Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 14.09.2023 – 33 C 3476/22 (26)

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt, 2-09 S 550/23

Das Versäumnisurteil vom 16.03.2023 wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen, mit Ausnahme der durch die Säumnis im Termin am 16.03.2023 bedingten Kosten, die die Beklagte zu tragen hat.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für die Klägerin aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten.

Die Eigentümerversammlung vom 13.09.2022 fasste unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 12 folgenden Beschluss:

Die Eigentümergemeinschaft der Untergemeinschaft 2 (…) beschließt, ab dem Wirtschaftsjahr 2022 die Verteilung der Heizungskosten sowie der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch auf die Eigentümer/Mieter umzulegen. Dies ist in Zukunft so dem Heizkostenabrechnung mitzuteilen. Somit erfolgt die Verteilung nicht mehr gem. HeizKV (70%/30%).

Mit der am 10.11.2022 eingegangenen Klage begehrt die Klägerin die Nichtigerklärung des zuvor genannten Beschlusses.

Sie vertritt die Auffassung, dass der Beschluss nichtig sei. Dies folge zunächst aus § 6 Abs. 4 S. 2 und 3 HeizkV, wonach die Abrechnungsmaßstäbe nur für die Zukunft geändert werden können und eine der in Abs. 2 genannten Voraussetzungen vorliegen muss (was vorliegend nicht der Fall sei). Darüber hinaus fordere § 10 HeizKV für eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch zu einem höheren Prozentsatz als 70 % eine rechtsgeschäftliche Bestimmung, worunter keine Mehrheitsbeschlüsse fielen; ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss sei nichtig.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft … Frankfurt am Main vom 13.09.2022 zu TOP 12, Beschluss 2 – Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch – für nichtig zu erklären.

Am 16.03.2023 ist gegen die Beklagte ein antragsgemäßes Versäumnisurteil verkündet worden, das der Verwalterin am 30.03.2023 zugestellt worden ist. Am 11.04.2023 hat die Beklagte Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

das Versäumnisurteil vom 16.03.2023 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil vom 16.03.2023 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Einspruch ist zulässig; er ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 338, 339 ZPO).

Die Klage ist unbegründet.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.09.2022 zu TOP 12 ist nicht nichtig. Es kann dahinstehen, ob ein Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine rechtsgeschäftliche Bestimmung i.S.d. § 10 HeizkV ist (so: Becker, in Bärmann, 15. Aufl., § 16 Rn. 91; MüKo-Zehelein, HeizKV, 9. Aufl., § 10 Rn. 4; Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 3 HeizKV Rn. 16); jedenfalls ist ein Mehrheitsbeschluss, der eine allein verbrauchsabhängige Verteilung vorsieht, nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar. Eine Nichtigkeit eines solches Beschlusses ergibt sich aus keiner der klägerseits zitierten Fundstellen. Vielmehr wird an einer Stelle ausdrücklich ausgeführt, dass eine Nichtigkeit nicht zu erkennen sei (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 100). Dies ist zutreffend, weil die Gemeinschaft für die Kostenverteilung grundsätzlich die Beschlusskompetenz besitzt (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG).

Eine Nichtigkeit folgt auch nicht aus § 134 BGB, weil die Heizkostenverordnung kein Verbotsgesetz ist (Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 2 HeizkV Rn. 4).

Der klägerische Vortrag zu § 6 Abs. 4 S. 2 und 3 HeizkV rechtfertigt ebenfalls lediglich eine Anfechtbarkeit, führt aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Eine Ungültigerklärung nach § 44 Abs. 1 WEG kommt nicht in Betracht, da die Anfechtungsfrist (§ 45 S. 1 WEG) nicht gewahrt ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 709 S. 1 und 2, 108 ZPO und den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO.

Der Streitwert wird auf 11.270,81 € festgesetzt.