Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 28.03.2024 – 3a C 249/21

Orientierungssatz

1. Die Anfechtung eines Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nur dann erfolgreich, wenn die geltend gemachten Fehler Auswirkungen auf die Höhe der Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse haben. Unstimmigkeiten in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage oder im Vermögensbericht sowie freiwillige Angaben der Verwaltung sind nicht beschlussrelevant.(Rn.29)

2. Ein Beschluss, mit dem die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung abgelehnt wird, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn konkrete Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen vorliegen - etwa die eigenmächtige Auftragserteilung ohne Eigentümerbeschluss, technische Mängel bei der Ausführung oder Verstöße gegen DIN-Normen - und zugleich die Gefahr der Verjährung besteht.(Rn.34)

1. Der Beschluss der Beklagten vom 25.10.2021 zu Tagesordnungspunkt 9 der Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG P*** über die Ablehnung der Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 9/10 und die Beklagte zu 1/10.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung hinsichtlich Ziffer 2 des Tenors in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger begehren mit ihrer am 25.11.2021 eingegangenen Beschlussanfechtungsklage als Teil- und Sondereigentümer der Wohnung Nr. 26 mit einem Miteigentumsanteil von 430/10.000,00 der WEG P**** die Ungültigerklärung der auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 25.10.2021 zu Tagesordnungspunkt 2 (Genehmigung der Gesamt und Einzeljahresabrechnung 18/19) und Tagesordnungspunkt 9 (Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem) mehrheitlich gefassten Beschlüsse.

In ihrer Klagebegründung vom 22.12.2021 tragen die Kläger vor, dass die zu Lasten der klägerischen Wohnungseinheit in Höhe von € 3.702,68 ermittelten Beiträge zu den Kosten des Wohnungseigentums eine Abrechnungsspitze in Höhe von € 112,32 ergeben solle; die auf S. 6 der Abrechnung enthaltenen verteilungsrelevanten Kosten verstießen gegen das Einnahmen- Ausgabenprinzip. Es sei nicht ersichtlich und letztlich auch nicht aus der Abrechnung heraus zu verstehen, weshalb Beträge als verteilungsrelevant angesehen werden und andere nicht. Im Einzelnen seien folgende Unterschiede vorhanden:

Position

Tatsächliche

Ausgaben

Abrechnung

Differenz in €

Hausmeister

13.511,26 €

11.581,08 €

1.930,18

Allgemein-Strom

2.502,27 €

2.090,26 €

412,01

Müll

1.910,00 €

1.856,88 €

53,12

Versicherung Beirat

128,52 €

28,20 €

100,32

Mahngebühren

113,92 €

55,57 €

58,35

Versicherungs-

schaden 0 €

0 €

58,35 €

58,35

Auszahlung an ET

386,56 €

0,00 €

386,56

Insgesamt würden € 71.363,51 als Kosten ausgewiesen, wobei lediglich € 64.572,11 als verteilungsrelevant angesehen würden. Demnach seien also etwa € 7.000,00 und damit rund 10 % aller Kosten überhaupt nicht abgerechnet.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 25 der Akten Bezug genommen.

Hinsichtlich der Zuführung von Rücklagen sollten nach dem Wirtschaftsplan € 15.000,00 zugeführt werden und entsprechend ausgewiesen. Dies sei ersichtlich falsch.

Auf S. 4 werde nämlich die Rücklage als solche gebucht.

Nicht nachvollziehbar sei, dass die Sollrücklagen nach der Abrechnung eines Anfangsbestandes von € 50.266,29 auf S. 4 dann mit € 54.132,94 angegeben werden.

Der Auftrag an die Firma A***, die Streitverkündete, eine verbaute Hebepumpe aufgrund eines Defektes zu reparieren entspreche in der tatsächlich erfolgten Ausführung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und verstoße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 27 ff. der Akten Bezug genommen. Es habe ein Beschluss für die beauftragten Arbeiten gefehlt, die Auftragserteilung selbst entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere da nunmehr der Rückbau durch die zuständige Behörde gefordert wird.

Danach sei die Ablehnung der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Verwaltung ersichtlich gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßend.

Die Kläger beantragen:

Der Beschluss der Beklagten vom 25.10.21, Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung der WEG P***, Frankenthal über die Genehmigung der Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 18/19 wird für ungültig erklärt.

