Amtsgericht Erfurt Urteil vom 17.07.2019 – 5 C 1418/18

Orientierungssatz

1. Ein Rechtsanwalt (hier: der Beklagtenvertreter) kann durch den Verwalter zur Prozessvertretung ermächtigt werden. Dementsprechend ergibt sich die hinreichende Bevollmächtigung bereits aus den gesetzlichen Vorgaben nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG.(Rn.22)

2. Die für einen teilenden Alleineigentümer in einer „Versammlung“ erfolgte Beschlussfassung kann einen sogenannten Nicht-Beschluss darstellen, wenn es mangels Existenz einer Eigentümergemeinschaft und damit denklogisch einer Eigentümerversammlung an den konstitutiven Merkmalen für das Zustandekommen eines Beschlusses fehlt.(Rn.30)

3. Ein solcher „Nicht-Beschluss“ ist prozessual einem nichtigen Beschluss gleichzustellen. Die daraus folgende Anwendung der Nichtigkeitsfeststellungsklage ist sachgerecht.(Rn.31)

4. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses besteht grundsätzlich in jedem Fall für den betroffenen Eigentümer, denn der nichtige bzw. nicht wirksam zustande gekommene Beschluss erweckt den Anschein, er sei bindend und gestalte aus diesem Grund das Innenverhältnis in der Wohnungseigentümergemeinschaft.(Rn.34)

Es wird festgestellt, dass die in der „ersten ordentlichen Eigentümerversammlung“ vom 13.04.2018 zu den TOP 1. bis 6. gefassten Beschlüsse nichtig sind.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/5, die Beklagten zu 4/5 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 7 in der Gemeinschaftseigentumsanlage ….; die Beklagten sind die übrigen Miteigentümer der Gemeinschaft. Die Klägerin begehrt mit ihrer am 09.08.2018 vorab per Fax bei Gericht eingegangenen Klage Feststellung der Nichtigkeit einer Beschlussfassung, nachdem der Rechtsstreit im Übrigen (bezüglich darüber hinausgehender Beschlussanfechtungen) übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist.

Die Klägerin erwarb die vorbezeichnete Wohnung samt Keller und Tiefgaragenstellplatz mit Kaufvertrag des Notars ….. vom 26.10.2017 (UR-Nr. ….) in Verbindung mit Änderungsurkunde vom 16.11.2017 (UR-Nr. ….). Zu Gunsten der Klägerin wurde am 17.05.2018 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch von …. unter Bl. …., Abteilung …., laufende Nr. …. eingetragen. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 10.07.2018.

Zuvor, nämlich mit notarieller Erklärung vom 07.07.2017 (Urkunde des Notars …., UR-Nr. ….), wurde die von der vormaligen Alleineigentümerin (….) auf dem Grundstück errichtete Immobilie durch Begründung von Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt. Auf die als Anlage K2 zur Akte gereichte Teilungserklärung wird Bezug genommen. Darin ist unter XIV. 1 folgende Regelung aufgeführt:

Ein Verwalter ist zum Zeitpunkt der Teilungserklärungs-Beurkundung noch nicht bestellt. … Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, für eine Dauer von längstens drei Jahren ab Eintragung einer Vormerkung zugunsten eines Käufers einer Sondereigentumseinheit und Übergabe an ihn, ein von ihm zu bestimmendes Unternehmen zum ersten Verwalter zu bestellen und mit diesem einen Verwaltervertrag abzuschließen.“

Dementsprechend beauftragte die teilende Alleineigentümerin die Beigeladene als erste Verwalterin.

Gemäß Protokoll der so bezeichneten „Ersten ordentlichen Eigentümerversammlung“ vom 13.04.2018 wurden zu TOP 1. bis 6. verschiedene Beschlüsse gefasst. Dies betraf u. a. die Bestellung der Beigeladenen als Verwalterin der Gemeinschaftseigentumsanlage.

