Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 15.09.2010 – 33 C 1176/10 (31)

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, den Fensterrolladen-Gurt im Schlafzimmer der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung in der … Straße 46 in Frankfurt am Main instand zu setzen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

(Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen).

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage nur zum Teil begründet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der Abrechnungsspitze für die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2006, 2007 und 2008, da die Vorauszahlungen jeweils die Beträge überstreiten, welche der Kläger nunmehr geltend machen kann.

Hinsichtlich der Abrechnung 2006 und 2007 sind sämtliche Beträge aus der Abrechnung herauszunehmen, welche nach Personenanzahl abgerechnet wurden. Nach dem Vortrag der Parteien hat der Kläger die Unterlagen zur Überprüfung der jeweils eingestellten Nutzertage erst mit Schreiben vom 17.12.2009 an den Mieterschutzverein übermittelt. Damit ist der Kläger seiner Verpflichtung, auch diese Unterlagen innerhalb der 12 Monatsfrist nach Ablauf des Abrechnungsjahres dem Mieter, hier dem Beklagten zu übermitteln, nicht nachgekommen. Aus den Abrechnungen selber ergibt sich keine Erklärung, wie sich die Nutzertage zusammensetzen.

Hinsichtlich der Abrechnung 2008 mit einem Nachzahlungsbetrag von Euro 104,80 hat der Kläger zwar die Abrechnung beizufügenden Unterlagen zur Überprüfung der Nutzertage rechtzeitig übermittelt, doch sind aus dieser Abrechnung die Position Hausmeister über Euro 42,46 und Gebäudebrandversicherung über Euro 94,94 rauszurechnen. Da die Treppenhausreinigung grundsätzlich Sache der Mieter ist, und die Ehefrau von dem Kläger nur deshalb für die Reinigung des Treppenhauses bezahlt wird, da die Miete im Erdgeschoss ihrer Reinigungspflicht nicht nachkommen, haben nur diese die hieraus resultierenden, sogenannten Hausmeisterkosten zu tragen mit der Folge, dass der Beklagte diese anteiligen Kosten nicht zu tragen hat.

Hinsichtlich der Position Gebäudebrandversicherung ist zunächst festzustellen, dass im Jahr 2006 ein Betrag von Euro 204,72, im Jahr 2007 ein Betrag von Euro 211,80 und für das Jahr 2008 ein Betrag von Euro 823,24 angefallen ist. Diese gravierende Steigerung um fast das 4-fache indiziert einen Verstoß gegen das dem Kläger obliegende Gebot der Wirtschaftlichkeit und der Kläger hat trotz fristgerechter Rüge mit Schreiben des Mieterschutzvereines zu keinem Zeitpunkt dargelegt, wie sich diese exorbitante Steigerung erklärt.

Die Widerklage ist nur hinsichtlich der begehrten Instandsetzung des Rolladengurtes im Schlafzimmer begründet. Der Beklagte hat gegen den Kläger einen Anspruch auf Instandsetzung des Rolladengurtes nach den allgemeinen Grundsätzen, da eine Übertragung dieser Instandsetzungsarbeit auf den Beklagten nicht wirksam vereinbart wurde. Die formularmäßige Klausel § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages ist unwirksam. Schon die Fülle der dort aufgezählten möglicherweise anfallenden Instandsetzungsarbeiten benachteiligt den Mieter, hier den Beklagten in unangemessener Weise und verstößt somit gegen § 307 BGB. Der Grundgedanke der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter die Instandsetzungsarbeiten der zur Wohnung gehörenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen hat, wird hier geradezu umgekehrt. Zudem wird das dem Mieter zustehende Minderungsrecht in unzulässigerweise eingeschränkt.

Der Rolladengurt ist unstreitig kaputt.

Soweit es den Badezimmerschrank betrifft, hat der insoweit beweispflichtige Beklagte nicht bewiesen, dass er diesen zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen hat und der Badezimmerschrank damit Gegenstand des Mietvertrages ist. Den erforderlichen Beweis hat der Beklagte nicht angetreten.

Hinsichtlich der Wasserhähne ist der Vortrag des Beklagten unsubstantiiert. Es ist nicht ersichtlich, wie sich der Defekt genauer darstellt. Ob überhaupt kein Wasser zu entnehmen ist oder die Hähne sich nicht schließen lassen oder aber nur in sehr großen Zeitständen ein gelegentlicher Tropfen nicht abzustellen ist, lässt sich dem Vortrag nicht entnehmen. Es ist unklar, ob und inwieweit überhaupt Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind.

Da der Beklagte gegenüber dem Kläger keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beschaffung des Badezimmerschrankes hat, ist auch der darauf gerichtete Zinsanspruch nicht begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf Euro 684,64 gemäß § 45 GKG, wobei Euro 80,00 auf den Rolladengurt und weitere Euro 200,00 auf die Armaturen entfallen.