Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 18.06.2025 – 3a C 17/25

1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 522,63 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit 05.02.2025 zu zahlen.

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 727,14 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit 06.02.2025 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Kläger begehren als gemeinschaftliche Teil- und Sondereigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B...Straße 17 in 6... von den ehemaligen Teil- und Sondereigentümern der Beklagten zu 1 und der Beklagten zu 2 Zahlung von Instandsetzungskosten sowie Sachverständigengebühren unter Zugrundelegung des ehemaligen Miteigentumsanteils der Beklagten zu 1) von 23 % und der Beklagten zu 2) von 32 % mit ihrer der Beklagten zu 1) am 05.02.2025 und der Beklagten zu 2) am 06.02.2025 zugestellten Klage.

Zwischen den Parteien wurde zu dem Aktenzeichen 3a C 279/22 im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.02.2023 ein Prozessvergleich geschlossen, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 60 der Prozessakte verwiesen wird und in dem sich die Beklagte zu 1) zur Zahlung von € 1.397,48 Zug um Zug gegen Überlassung der Rechnung vom 31.08.2022 an die Gesamtgläubiger sowie die Beklagte zu 2) zur Zahlung von € 1.899,05 Zug um Zug gegen Überlassung der Rechnung vom 31.08.2022 an die Kläger als Gesamtgläubiger verpflichteten.

In einem weiteren Prozess zu dem Aktenzeichen 3a C 250/23 schlossen die Parteien einen weiteren Prozessvergleich, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 65, 66 der Prozessakte Bezug genommen wird, dahingehend, dass im Hinblick auf die notwendige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der ursprünglich bereits befasste Sachverständige S... ein ergänzendes Gutachten dazu erstellen soll, ob die durch die streitgegenständliche Rechnung der Firma J... die von ihm zuvor begutachteten erforderlichen Maßnahmen beauftragt und auch abgerechnet worden sind und nach diesen Feststellungen die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter Berücksichtigung der jeweiligen Miteigentumsanteile sodann ausgeglichen werden. In Ziffer 2 des Prozessvergleiches einigten sich die Parteien, dass gem. §§ 16, 28 WEG auf einer anzuberaumenden Wohnungseigentümerversammlung die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter Berücksichtigung der jeweiligen Miteigentumsanteile sodann ausgeglichen werden. Die Parteien erklären in dem Prozessvergleich weiter auf entsprechendes Befragen ausdrücklich, dass die vorgenannte Vereinbarung als Beschluss im Sinne des Wohnungseigentumsrechts einstimmig gefasst ist.

In der Folge erstellte der genannte Sachverständige S... unter dem 01.03.2022 ein Gutachten betreffend das Flachdach über zwei Wohnräume in dem Anwesen B...Straße 17 in 6... (Anlage B1) sowie unter dem 12.09.2024 ein Ergänzungsgutachten, welches letztlich zu dem Ergebnis kam, dass die laut Rechnung der Firma J... für die Sanierung des gegenständlichen Flachdachbereichs in Ansatz gebrachten Kosten, auch unter Berücksichtigung einer Preiserhöhung ortsüblich und angemessen seien. Unstreitig ist danach aufgrund der Rechnung der Firma Dachdeckerei J... Rechnung Nr. 22/151 vom 31.08.2022 ein Gesamtbetrag von € 14.426,44 entsprechend den Miteigentumsanteilen geschuldet, ebenso die für das Ergänzungsgutachten angefallenen Sachverständigengutachterkosten von € 2.272,31. Danach entfallen auf die Beklagte zu 1) Instandsetzungskosten in Höhe von € 3.318,01 und Sachverständigenkosten in Höhe von € 522,63 sowie auf die Beklagte zu 2) Instandsetzungskosten in Höhe von € 4.616,46 und Sachverständigenkosten in Höhe von € 727,14.

In der Folge zahlten die Beklagten jeweils die im Vergleich zu dem Aktenzeichen 3a C 279/22 geschlossenen Prozessvergleich geschuldeten Beträge in Höhe von € 1.397,48 und € 1.899,05 jeweils am 07.03.2023 an den Bevollmächtigten der Kläger.

Abzüglich der vorgenannten Beträge überwiesen die Beklagte zu 1) € 1.920,60 und die Beklagte zu 2) € 2.717,41 unter dem 14.10.2024 an den Bevollmächtigten der Kläger (wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf Blatt 15 der Akten Bezug genommen).

Einen Beschluss der Wohnungseigentümer entsprechend Ziffer 2 des Prozessvergleichs vom 29.11.2023 haben die Parteien bislang nicht gefasst.

Die Überweisungsbelege/Kontoauszüge sind in der Anlage B2 und B4 durch die Beklagten vorgelegt worden.

