Amtsgericht Essen Beschluss vom 17.03.2026 – 138 C 288/25

Gründe:

Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Gemäß § 91a ZPO konnte demnach durch Beschluss, der keiner mündlichen Verhandlung bedarf, über die Kosten des Verfahrens entschieden werden.

Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien bestehen an der ursprünglichen Berechtigung der Klageforderung in der Hauptsache keine Bedenken. Es war daher davon auszugehen, dass die beklagte Partei im Wesentlichen unterlegen wäre.

Die Beklagten waren zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, da das Mietverhältnis zumindest durch Kündigung vom 6.11.2025 wegen fortlaufend unpünktlicher Zahlungen beendet worden ist.

Nach § 543 I 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 I 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung (BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 12, beck-online).

Die fortlaufende unpünktliche Mietzahlung kann dabei einen Kündigungsgrund darstellen. Hier ergibt sich aus der Gesamtbetrachtung, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin nicht mehr zumutbar war.

Die Kündigung vom 2.8.2025 stellt dabei zumindest eine Abmahnung dar.

Die Klägerin hat bereits mit der am 2.8.2025 ausgesprochenen Kündigung deutlich gemacht, dass sie auf die Einhaltung zur Verpflichtung zu pünktlichen Mietzahlungen besteht. Denn die Klägerin hat die unter dem 2.8.2025 ausgesprochene Kündigung ausdrücklich auf die wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen gestützt und in der Begründung auf die mietvertragliche Verpflichtung der Mietzahlung bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus sowie auf den Umstand, dass nicht fristgerechte Zahlungen zur Kündigung berechtigen, hingewiesen. Die Beklagten mussten dieses Schreiben in dem Sinne verstehen, dass die Klägerin weitere unpünktliche Mietzahlungen nicht dulden würde. Dennoch wurden auch nach Erhalt des Schreibens die Mieten für die Folgemonate erst am 14.8., 15.9., 21.10. und 13.11. gezahlt. Selbst wenn man berücksichtigt, dass die Beklagten ihr Zahlverhalten bis zum 14.8. möglicherweise aufgrund des knappen Vorlaufes nicht umstellen konnten, haben Sie mit den verspäteten Zahlungen in den Folgemonaten deutlich gemacht, sich nicht an die mietvertraglichen Verpflichtungen halten zu wollen. Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagten aufgrund etwaig bestehender Mängel zur vollen oder nur zu einer geminderten Mietzahlung verpflichtet waren, denn auch diese hätte pünktlich erfolgen müssen. Dasselbe gilt für die Frage einer möglicherweise unwirksamen Mieterhöhung. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten stets zu Beginn des Monats ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund bestehender Mängelbeseitigungsansprüche geltend gemacht hätten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Eine solche Vorgehensweise ist auch lebensfremd. Bei Gesamtabwägung der Umstände wiegt die Vertragsverletzung insbesondere vor dem Hintergrund des vorher zumindest als Abmahnung zu wertenden Kündigungsschreibens vom 2.8.2025 so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht mehr zumutbar war.

Die in den Kündigungsschreiben vom 2.8.2025 und 6.11.2025 genannten Gründe sind auch ausreichend dargelegt im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB.

Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. (BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 21, beck-online)

Vorliegend war eine genaue Aufschlüsselung aber wegen der einfachen Sachlage nicht geboten. Die Daten der Zahlungseingänge sind unstreitig, die Beklagten konnten diese auch durch einfachen Blick in ihre Kontoauszüge nachhalten. Der der Kündigung vom 6.11.2025 nach der ausgesprochenen ersten Kündigung vom 2.8.2025 zugrunde liegende Zeitraum ist zudem überschaubar.