Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 01.12.2017 – 33 C 2525/17 (31)

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt, 11 S 9/18

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Parteien streiten um Räumung von Wohnraum und Zahlung vorgerichtlicher Kosten.

Die Klägerin vermietete mit Mietvertrag vom 21.03.2004 die im Klageantrag bezeichnete Wohnung an den Beklagten zu 2. Außerdem als Mietvertragsparteien im Mietvertrag aufgeführt waren Frau A. (die Mutter des Beklagten zu 2)) sowie B. (der Bruder des Beklagten zu 2)). Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Bl. 7-14 d.A.). Bei der Beklagten zu 1) handelt es sich um die Ehefrau des Beklagten zu 2), welche zu einem späteren Zeitpunkt in die streitgegenständliche Wohnung einzog. Nachdem sich die Beklagten getrennt hatten, zog der Beklagte zu 2) zunächst in die A-Straße in Frankfurt, von da aus in die B-Straße 38 in Frankfurt und von dort in die C-Straße 99 in 60433 Frankfurt. Die Umzüge bis in die B-Straße teilte der Beklagte zu 2) der Klägerin mit, den Umzug in die C-Straße teilte er der Klägerin nicht mehr mit. In der letztgenannten Anschrift wohnt er seit dem 15.06.2017.

Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt netto 950,- € monatlich, hinzu kommt eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 310,- €. Anfang Juli 2017 bestand ein Mietrückstand in Höhe von 2.919,44 €, weshalb die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben v. 12.06.2017 eine Abmahnung aussprach. Das Schreiben an den Beklagten zu 2) wurde per Einschreiben-Rückschein an die Adresse B-Straße 38 versandt. Das Schreiben wurde vom Beklagten jedoch nicht abgeholt. Mit anwaltlichem Schreiben v. 06.07.2017 (Bl. 21-22 d.A.) sprach die Klägerin unter Bezugnahme auf die Mietrückstände die fristlose Kündigung aus. Der Klägervertreter legte das Kündigungsschreiben für den Beklagten zu 2) am 07.07.2017 in den Briefkasten B-Straße 38 in Frankfurt ein. Der Briefkasten war gekennzeichnet mit dem Nachnamen B…./M…. An der Klingelanlage befand sich lediglich die Bezeichnung B…. Da der Beklagte zu 2) zu diesem Zeitpunkt bereits umgezogen war in die C-Straße 99, erreichte ihn das Kündigungsschreiben nicht. Das Kündigungsschreiben adressiert an die Beklagte zu 1) legte der Klägervertreter in den Briefkasten der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Klägerin ist u.a. der Auffassung, es sei von einer wirksamen Zustellung des Kündigungsschreibens auszugehen. Hätte der Beklagte zu diesem Zeitpunkt tatsächlich schon seinen Wohnsitz verlagert, hätte er das an dem Briefkasten befindliche Namensschild mit der Bezeichnung "B…./M…." in der B-Straße 38 entfernen müssen, um nicht den Eindruck zu erwecken, dort noch wohnhaft zu sein. Er habe offensichtlich bewusst in Kauf genommen, dort noch angetroffen bzw. durch den Mitmieter B…. in geeigneter Form von einer Zustellung unterrichtet zu werden. Die Klägerin hält es daher für rechtsmissbräuchlich, wenn der Beklagte zu 2) sich auf die nicht erhaltene Zustellung berufe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in XXXXX Frankfurt, XXXX, ... Stock, Größe 125qm, bestehend aus 4,5 Zimmern, Küche, 2 Dielen, 2 Bädern und Keller zu räumen und nebst Wohnungsschlüsseln an die Klägerin herauszugeben sowie weiterhin gesamtschuldnerisch, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 958,19 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen, hilfsweise Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.

Die Beklagten sind u.a. der Auffassung, die Kündigung sei mangels Zugang der Kündigungserklärung gegenüber dem Beklagten zu 2) unwirksam.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klageschrift ist unter der Adresse B-Straße 38 in 60529 Frankfurt an den Beklagten zu 2) zugestellt worden (Zustellungsurkunde Bl. 28 d.A.). Der Beklagte zu 2) hat jedenfalls von der Beklagten zu 1) von der Räumungsklage erfahren.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Soweit Mängel in der Zustellung der Klageschrift an den Beklagten zu 2) vorliegen, so sind diese jedenfalls gemäß § 189 ZPO geheilt, nachdem der Beklagte zu 2) durch die Beklagte zu 1) von der Räumungsklage erfahren und sich mit der Klageerwiderung gegen diese verteidigt hat.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung gegenüber den Beklagten, denn die Kündigung v. 06.07.2017 hat das Mietverhältnis mangels Zugang der Kündigungserklärung beim Beklagten zu 2) nicht beenden können.

Die Beklagte zu 1) ist selbst nicht Mietvertragspartei, weshalb die Kündigung ihr gegenüber wirkungslos ist.