Die Kläger behaupten,

ausgehend von den Prozessvergleichen sei die Beklagte zu 1) zur Zahlung weiterer € 2.626,19 und die Beklagte zu 2) zur Zahlung weiterer € 1.920,04 verpflichtet, wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf Blatt 3 und 4 der Akten Bezug genommen.

Die Kläger beantragten ursprünglich:

Die Beklagte zu 1 zu verurteilen an die Kläger 2.626,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

Die Beklagte zu 2 zu verurteilen, an die Kläger 1.920,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 08.04.2025 haben die Beklagten jeweils Teilanerkenntnis erklärt.

Die Kläger haben daraufhin die Hauptsache in Höhe eines Teilbetrages von € 522,63 betreffend die Beklagte zu 1) und in Höhe von € 727,14 betreffend die Beklagte zu 2) für erledigt erklärt und beantragen:

Die Beklagte zu 1 zu verurteilen, 3.318,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte zu 2 zu verurteilen, an die Kläger 1.899,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 06.06.2025 beantragen die Kläger hinsichtlich der Beklagten zu 1) zuletzt,

die Beklagte zu 1) zu verurteilen, 1.397,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, unter Berücksichtigung der Teilanerkenntniserklärungen

die Klage im Übrigen abzuweisen

und führen hierzu aus,

ausgehend von den gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen S... in seinem Gutachten vom 01.03.2022, dass es sich bei der in Ansatz zu bringenden Flachdachfläche um die in der Skizze auf S. 22 des Gutachtens rot umrandete Fläche handele, ist auch nur dieser Flachdachbereich mit einer Fläche von 36m² gegenständlich. Insoweit wird bestritten, dass das Flachdach im Bereich über den Garagen instandsetzungsbedürftig gewesen sei und folglich seien die Zahlungen, welche die Beklagten an die Kläger geleistet haben, auf die Instandsetzung des gegenständlichen Flachdachbereichs über den vom Sohn der Kläger als Wohnraum genutzten Räumlichkeiten anzurechnen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Teilanerkenntniserklärungen der Beklagten zu 1) und zu 2) begründet, § 307 ZPO, im Übrigen unbegründet.

Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) ist gem. § 43 Abs.1, Abs. 2 WEG örtlich und nach § 23 Nr. 2 c GVG sachlich ausschließlich zuständig.

Aus den aus den jeweiligen Prozessvergleichen resultierenden Forderungen, § 779 BGB, haben die Beklagten nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen diese mit Ausnahme der anteiligen Sachverständigenkosten erfüllt, § 363 BGB.

Hinsichtlich der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums waren die Beklagten zur Anrechnung der zu dem Aktenzeichen 3a C 279/22 geleisteten Zahlungen auf die nach dem Inhalt des Prozessvergleiches zu dem Aktenzeichen 3a C 250/23 resultierenden Forderungen in Höhe von € 3.318,08 sowie € 4.616,46, letztere gezahlt unter dem 14.10.2024, berechtigt, sodass darüber hinausgehende Zahlungen, ausgehend von den Feststellungen des Sachverständigen S... in seinem Gutachten vom 01.03.2022 sowie seinem Ergänzungsgutachten vom 12.09.2024 im Hinblick auf die Instandsetzungskosten in Höhe von insgesamt € 14.426,44 berechtigt waren.

Dies folgt insoweit auch aus der Ziffer 2 des Prozessvergleiches vom 29.11.2023, wonach nach den Feststellungen in dem Ergänzungsgutachten auf einer anzuberaumenden Wohnungseigentümerversammlung die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter Berücksichtigung der jeweiligen Miteigentumsanteile sodann ausgeglichen werden. Die Kläger haben bislang keinen entsprechenden Beschluss zur Akte gereicht, ersichtlich liegt ein Beschluss über die Endabrechnung des betreffenden Wirtschaftsjahres hinsichtlich der Kosten und Lasten des Wohnungseigentums vor der erfolgten Veräußerung des Teil- und Sondereigentums der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) nicht vor.

Die über die unstreitig anteiligen Sachverständigenkosten und der hierauf bezogenen Teilanerkenntniserklärungen hinsichtlich der nach Miteigentumsanteilen geschuldeten hinausgehende Forderungen ist nach dem Vorgenannten daher erfüllt, § 363 BGB, unabhängig davon, dass es aufgrund des fehlenden Beschlusses gemäß §§ 16, 28 WEG an der verzugsbegründenden Fälligkeit fehlt (vergleiche ausführlich Breiholdt Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht1. Auflage, Edition 2 2024 Rn. 1-127 Abrechnung m.w.N.), und die weitergehende Klage mithin unbegründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 93 reziprok, 100 Abs. 1 ZPO, die Beklagten haben mangels Fälligkeit aufgrund des fehlenden Beschlusses über die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4.546,23 € festgesetzt.