieteten Stellplätze ergibt sich aus Ziff. II des Mietvertrages sowie i.V.m. mit § 3 (2.Abs.) des Garagenmietvertrages vom 24.06.97 (Anl. K2).
Bei gemischt genutzten Gebäuden ist der Vermieter zum sog. Vorwegabzug der auf die Gewerbefläche entfallenden Kosten (für alle oder einzelne Betriebskosten) jedenfalls dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. BGH NJW 06,1419), d. h. selbst dann nicht, wenn eine gewisse Mehrbelastung zu vermuten ist.
Gehören vermietet Garagen zum Objekt, ist ein Vorwegabzug (und damit eine getrennte Umlage) grundsätzlich dann erforderlich, wenn nicht jedem Wohnungsmieter auch ein Stellplatz mitvermietet ist und dadurch eine Mehrbelastung der anderen Wohnungseigentümer evident ist (vgl. Langenberg Betriebskostenrecht, 5.Aufl., Kap.F, RN 72). Im vorliegenden Fall sind die Betriebskosten für die Stellplätze – wie aus dem Schreiben der klägerischen Hausverwaltung vom 10.12.08 (Anl. K 38) ersichtlich ist - gesondert erfasst und umgelegt worden. Das bedeutete lediglich, dass eine genauere Differenzierung der Umlage, insbesondere für diejenigen Mieter, die keinen Tiefgaragenstellplatz nutzen, erfolgt ist. Die Bildung derartiger –sachlich gerechtfertigter - Wirtschaftseinheiten innerhalb eines Objekts ist außerdem zulässig, insbesondere wenn – wie hier - nach unwidersprochen gebliebenem Vortrag die Tiefgarage auch fremdvermietet ist.
Dies gilt hier grundsätzlich auch speziell für die Aufzugskosten, selbst wenn dieser auch von den Gewerbeeinheiten in Richtung Tiefgarage genutzt werden sollte.
Hinsichtlich der Aufzugskosten als solcher ist deren Umlagefähigkeit unstreitig, ebenso der Umlageschlüssel nach Wohnfläche. Dabei ist es grundsätzlich auch nicht unüblich und nicht zu beanstanden, dass „Erdgeschossmieter“ von der Verteilung der Aufzugskosten ausgenommen werden (vgl. Langenberg (Kap. F.VI, RN 86). Soweit im konkreten Fall durch diese Mieter eine Tiefgaragennutzung in Form der Anmietung von Stellplätzen erfolgt, würde ein Anteil der Betriebkosten ohnehin über die Betriebskostenumlage der Stellplätze erfolgen.
Ist die Mehrbelastung nicht evident, trifft die Darlegungs- und Beweislast für eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter insoweit den Mieter (vgl. Langenberg, a.a.O, 5.Aufl., Kap. F, RN 65 am Ende). Dass allein durch den Umstand, dass der Aufzug zum Erreichen der Müllgefäße genutzt wird, eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnungsmieter eintreten würde, haben sie nicht detailliert dargelegt und wird auch seitens des Gerichts nicht gesehen.
Im Übrigen sind die angefallenen und in Ansatz gebrachten Kosten der Höhe nach offensichtlich belegt, da die Beklagten sich nach genommener Belegeinsicht gegenüber dem Gericht dazu, inwieweit das diesbezügliche Bestreiten aufrechterhalten wird, nicht mehr geäußert haben. Der bloße Einwand, die Kosten lägen oberhalb des üblichen städtischen Durchschnitts, ist unerheblich (vgl. BGH NJW 10, 3028f). Dies gilt auch hinsichtlich des erhobenen Einwands der Wirtschaftlichkeit bezogen auf die Heizkosten, nachdem die Klägerin durch Vorlage und Inbezugnahme des Schreibens der Fa. ista vom 13.01.11 (Anl. K9) ihrer diesbezüglichen Darlegungslast nachgekommen ist.
Hinsichtlich der beanstandeten Kosten für Wasser-, Entwässerung, welche die Beklagten nunmehr offensichtlich auch mit ihrer Zahlung von 106,27 EUR ausgeglichen wissen wollten, hat die Klägerin zutreffend darauf hingewiesen, dass auch die Grundgebühren umlagefähig sind (vgl. § 2 Nr. 2 BetrKVO).
Wegen der Höhe der nachzuzahlenden Betriebskosten wird daher auf die streitgegenständlichen Abrechnungen Bezug genommen. Zu berücksichtigen hierbei ist lediglich die zwischenzeitlich nach Rechtshängigkeit geleistete Zahlung über 106, 27 EUR. Dass die Zahlung auch mit einer konkreten, für die Klägerin verbindlichen Zahlungsbestimmung versehen war, haben die Beklagten vermutet, aber nicht konkret nachgewiesen, so dass eine Verrechnung nach § 368 BGB vorgenommen werden konnte. Dies war im Rahmen der Tenorierung zu berücksichtigen.
Der Anspruch auf Zahlung der zuerkannten Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 155,30 EUR ist begründet aus Verzug (§§ 286, 280 BGB), wobei zur Berechnung der vorgerichtliche Streitwert von 1.068,78 EUR (vgl. Forderungsaufstellung Anl. K6 i.V.m. Anl. K7) maßgeblich ist. Dass die Beklagten der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen auf mehr als 250,00 EUR monatlich nicht zugestimmt haben, ist unerheblich, da der Vermieter den Betrag unter Bezugnahme auf die aktuelle Abrechnung eine Anpassung durch entsprechende Erklärung vornehmen (vgl. § 560 BGB). Gem. § 556 II 2 BGB dürfen die Vorauszahlungen lediglich nicht unangemessen sein. Dies ist bei einem Betrag auf die vorangegangene Abrechnung gestützten Betrag von damals 280,31 EUR nicht anzunehmen; auch haben die Beklagten dies nicht substantiiert dargetan, so dass ihnen ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des monatlich überschießenden Betrages von 30,31 EUR insoweit nicht zustand.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO, soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, auf § 91a ZPO.