Am 10.07.2018 fand des Weiteren eine „Erste außerordentliche Eigentümerversammlung“ statt (vgl. Protokoll, Anlg. K6). Die vorab an die Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Entwurf übersandte Protokollfassung unterzeichnete die Klägerin nicht, da die Beschlussfassung zu Top 1. (Geltung des Wirtschaftsplans für das Geschäftsjahr 2018 rückwirkend zum 01.05. 2018) sowie zu Top 3.4. (Vernichtung der Generalschlüssel zu Lasten der Eigentümergemeinschaft) nicht den tatsächlich gefassten Beschlüssen entsprach, was von Seiten aller Beiratsmitglieder per e-mail gegenüber der Beigeladenen zum Ausdruck gebracht wurde. Am 21.08.2018 übersandte die Beigeladene das den klägerseits geforderten Korrekturen entsprechend neu gefasste Protokoll der Eigentümerversammlung vom 10.07.2018 an alle Eigentümer. Die Tätigkeit der Beigeladenen als Verwalterin ist einvernehmlich zum 31.12.2108 beendet worden.

Die Klägerin rügt fehlende Bevollmächtigung des Beklagtenvertreters und trägt im Übrigen vor, die Einsetzung der beigeladenen Verwalterin sei nicht wirksam erfolgt. Nachdem die Übergabe der ersten Wohnung erst am 16.05.2018 und die Eintragung der Teilungserklärung in die Wohnungsgrundbücher am 17.05.2018 erfolgt sei, habe eine „werdende Eigentümergemeinschaft“ zuvor nicht existiert, weshalb sämtliche am 13.04.2018 in der „Ersten ordentlichen Eigentümerversammlung“ gefassten Beschlüsse nichtig seien. Für die Klage bestehe ein hinreichendes Rechtsschutzbedürfnis, da aufgrund des Anscheins einer wirksamen Beschlussfassung weitergehende Kosten auf die Eigentümergemeinschaft zukommen könnten. Die Beschlussfassungen in der Versammlung vom 10.07.2018 über die rückwirkende Geltung des Wirtschaftsplans seit 01.05.2018 sowie die Veranlassung der Vernichtung von drei Generalschlüsseln zu Lasten der Gemeinschaft entsprächen weder der tatsächlichen Beschlusslage noch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachdem die Beigeladene auf die durch Klägerin und Verwaltungsbeirat erbetenen Korrekturen das Protokoll der Versammlung vom 10.07.2018 dahingehend berichtigt hat, dass der Wirtschaftsplan rückwirkend ab 16.05.2018 gelten und die Vernichtung der Generalschlüssel durch den aufteilenden Eigentümer erfolgen solle, haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Anfechtungsanträge für erledigt erklärt.

Die Klägerin hält in der Hauptsache folgenden Antrag aufrecht:

Es wird festgestellt, dass die in der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft …. vom 13.04.2018 zu Top 1. bis 6. gefassten Beschlüssen nichtig sind.

Sowohl im Hinblick darauf als auch bezüglich des für erledigt erklärten Teils beantragt sie, die Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen.

Die nicht anwaltlich vertretenen Beklagten erklären das Anerkenntnis und schließen sich dem Kostenantrag an.

Die weiteren Beklagten beantragen:

Die Klage wird - zu Lasten der Beigeladenen kostenpflichtig - abgewiesen.

Die Beklagten vertreten zusammengefasst die Ansicht, es handele sich um einen „Nicht-Beschluss“. Nichtigkeit sei mangels Vorliegen der Voraussetzungen für eine Beschlussfassung nicht begründbar. Es sei daher lediglich festzustellen, die in der Zusammenkunft vom 13.04.2018 gefassten Entscheidungen zu Top 1. bis 6. seien „Nicht-Beschlüsse“. Einer Klage auf Nichtigkeitsfeststellung fehle im Übrigen das Rechtsschutzbedürfnis, da der teilende Eigentümer die Beigeladene nach der Teilungserklärung bereits zur ersten Verwalterin habe bestellen dürfen und zusätzlich anfallende Kosten deshalb nicht begründbar seien. Damit sei auch die Bevollmächtigung zur Prozessführung wirksam erfolgt.

Die Beigeladene ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.

Zur Kostenlast vertritt sie die Auffassung, es liege weder eine Veranlassung durch sie noch ein grobes Verschulden vor; insbesondere habe sie berechtigterweise Verträge mit Dritten abschließen können. Weitere Kosten seien nicht ersichtlich. Im Übrigen habe sie das Protokoll entsprechend den Wünschen der Verwaltungsbeiräte korrigiert.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die nach im Übrigen übereinstimmend erklärter Erledigung des Rechtsstreits noch zu beurteilende Nichtigkeitsfeststellungsklage ist zulässig und begründet.