Der Beschluss der Beklagten vom 25.10.21, Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung der WEG P****, Frankenthal über die Ablehnung der Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem wird für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt hierzu aus, dass keine inhaltlichen Mängel der Abrechnung vorliegen, die sich auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken und die Einnahmen- und Ausgabenrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Die im Abrechnungszeitraum gezahlten monatlichen Hausmeisterkosten in Höhe von € 965,00 seien durch monatliche Zahlungen geleistet worden, insgesamt € 11.581,08. Die doppelt für die Monate Januar 2019, Februar 2019 durch das Hausmeisterunternehmen übersandten Rechnungen über jeweils € 950,09, die überzahlt seien, seien durch den Hausmeisterservice in Höhe der Überzahlungen von € 1.930,18 am 11.03.2019 auf das Girokonto der WEG zurückerstattet worden. Der Zahlungseingang auf dem Girokonto der WEG sei in der Position 49.23990 Einnahmen auf Mieter umlegbar in Höhe von insgesamt € 5.112,58 enthalten.

Die Differenz der in der Jahresabrechnung enthaltenen Gesamtausgaben für Allgemeinstrom von € 2.502,27 und den verteilungsrelevanten Kosten in Höhe von € 2.090,26 belaufe sich auf € 412,01, die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, wovon € 406,45 auf den Betriebsstrom für die Heizung entfielen und in die Abrechnung der Heizkosten für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2019 eingestellt seien, sei, da die E*** zunächst Stromkosten in Höhe von € 2.035,82 berechneten, die verteilungsrelevant gewesen seien, nicht zu beanstanden. Die E**** AG habe aufgrund einer Verbrauchsabrechnung am 04.02.2019 ein Guthaben in Höhe von

€ 5,56 mit Datum 07.02.2019 auf das WEG Konto zurückerstattet, welches in den Einnahmen in Höhe von € 5.112,58 enthalten sei, daneben habe sich auch die auf die Eigentümer umlegbaren Ausgaben für Stromkosten auf € 2.090,26 verringert. Die Differenz zwischen den tatsächlichen Ausgaben für Müllgebühren über € 1.910,00 und im Abrechnungszeitraum verteilungsrelevanten Müllgebühren in Höhe von € 1.856,88 belaufen sich auf € 53,12. Aufgrund der mit Bescheid vom 17.09.2018 abgerechneten Gebühren der Stadtwerke Frankenthal für den Zeitraum vom 01.09.2017 bis 31.08.2018 wurde ein Guthaben in Höhe von € 43,12 ausgewiesen und sei in den Einnahmen in Höhe von € 5.112,58 der Position 49.23000 enthalten. Angesichts gezahlter Abschläge für die Müllbeseitigung in Höhe von € 1.910,00 sei lediglich der Betrag von € 1.856,88 als verteilungsrelevante Kosten auf die Eigentümer umzulegen. Die Prämien für die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat in Höhe von € 128,52 seien am 04.02.2019 vom WEG Konto abgebucht worden, der Versicherungsvertrag selbst am 20.03.2019 wegen Risikowegfalls beendet, was am 11.01.2019 zu einer anteiligen Rückerstattung der Versicherungsprämie in Höhe von € 100,32 auf das WEG Konto geführt habe. Auch dieser Betrag sei als Einnahme in der Position 49.23000 enthalten. Die auf die Eigentümer zu verteilenden Kosten hätten sich danach auch € 28,20 reduziert. Die Gesamtforderung der Firma C**** in Höhe von € 113,92 sei vom Girokonto bezahlt worden unter dem Verwendungszweck Mahngebühren. Da sich der Betrag aus den Inkassokosten in Höhe von € 55,57 und der zugrundeliegenden Hauptforderung in Höhe einer Restforderung für die Reparatur eines Garagentores über € 58,35 belief, sei diese aufzuteilen in Inkassokosten und Ausgaben für Versicherungsschäden.

