Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 02.02.2024 – 33 C 1198/23 (76)

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Klage in der Hauptsache erledigt ist.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird auf 7.377,48 EUR festgesetzt.

Die Parteien streiten aufgrund der am 27.4.2023 zugestellten Klage um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Mit Vertrag vom 22.6.2015 (Bl. 4 ff. d.A.) mietete die Beklagte von der Klägerin eine im 10. Obergeschoss des Hauses …, … Frankfurt am Main gelegene 2-Zimmer-Wohnung ab 1.7.2015. Die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 564,79 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Letztere wurden zum 1.1.2023 zunächst um 110,00 EUR erhöht. Diese Erhöhung wurde später wieder zurückgenommen. Der Betrag in Höhe von 330,00 EUR wurde dem Mietkonto der Beklagten gutgeschrieben. Nachdem die Mieten für den Zeitraum von Januar bis März 2023 zunächst nicht bzw. nicht in voller Höhe geleistet worden waren, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 13.3.2023 (Bl. 13. d.A.) die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Auch für die Monate April und Mai 2023 leistete die Beklagte zunächst keine Zahlungen.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihr innegehaltene 2-Zimmer-Wohnung im 10. Obergeschoss des Hauses …, 60431 Frankfurt am Main zu räumen und an sie herauszugeben. Nachdem die Beklagte die offenen Zahlungen geleistet hatte, hat die Klägerin den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt sie,

festzustellen, dass die Beklagte lediglich zur Zahlung einer Heizkostenvorauszahlung ab 1.1.2023 in Höhe von 50,00 EUR verpflichtet ist.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Kündigung sei schon deshalb unwirksam, weil die unberechtigte Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen nicht in die Berechnung des Rückstands miteinbezogen werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist zulässig und begründet, die Widerklage ist unzulässig.

I.

Soweit die Klägerin die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, ist hierin ein auf Feststellung der Erledigung gerichteter Antrag zu sehen. Die Klageänderung ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Das erforderliche besondere Rechtsschutzinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO folgt aus dem Umstand, dass nach wie vor die Hauptsache und die Kosten des Verfahrens in Streit stehen.

Die Feststellungsklage ist begründet. Die ursprünglich begründete Klage ist nach Eintritt der Rechtshängigkeit unbegründet geworden.

Ursprünglich stand der Klägerin gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tatbestand näher beschriebenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu.

Das mit Vertrag vom 22.6.2015 begründete Mietverhältnis der Parteien wurde mit Schreiben der Klägerin vom 13.3.2023 wirksam ohne Einhaltung einer Frist gekündigt. Die Beklagte befand sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete, nämlich für die Monate Februar und März 2023, in Verzug, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Dass bei der Berechnung des Rückstandes die erhöhte Heizkostenvorauszahlung zugrunde gelegt wurde, schadet nicht. Zieht man diese ab, verbleibt es jedenfalls für Februar und März bei einem relevanten Rückstand.

Diese Kündigung ist nach Eintritt der Rechtshängigkeit durch Ausgleich der offenen Mieten und Nutzungsentschädigungen unwirksam geworden, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Damit trat nach Eintritt der Rechtshängigkeit die Erledigung der Hauptsache ein.

II.

Die Widerklage ist zulässig aber unbegründet.

Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse liegt vor. Es besteht Unsicherheit über die Frage, in welcher Höhe aus dem Mietverhältnis monatliche Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu zahlen sind.

Die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen für 2023 wurde von ihr rückwirkend zum 1.1.2023 wieder rückgängig gemacht. Es verblieb damit bei einer Vorauszahlung in ursprünglicher Höhe. Ein Anspruch auf Reduzierung der Vorauszahlungen auf 50,00 EUR gemäß § 560 Abs. 4 BGB besteht indes nicht. Die Vorauszahlungen decken die Kosten für die zu erwartenden Heizkosten. Auch wenn eine drastische Erhöhung nicht möglich war und auch zurückgezogen wurde, konnte die Klägerin im Hinblick auf die bestehende Unsicherheit der Energieversorgung und -preise den bisherigen Betrag unverändert lassen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.