Die unter der Adresse B-Straße 38 eingeworfene Kündigungserklärung hat den Beklagten zu 2) nicht erreicht. Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht, § 130 Abs. 1 BGB. Zugegangen ist die Kündigungserklärung dem Beklagten zu 2) aber nicht. Es spielt auch keine Rolle, dass der Beklagte zu 2) im Zuge der Räumungsklage Kenntnis von der gegenüber der Beklagten zu 1) ausgesprochenen Kündigungserklärung erhielt. Das Kündigungsschreiben gegenüber der Beklagten zu 1) ist ausdrücklich nur an diese adressiert (vgl. Bl. 21f. d.A.) und nicht an den Beklagten zu 2).

Es kann auch nicht von einer Zugangsfiktion ausgegangen werden. Die Voraussetzungen hierfür liegen nicht vor. Zwar sind durch den Empfänger geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit ihn Erklärungen erreichen, wenn er auf Grund vorheriger Ankündigung, seiner allgemeinen Stellung als Geschäftsmann oder bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat. Unterlässt er das, kommt zunächst ein Verstoß gegen die durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder den Abschluss eines Vertrages begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber dem anderen Teil in Betracht. Ein solcher Sorgfaltsverstoß kann es im Einzelfall auch rechtfertigen, den Adressaten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu behandeln, als habe ihn die infolge seiner Sorgfaltsverletzung nicht zugegangene Willenserklärung im Zeitpunkt des Angebots der Aushändigung doch erreicht (BeckOK BGB/Wendtland BGB § 130 Rn. 22-25, beck-online).

Der Beklagte zu 2) musste aufgrund der erheblichen Mietrückstände, die ihm wohl bekannt gewesen sein dürften, durchaus damit rechnen, dass die Klägerin ihm eine Abmahnung bzw. Kündigung schicken würde. Aufgrund der mietvertraglichen Beziehung der Parteien wäre es seine (nebenvertragliche) Pflicht gewesen, der Klägerin seine aktuelle Anschrift mitzuteilen und beim Auszug aus der alten Wohnung sein Namensschild nicht nur an der Klingel, sondern auch am Briefkasten vollständig zu entfernen.

Allein das bloße Vorliegen eines objektiven Zugangshindernisses im Bereich des Empfängers genügt jedoch für eine Zugangsfiktion nach § 242 BGB noch nicht.

Maßgeblich abzustellen ist nämlich auch auf das Verhalten des Erklärenden (BGH NJW 1998, 976 [977]). Voraussetzung ist, dass dieser alles Erforderliche und ihm Zumutbare getan hat, damit seine Erklärung den Adressaten erreichen konnte. Dazu gehört i.d.R. auch, dass er nach Kenntniserlangung von dem gescheiterten Zugang unverzüglich einen nach den konkreten Umständen geeigneten erneuten Versuch unternimmt, seine Erklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, dass diesem ohne weiteres eine Kenntnisnahme ihres Inhalts möglich ist (BGH NJW 1998, 976 [977]). Ein solcher erneuter Übermittlungsversuch ist nur dann entbehrlich, wenn der Empfänger die Annahme einer an ihn gerichteten schriftlichen Mitteilung unberechtigt verweigert (BGH NJW 1983, 929 [930]) oder den Zugang sogar arglistig (etwa durch gezieltes Entfernen des Namensschilds an der Haustür oder am Briefkasten) vereitelt hat (BGH NJW 1998, 976 [977]), obwohl bzw. gerade weil er mit dem Eingang rechtserheblicher Mitteilungen eines anderen rechnen musste; in einem solchen Fall muss der Empfänger die Erklärung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als im Zeitpunkt des Angebots der (von ihm vereitelten) Aushändigung zugegangen gelten lassen (BGH NJW 1998, 976 [977] ; 1983, 929 [930]), (BeckOK BGB/Wendtland BGB § 130 Rn. 22-25, beck-online).

Zu einer arglistigen Zugangsvereitelung durch den Beklagten zu 2) ist von Seiten der Klägerin nichts vorgetragen und auch nichts ersichtlich. Es hätte daher nach Kenntnis von der gescheiterten Zustellung (d.h. jedenfalls nach Erhalt der Klageerwiderung) eines unverzüglichen erneuten Zustellversuchs der Kündigungserklärung von Seiten der Klägerin an den Beklagten zu 2) bedurft. Ein solcher Zustellversuch ist nicht erfolgt. Auch im Prozess ist gegenüber dem Beklagten zu 2) keine Kündigungserklärung ausgesprochen worden. Eine Zugangsfiktion scheidet damit aus.

Die Inhalte der nach Schluss der mündlichen Verhandlung bzw. nach Schriftsatzschluss bei Gericht eingegangenen Schriftsätze der Klägerseite v. 13.11.2017 und der Beklagtenseite v. 17.11.2017 waren verspätet und gaben keinen Anlass, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten.

Mangels zuzusprechender Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachte Nebenforderung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 11.400,- € festgesetzt.