Zunächst war das hilfsweise beantragte Anerkenntnisurteil nicht zu erlassen, da die Beklagten eine notwendige Streitgenossenschaft bilden (vgl. BGH NJW 2012, S. 1224; OLG Köln ZEV 2004, S. 428; Zöller, 31. Aufl., Rn. 5 vor § 239 ZPO) und demgemäß ein solches Anerkenntnis nur einheitlich von allen Eigentümern erklärt werden konnte, was hier nicht der Fall war. Das von den im Termin anwesenden Eigentümern erklärte Anerkenntnis war dementsprechend prozessual unbeachtlich, weswegen in der Sache selbst zu entscheiden war.

Die übrigen Beklagten waren entgegen klägerseitiger Rüge anwaltlich wirksam vertreten. Unstreitig ist insofern, dass der Beklagtenvertreter durch die Beigeladene zur Prozessvertretung ermächtigt wurde. Dementsprechend ergibt sich die hinreichende Bevollmächtigung bereits aus den gesetzlichen Vorgaben nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Das Gericht ist in diesem Zusammenhang der festen Auffassung, dass die Bestellung / Betrauung der Beigeladenen mit der Verwaltung durch die teilende Alleineigentümerin vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft wirksam erfolgt ist. Dies findet seine Rechtsgrundlage im XIV. 1. der Teilungserklärung. Ausreichend ist insoweit die Bestellung durch den Alleineigentümer und die im Anschluss daran erfolgende Aufnahme der Tätigkeit durch die Verwaltung (vgl. Bärmann, 14. Aufl., Rn. 72 zu § 26 WEG m.w.N.).

Die vorbezeichnete Regelung in der Teilungserklärung beachtet zunächst hinreichend die gesetzlichen Vorgaben nach § 26 Abs. 1 S. 2 WEG.

Soweit die Klägerin im Übrigen die Auffassung vertritt, die teilende Alleineigentümerin hätte die Beigeladene nicht schon vor der Versammlung und damit vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft bestellen und mit der Verwaltung beauftragen können, findet dies weder vom Wortlaut noch vom Regelungszweck in XIV. 1. der Teilungserklärung eine hinreichende Stütze.

Der dort aufgeführte Zeitpunkt („ab Eintragung einer Vormerkung zugunsten eines Käufers ... und Übergabe an ihn“) ist im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Beginn der dreijährigen Verwaltungsperiode und damit allein zu dessen Bestimmung aufgeführt; auf den Beginn der Bestellungsberechtigung bezieht sich dies mithin erkennbar nicht.

Dass der dort aufgeführte Zeitpunkt nicht auf den Beginn der Bestellungsberechtigung bezogen ist, ergibt sich im Weiteren zwanglos daraus, dass die teilende Alleineigentümerin nach Vormerkungseintragung sowie Übergabe und dem damit verbundenen Entstehen der Eigentümergemeinschaft überhaupt nicht mehr berechtigt gewesen wäre, einen ersten Verwalter zu beauftragen. Von diesem Zeitpunkt an wäre hierfür gemäß § 26 WEG allein die werdende Eigentümergemeinschaft regelungsbefugt gewesen (Bärmann, a.a.O., Rn. 42 u. 76 zu § 26 WEG m.w.N.).

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass ein Alleineigentümer vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft naturgemäß verwaltungsbefugt sein muss, wie hier in der Klausel auch (deklaratorisch) festgehalten. Daraus folgt weiterhin, dass die teilende Eigentümerin bis zum Entstehungszeitpunkt der Gemeinschaft die Verwaltung bis dahin nicht selber durchführen musste, sondern o.w. befugt war, die (erste) Verwaltung stattdessen auf ein Unternehmen unter Beachtung von § 26 Abs.1 S. 2 WEG zu übertragen.

Im Sinne der klägerischen Auslegung wäre Ziff. XIV. 1. der Teilungserklärung andernfalls zwecklos bzw. schlicht überflüssig, weil danach eine Befugnis der teilenden Alleineigentümerin zur Beauftragung der Verwaltung zu keinem Zeitpunkt hätte bestehen können, was insbesondere unter Berücksichtigung der notariellen Klauselfassung nicht der Fall sein konnte.

