Rechtsprechung / Amtsgericht Frankfurt am Main
Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 16.11.2016 – 33 C 1156/16 (93)
ECLI:DE:AGFFM:2016:1116.33C1156.16.93.00
Tenor
Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Mit schriftlichem Mietvertrag mit Zusatzvereinbarung, auf den Bezug genommen wird, mieteten die Kläger vom Beklagten eine Vierzimmerwohnung in Bad Vilbel. Diese Wohnung war den Klägern vor Anmietung vom Beklagten als „Haus im Haus“ mit eigenem Hauseingang und Gartenanteil zur Anmietung angeboten worden. Die Liegenschaft besteht aus drei Stockwerken, in jedem Stockwerk befindet sich eine Wohnung. Wegen der Hanglage sind die Wohnungen räumlich versetzt. Jede dieser Wohnungen verfügt über einen eigenen Hauseingang und ein eigenes Treppenhaus. Über das Treppenhaus, das zu der Wohnung der Kläger führt, ist auch der darüber liegende Dachboden zu erreichen. Der Dachboden wird von den Klägern genutzt. Es befinden sich dort auch Gegenstände des Beklagten wie Dachpfannen, Abflussrohre und der Rasenmäher.
In § 1 des Mietvertrages ist vermerkt, dass u.a. ein Bodenraum vermietet wird. Nach dem vorgelegten Mietvertrag haben die weiteren Mieter … keinen Bodenraum angemietet. Die dritte Wohnung wird vom Beklagten selbst bewohnt. Der Zusatz zum Mietvertrag enthält Regelungen dahingehend, dass der Mieter für seine Haus-Wohnungsreinigung selbst verantwortlich ist, die Zugänge zu seinem Eingang sauber, schnee- und eisfrei und gefahrenfrei zu halten hat und dass er über entstehende Gefahren und Schädigungen beim Zugang und in seinem Haus-Wohnbereich zu informieren hat. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Zusatz zum Mietvertrag.
Der Beklagte verfügt über einen Haustürschlüssel, mit dem er sich Zugang zum Treppenhaus und zum Dachbodenraum verschaffen kann. Mit Schreiben vom 23.12.2015 forderten die Kläger Herausgabe dieses Schlüssels.
Die Kläger behaupten, sie hätten den gesamten Dachboden angemietet. Die jetzt auf dem Dachboden befindlichen Striche habe der Beklagte nachträglich angebracht. Die Nutzung des Dachbodens durch den Beklagten hätten sie nur geduldet. Der Beklagte habe in der Vergangenheit immer geklingelt, wenn er etwas vom Dachboden habe holen oder dorthin verbringen wollen.
Die Kläger haben beantragt, dem Beklagten zu verurteilen, sämtliche Haustürschlüssel zum Haus- und Wohnungszugang zum Hinterhaus der Liegenschaft …-Straße .., 61118 Bad Vilbel an die Kläger herauszugeben.
Das Mietverhältnis endete zum 30.9.2016. Zu diesem Termin sind die Kläger ausgezogen.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der Dachboden gehöre zum gesamten Haus mit allen drei Parteien. Es befänden sich dort auch Sachen der anderen Parteien. Er habe die Kläger bereits bei Mietbeginn darauf hingewiesen, dass ihnen nur 5 Meter vom Eingangsbereich auszustehen. Sein eigener Bereich sei durch Kennzeichnung abgegrenzt.
Mit Schriftsatz vom 12.11.2016 hat der Beklagte erstmals vorgetragen, er benutze das Treppenhaus seit 20 Jahren, um auf den Boden neben der Wohnungstür der Kläger zu kommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses, dem Ende des Mietverhältnisses und dem Auszug der Kläger, war die Klage zulässig und begründet
Die Kläger hatten aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Herausgabe aller Haustürschlüssel, die zu ihrem Eingang gehören. Aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages waren die Kläger zum unmittelbaren und alleinigen Besitz der Mietsache berechtigt. Zur Mietsache gehörte aufgrund der besonderen Konstellation auch die Nutzung des Treppenhauses, das allein zur Wohnung der Kläger und zum von ihnen angemieteten Bodenraum führt.
Für diese Auslegung des Mietvertrages spricht bereits, dass der Beklagte den Klägern die Wohnung als „Haus im Haus“ angeboten hat. Bei Anmietung eines Hauses stehen allein den Mietern die Hausschlüssel zu (AG Tecklenburg, Urteil vom 3.7.1991, 11 C 11/91). Dafür spricht auch die ausführliche Regelung im Zusatz zum Mietvertrag, nach der jeder Mieter für seine Hausreinigung selbst verantwortlich ist und die Zugänge zu seinem Eingang sauber, schnee- und eisfrei und gefahrenfrei zu halten hat.
Der neue Vortrag des Beklagten, er nutze das Treppenhaus, um zum Boden neben der Eingangstür der Kläger zu kommen, ist dem Gericht unverständlich. Die vom Beklagten selbst eingereichte Skizze des Obergeschosses zeigt keinen Zugang durch das Treppenhaus zu einem Bodenraum neben der Eingangstür der Kläger. Neben der Eingangstür der Kläger befinden sich lediglich Wände.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, er habe den Bodenraum nur zu einem Teil an die Kläger vermietet und habe selber ein Recht auf Zutritt zu dem von ihm nicht vermieteten Teil des Bodenraums. Der Mietvertrag, der sehr genau ausgefüllt und mit einem umfangreichen Zusatz versehen wurde, enthält keinen Hinweis darauf, dass nur ein Teil des Bodenraums vermietet werden sollte. Das Gericht geht davon aus, dass eine solche Regelung, wenn sie denn getroffen worden wäre, auch in den Mietvertrag aufgenommen worden wäre. Das Gericht geht daher davon aus, dass die Kläger eine Lagerung von Gegenständen des Beklagten nur geduldet haben, dass sich dadurch an den Besitzverhältnissen aber nichts geändert hat.
Der weitergehende Vortrag des Beklagten, alle drei Parteien im Haus hätten den Bodenraum benutzen dürfen, ist offensichtlich wahrheitswidrig. Der Mietvertrag … enthält eine solche Regelung im Gegensatz zum Mietvertrag der Kläger nicht.
Der Beklagte war auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass der Boden immer wieder in Notsituationen begangen werden muss, berechtigt, einen Haustürschlüssel zurückzuhalten. Dem Vermieter steht kein Recht zu, einen Notfallschlüssel zurückzuhalten (Drasdo, Der Schlüssel zum Mietobjekt, NJW Spezial 2011, 161). Soweit der Beklagte sich darauf berufen hat, die Kläger hätten ihm für Notsituationen auch einen Wohnungsschlüssel überlassen, ändert dies nichts an der Rechtslage. Die Überlassung eines Wohnungsschlüssels für Notfälle an den Vermieter durch den Mieter ist jederzeit widerruflich. Die Kläger haben diese Gestattung widerrufen.