Die Auszahlungen von Guthaben der Teil- und Sondereigentümer hinsichtlich der Einzelabrechnungen 2017/2018 in Höhe von € 386,56, wegen deren Einzelheiten auf Blatt 63 der Akten Bezug genommen wird, seien als nicht umlegbare Ausgaben in die Gesamtabrechnung einzustellen. Die Einnahme als Nebenkosten 39.09000 sei eine Falschbezeichnung, die Firma M*** habe zunächst eine Rechnung in Höhe von € 1.898,35, die vom WEG Konto am 11.12.2018 gezahlt worden sei, erstellt und am 04.02.2019 wieder zurückerstattet, was ebenfalls als Einnahme enthalten sei. Soweit die Kläger Mängel der Instandhaltungsrücklage rügen, stellt die Darstellung und Entwicklung der Rücklagen Bestandteil des Vermögensberichtes und nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung, § 28 Abs. 4 WEG n.F., mangels eines Verwaltungsbeirates seien die Abrechnung und die Belege am 09.07.2021 durch die Teil- und Sondereigentümer Z***, E*** und F*** geprüft worden.

Tagesordnungspunkt 9 sei zu Recht abgelehnt worden, denn der Austausch der Wasserpumpen sei eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung, welche auch nicht zu erheblichen Verpflichtungen geführt habe. Aufgrund des Defektes der Abwasserhebeanlage sei das Angebot der Firma R*** am 09.12.2020 für die Reparatur der Abwässerhebeanlage eingetroffen und habe mit einem Betrag in Höhe von € 9.274,20 brutto geendet. Das nachfolgend gleichfalls eingeholte Angebot der Firma A**** sei am günstigsten gewesen, woraufhin diese Firma am 16.12.2020 mit der Reparatur der Abwasserhebeanlage (Abwasserpumpe) beauftragt worden sei. Auf den Vorschlag der streitverkündeten Firma A****, einen sogenannten „Pumpfix“ in den Schacht zu setzen, habe die Hausverwalterin dies nachfolgend beauftragt. Weder die Streitverkündete noch die Hausverwalterin treffe ein Verschuldensvorwurf. Der Einbau der neuen Regenwasserpumpe habe inklusive Material und Arbeitslohn € 950,07 gekostet, der auf die Kläger entfallende Anteil in Höhe von € 43,00 könne den Antrag zu Ziffer 2 nicht begründen. Nach § 3 Nr. 3.4 des Verwaltervertrages ist die Hausverwalterin berechtigt, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten bis zu einem Kostenaufwand von € 1.500,00 im Einzelfall eigenverantwortlich in Auftrag zu geben.

Die Kläger haben hierauf repliziert, dass die WEG über einen Wartungsvertrag mit der Firma R*** über die gesamte Sanitäranlage verfüge, wovon auch die streitgegenständlichen Pumpen erfasst seien. Daneben bestehe eine Pflicht der Hausverwaltung, geeignete Maßnahmen einzuleiten, wenn innerhalb der WEG ein baurechtswidriger Zustand bestehe, was nach dem vorliegenden Schriftverkehr mit den zuständigen Behörden bereits zur Handlung verpflichte. Mit Schriftsatz vom 17.05.2022 hat die Beklagte der Firma A**** den Streit verkündet.

Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 20.04.2022 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt des schriftlichen Gutachtens vom 20.01.2023, Blatt 351 ff. nebst Ergänzungsgutachten vom 10.11.2023, Blatt 503 ff. der Akten verwiesen sowie durch Inaugenscheinnahme des Schreibens der Hausverwaltung vom 09.12.2020, Blatt 540 der Akten.

Die Parteien hatten der Entscheidung im schriftlichen Verfahren gem. § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Beschlussanfechtungsklage ist teilweise begründet.

Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) ist gem. § 43 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 WEG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.

Die Klage ist form- und fristgerecht gem. § 44 und § 45 WEG erhoben.

Die Klage ist unbegründet, soweit die Kläger die Ungültigerklärung des zu Tagesordnungspunkt 2 gefassten mehrheitlichen Beschlusses zur Genehmigung des Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2018/2019 begehren.

Nach der ab 01.12.2020 geltenden Rechtslage können Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung eine Anfechtung des Beschlusses gem. § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

Dies ist vorliegend nicht der Fall, da die in der Jahresabrechnung enthaltene Ein- und Ausgabenrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend die Einnahmen und Ausgaben nach dem Zufluss- und Abflussprinzip in dem betreffenden Wirtschaftsjahr 2019 in zutreffender Weise aufführt.

Nach den Gesamtumständen resultiert aus der von den Klägern angeführten Begründung keine Auswirkung auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, wofür die Kläger darlegungs- und beweisbelastet sind.