Unabhängig von der danach wirksamen Bestellung der Beigeladenen stellt die für die teilende Alleineigentümerin in der am 13.04.2018 einberufenen „Versammlung“ erfolgte Beschlussfassung einen sogenannten Nicht-Beschluss dar, weil es mangels Existenz einer Eigentümergemeinschaft und damit denklogisch einer Eigentümerversammlung an den konstitutiven Merkmalen für das Zustandekommen eines Beschlusses fehlte (vgl. für die allgem. Ans.: OLG München ZMR 2006, S. 308). Eine „werdende Gemeinschaft“ kann nämlich erst erst dann entstehen, wenn ein wirksamer, auf Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch Auflassungsvormerkung gesichert und der Besitz an der Wohnung auf die Erwerber übergegangen ist. Auch wenn Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt sein sollten, ist zumindest erforderlich, dass der Übereignungsanspruch bereits durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch besichert ist (BGH NZM 2008, S. 649). Dies alles war hier unstreitig nicht vor dem 16.05. 2018 der Fall.

Ein solcher „Nicht-Beschluss“ ist prozessual einem nichtigen Beschluss gleichzustellen (so ausdrücklich Bärmann, a.a.O., Rn. 4 zu § 46 WEG m.w.N.). Die daraus folgende Anwendung der Nichtigkeitsfeststellungsklage ist sachgerecht, weil die Abgrenzung von Nicht-Beschlüssen und nichtigen Beschlüssen für die Praxis regelmäßig von untergeordneter Bedeutung bleibt, weil es in beiden Fällen von vornherein an einer wirksamen rechtsgeschäftlichen Regelung fehlt, was nicht nur den Eintritt von Bestandskraft nach Ablauf der Anfechtungsfrist ausschließt, sondern es darüber hinaus dem einzelnen Miteigentümer gestattet, die Nichtigkeit jederzeit auch außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens geltend zu machen (Staudinger (2018), Rn. 119 zu § 23 WEG; weiterhin nur im Tenor, nicht zur Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses abweichend BayObLGZ ZMR 1996, S. 151: Feststellung des Nichtzustandekommens).

Der beklagtenseits „hilfsweise“ gestellte Antrag der Beklagten war insoweit weder als Hilfswiderklage noch als sonstige prozessuale Erklärung zu werten, sondern stellt allein die Conclusio ihrer Rechtsauffassung dar. Prozessual maßgeblich war deshalb allein der von den anwaltlich vertretenen Beklagten gestellte Klageabweisungsantrag.

Der Klage fehlt des weiteren nicht das Rechtsschutzbedürfnis.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses besteht grundsätzlich in jedem Fall für den betroffenen Eigentümer, denn der nichtige bzw. nicht wirksam zustande gekommene Beschluss erweckt den Anschein, er sei bindend und gestalte aus diesem Grund das Innenverhältnis in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer hat deswegen ein anerkennenswertes Interesse, dass dieser Anschein der Belastung seiner Mitgliedschaft beseitigt wird, weshalb für seine Nichtigkeitsfeststellungsklage insbesondere ein darüber hinaus gehendes persönliches Interesse grundsätzlich nicht erforderlich ist. Einer näheren Prüfung bedarf es daher für die Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses nicht. Etwas anderes kann nur ausnahmsweise dann gelten, wenn im Hinblick auf eine nichtige oder nicht zustande gekommene Beschlussfassung in jeder erdenklichen Weise ausgeschlossen ist, dass ein solcher Schein-Beschluss irgendeine Rechtswirkung entfalten könnte (vgl. zu allem Staudinger (2018), Rn. 233 zu § 46 WEG).

Hiervon ist im vorliegenden Fall keinesfalls auszugehen, was sich bereits daraus ergibt, dass die rechtlichen und finanziellen Folgewirkungen der „Beschlussfassungen“ vom 13.04.2018 zu TOP 1. bis 6. zwischen den Beteiligten im Einzelnen umstritten sind. Auch aus diesen Gründen musste der Anschein einer wirksamen Beschlussfassung beseitigt werden.

Der aufrecht erhaltenen Feststellungsklage war nach allem stattzugeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a und 92 Abs. 1 ZPO.

