Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 23.11.2017 – 33 C 2575/17 (98)

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 341,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24.06.2017 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

(Das Urteil ergeht ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO.)

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der Nachforderung in Höhe von 341,54 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2015 aus § 535 Abs. 2 in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien zu.

Die Betriebskostenabrechnung 2015 enthält geordnete Zusammenstellung der Gesamtnebenkosten und der Heizkosten, so dass sie den formellen Anforderungen von § 556 BGB genügt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Auf. 2017, BGB 556 Rn. 333). Sie ist am 20.12.2016, mithin innerhalb der Frist von § 556 Abs. 3 S. 2 BGB erstellt und den Beklagten unverzüglich mitgeteilt worden.

Der Anspruch ist fällig. Die mit dem Schreiben des Mieterschutzvereins vom 13.03.2017 und mit den Schriftsätzen der Prozessbevollmächtigten vom 30.09.3017 und vom 16.11.2017 erhobenen Einwendungen sind überwiegend nicht ausreichend substantiiert. Im Hinblick auf die Kostenpositionen "Wartung Aufzug", "Strom (Haus 67) - Zähler 1125", "Strom Außenbeleuchtung" und "Müllabfuhr Nr. 67" sind die Beklagten nicht ihrer Obliegenheit nachgegangen, zunächst die Einsicht in die entsprechenden Belege zu nehmen. Ein Anspruch des Mieters von preisfreiem Wohnraum auf Übersendung von Belegkopien besteht nicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB Rn. 189 m. w. N.). Die Klägerin hat in dem Betriebskostenabrechnungsschreiben eine Belegeinsicht innerhalb der nächsten 4 Wochen angeboten. Die Beklagten haben sich nicht aktiv bemüht, einen Einsichtstermin mit der Klägerin zu vereinbaren. Diese Kosten sind gem. § 4 des Mietvertrages wirksam auf die Beklagten umgelegt worden.

Das Umlegen der Kostenposition "Wartung Rauchwarnmelder" auf die Beklagte ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten aus der ergänzenden Vertragsauslegung, da es sich bei der Wartung der Rauchwarnmelder um eine neue Betriebskostenart handelt, die von den Beklagten als eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 555 b BGB zu dulden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB Rn. 117 m. w. N.).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist vorliegend kein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO ersichtlich. Aus der Warmwasserabrechnung ergibt sich zwar, dass die Klägerin entgegen § 9 Abs. 2 HeizkostenVO den Wärmeverbrauch für Warmwasser ohne die Verwendung des Wärmezählers ermittelt hat. Es ist aber die Formel aus § 9 Abs. 2 S. 3 HeizkostenVO verwendet worden, was ein der HeizkostenVO entsprechendes (wenn auch subsidiäres) Verfahren darstellt (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 9 HeizkostenV, Rn. 13).

Die Klage war in Höhe von 21,77 Euro abzuweisen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kostenposition "Wartung Brandschutzanlagen" wirksam auf die Beklagten umgelegt worden ist. Eine Umlagevereinbarung ergibt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus § 2 Nr. 17 BetrKV. Es handelt sich ferner um keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b BGB.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711, 713 ZPO.