Insbesondere erfolgen die nach dem Zufluss und Abflussprinzip enthaltenen Einnahmen und Ausgaben den Vorgaben von § 28 WEG, daneben ist weder die Jahresabrechnung als solches, noch die eventuelle Erläuterung dazu Gegenstand der Beschlussfassung selbst. Hinsichtlich der gerügten Mängel hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage ist die Darstellung der Entwicklung der Rücklagen Bestandteil des Vermögensberichtes und nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 4 WEG. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, sodass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen. Gleichfalls führen freiwillige Angaben der Hausverwaltung in der Jahresabrechnung nicht dazu, dass wegen gerügter Unstimmigkeiten der Beschluss selbst angefochten werden könnte. Auch die Überprüfung der Abrechnung und der dazugehörenden Belege durch Teil- und Sondereigentümer ist nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt nicht (mehr) über einen Verwaltungsbeirat.

Soweit die Kläger die Ablehnung der Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem (TOP 9) anfechten, so ist nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme einerseits eine Schadensersatzpflicht der handelnden Hausverwaltung nicht ausgeschlossen. Andererseits dient der Beschluss im Ergebnis der Hemmung der Verjährung von Ansprüchen gegenüber der Hausverwaltung (vergleiche hierzu Fichtner Müller/Fichtner, Praktische Fragen des Wohnungseigentums 7. Auflage 2022 Rn. 273 § 11 WEG) entspricht also mithin regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar kann sich der Verwalter idR auf die Empfehlungen der Fachfirma verlassen, ohne dass der Verwalter seinerseits die Richtigkeit der Empfehlungen überprüfen müsste. Soweit allerdings das Angebot der Firma R**** für die Reparatur der Abwasserhebeanlage am 09.12.2020 mit einem Betrag von € 9.274,20 brutto unter dezidierter Begründung der erforderlichen Instandsetzung endete und daraufhin ein Vergleichsangebot der Firma A***(Blatt 317) diese als günstigerer Anbieter den Zuschlag erhielt, unter Rechnungsstellung in Höhe von 965,07 € und 4858,54 € (Anlagen B 18 und B 19), so ist bereits fraglich, ob die Auftragserteilung ohne Beschluss der Wohnungseigentümer hätte erfolgen dürfen, auch im Hinblick auf die angekündigten bauaufsichtlichen Maßnahmen der unteren Bauaufsichtsbehörde (Anlage K 9). Hierzu hat der Sachverständige Dr.-Ing. A*** widerspruchsfrei und nachvollziehbar festgestellt, dass als „ technische Norm" vorliegend die DIN 1986-100 („Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke - Teil 100: Bestimmungen in Verbindung mit DIN EN 752 und DIN EN 12056") heranzuziehen. In ihr wird ausgeführt, dass Hebeanlagen für Regenwasser als Doppelhebeanlagen auszuführen sind. Unter einer „Doppelhebeanlage" sei dabei eine Hebeanlage zu verstehen, die mit zwei Pumpen ausgestattet ist. Die vorliegend eingebaute Hebeanlage, die eine des Typs „ BAUFIX 100" der J*** ist, besitze aber nur eine Pumpe. Diesbezüglich zeigt die Abbildung 3.8 eine entsprechende Produktinformation der genannten Herstellerin. In der rechten Darstellung in der Abbildung 3.8 ist zu sehen, dass im Behälter nur eine Pumpe eingebaut ist. Die Entwässerungsrinne im Innenhof liegt also unterhalb der Rückstauebene. Die Hebeanlage für Regenwasser hätte demnach der DIN 1986-100 folgend außerhalb des Gebäudes eingebaut werden müssen. Da sie aber innerhalb des Gebäudes liegt, wird gegen die DIN 1986-100 verstoßen. Insgesamt verstößt die vorliegende Regenwasser-Hebeanlage also zweifach gegen die „ technische Norm". Eine hydraulische Erweiterung der jetzt eingebauten Regenwasserpumpe durch das Zuschalten weiterer Pumpen sei nicht möglich. Im Hinblick auf die in dem Angebot der Firma R*** enthaltenen Angaben ist daher hinsichtlich der Auftragserteilung durch die Verwalterin der WEG der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 bereits aufgrund der Prüfung von Schadensersatzansprüchen und zur Hemmung der Verjährung für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 S. 1 ZPO.

Der Streitwert wird auf 31.253,63 € festgesetzt.