Der Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit eines Beschlusses war wie ausgeführt erfolgreich, sodass der hierauf entfallende Anteil der beklagten Partei aufzuerlegen war.

Soweit die übereinstimmend für erledigt erklärten Anträge zu Ziff. 2. und 3. der Klage betroffen sind, war der Kostenanteil im Rahmen der nach billigem Ermessen zu treffenden Entscheidung der Klägerin aufzuerlegen. Es ist insoweit zu berücksichtigen, dass die zu den TOP 1. und 3.4. in der Versammlung vom 10.07.2018 gefassten Beschlüsse ausweislich der e-Mails der Verwaltungsbeiräte nicht mit dem von der Beigeladenen übersandten Protokollentwurf übereinstimmte. Danach liegt jedoch kein Fall der inhaltlich angreifbaren Beschlussfassung vor, welche gemäß §§ 43, Nr. 4; 46 WEG der Anfechtbarkeit unterläge, sondern das Begehren auf Berichtigung eines nicht ordnungsgemäß abgefassten Protokolls. Dementsprechend wäre eine Protokollberichtigungsklage statthaft gewesen. Es bestand kein Bedürfnis, diese innerhalb der Anfechtungsfrist zu erheben, da eine solche Klage nach ganz h. M. fristungebunden möglich ist (vgl. beispielsweise Bärmann, a.a.O., Rn. 23 zu § 46 WEG m.w.N.). Angesichts dessen wäre vor Klageerhebung die Reaktion der Beigeladenen auf das Berichtigungsbegehren abzuwarten und ggf. bei Ausbleiben Fristsetzung erforderlich gewesen. Eine innerhalb der Monatsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG zu erhebende Anfechtungsklage war dagegen nicht veranlasst.

Nachdem die Beigeladene das den Korrekturwünschen entsprechende Protokoll am 21.08.2018 übersandt hat, bestand auch nachträglich für eine (Berichtigungs-)Klage kein Anlass.

Nur höchst vorsorglich: Im Hinblick auf das den Eigentümern allgemein zuerkannte sehr weite Regelungsermessen, insbesondere bei der Prognose zum Wirtschaftsplan, wären die Beschlussfassungen überdies nicht ermessensfehlerhaft gewesen und würden damit noch ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. des § 21 Abs. 3, 4 WEG unterfallen.

Zur Kostenquote orientiert sich das Gericht an der Streitwertangabe der Klägerin (5.000,00 €). Im Hinblick darauf, dass die Beschlussfassung vom 13.04.2018 sich über sechs Tagesordnungspunkte verhielt, demgegenüber in der Eigentümerversammlung von 10.07.2018 lediglich die beiden Tagesordnungspunkte (Wirtschaftsplangeltung ab 01. statt 16.05. und Generalschlüssel) betroffen waren, rechtfertigt sich eine Kostenquote von 1/5 zu Lasten der Klägerin und 4/5 zu Lasten der Beklagten.

Zur Kostentragung nach § 49 Abs. 2 WEG bleibt wie folgt auszuführen:

Soweit die Beschlussfassung vom 10.07.2018 betroffen war, ergibt sich aus den o. g. Ausführungen, dass bereits eine Klageveranlassung durch die Beigeladene in keiner Weise darstellbar ist.

Auch im Hinblick auf die am 13.04.2018 stattgefundene „Versammlung“ war eine Auferlegung der Kosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG nach pflicht gemäßen Ermessen (vgl. dazu näher BGH NZM 2010, S. 748) nicht geboten: Die Beigeladene ist – wie sich auch aus den protokollierten unter schiedlichen Rechtsauffassungen ergibt – zwar rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, sie sei infolge der gemäß Teilungserklärung wirksamen Bestellung (s.o.) schon zur Beschlussfassung berechtigt gewesen. Auch wenn es sich um eine berufliche Verwaltung handelt, ist die für ein grobes Verschulden geforderte, über einfache Fahrlässigkeit hinausgehende, insbesondere objektiv und subjektiv schlechthin unentschuldbare Handlungsweise im hier zu beurteilenden Fall nach Auffassung des Gerichtes darin jedoch nicht begründbar (vgl. auch Staudinger a.a.O., Rn. 53 zu § 49 WEG).

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.