Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 25.04.2024 – 33067 C 42/23

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die innegehaltene Wohnung, gelegen …straße …, 65… Frankfurt am Main, 3. OG links, bestehend aus 2 Zimmern, Kochküche, Flur, Bad, Keller- und Bodenraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung und Herausgabe (Ziff. 1) vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung diesbezüglich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.200,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € leistet.

4. Wegen der Kosten (Ziff. 2) ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2024 bewilligt.

6. Der Streitwert wird auf 6.230,04 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte per Mietvertrag vom 25.04.2022 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der …straße …, 65929 Frankfurt am Main (Bl. 4 ff. d.A.) mit Mietbeginn zum 09.05.2022. Der monatliche Bruttomietzins beträgt derzeit 596,17 €, der sich aus einer Grundmiete von 519,17 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzt.

Zu Beginn des Mietverhältnisses war eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten in drei Teilzahlungen zu je 494,45 € zu leisten (§ 3 des Mietvertrages), sodass sich eine Gesamtkautionsforderung in Höhe von 1.483,35 € ergab. Die Parteien schlossen hierüber zudem unter dem Datum 25.05.2022 eine gesonderte Vereinbarung über die Kautionszahlung (Bl. 53 d.A.), auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Unter dem 04.05.2022 erteilte die Beklagte der Klägerin zudem ein SEPA-Lastschriftmandat (Bl. 54 d.A.) mit der Ermächtigung zur Einziehung wiederkehrender Zahlungen von ihrem Konto.

Mit Schreiben vom 08.06.2022 (Bl. 67 d.A.) mahnte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Zahlung der ersten Rate bezüglich der Mietkaution an.

Mit Schreiben vom 11.07.2022 (Bl. 13 d.A.) erklärte die Klägerin die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Rückstands mit der Zahlung zweier Kautionsraten Höhe von 989,90 €. Innerhalb der gesetzlichen Schonfrist hat die Beklagte den Rückstand jedoch ausgeglichen, sodass die Beendigung rückwirkend unwirksam geworden war.

In der Folgezeit geriet die Beklagte mit der Entrichtung der Mietzahlungen für die Monate Oktober und November 2023 im Rückstand. Das Mietkonto wies ebenfalls noch eine Nachforderung in Höhe der Mieterhöhung aus dem Monat September 2023 auf. Die Klägerin sprach daraufhin gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 09.11.2023 (Bl. 14 d.A.) erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Dieser Rückstand wurde von der Beklagten zum 12.02.2024 vollständig ausgeglichen.

Die Klägerin ist der Ansicht, es sei aus der Erteilung des SEPA-Lastschriftmandats, § 2a (2) des Mietvertrages und der Vereinbarung über die Kautionszahlung, welche auf ein gesondertes Konto zu leisten gewesen sei, für die Beklagte ersichtlich gewesen, dass die Zahlung der Kaution, im Gegensatz zur Zahlung des Mietzinses, durch Überweisung habe stattfinden müssen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte in vollstreckbarer Ausfertigung zu verurteilen, die innegehaltene Wohnung, gelegen …straße …, 65929 Frankfurt am Main, 3. OG links, bestehend aus 2 Zimmern, Kochküche, Flur, Bad, Keller- und Bodenraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin habe das Mietverhältnis am 11.07.2022 nicht kündigen dürfen, sodass die Schonfristheilung im Rahmen der hier streitgegenständlichen Kündigung erstmals greife und nicht an § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB scheitere. Die Klägerin hätte die Raten bzgl. der Kautionszahlung aufgrund des erteilten SEPA-Lastschriftmandats einziehen müssen. Jedenfalls hätte sie die Beklagte zumindest darauf hinweisen müssen, dass die Abbuchung der Kautionsraten nicht erfolgen werde, sondern sie diese persönlich zu überweisen hatte. Die Beklagte habe erst aufgrund des Inhalts des Kündigungsschreibens vom 11.07.2022 verstanden, dass die Kaution nicht im Lastschriftverfahren eingezogen werde. Daraufhin habe die Beklagte unverzüglich gezahlt.

Die Klage ist der Beklagten am 07.02.2024 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 546 Abs. 1 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag verlangen. Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 09.11.2023 wirksam beendet. Die Beklagte befand sich zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs mit der Entrichtung der Miete für Oktober und November 2023, mithin in einer nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB kündigungsrelevanten Höhe in Verzug.

Die Kündigung ist durch die vollständige Tilgung des Mietrückstandes am 12.02.2024 auch nicht rückwirkend gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte vor nicht länger als zwei Jahren das Recht zur Schonfristzahlung, nämlich anlässlich der Kündigung vom 11.07.2022, in Anspruch genommen hatte.

Wenn einer Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist, hat der Mieter kein Nachholungsrecht mehr (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).

Die fristlose Kündigung vom 11.07.2022 war wirksam. Ein wichtiger Grund lag im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB vor. Dazu muss der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug sein, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die Beklagte war zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mit der Zahlung von zwei Kautionsraten in Höhe von insgesamt 988,90 € im Rückstand.

Der Auffassung der Beklagten, die Kündigung sei unwirksam, weil es zuvor einer Mahnung seitens der Klägerin bedurft hätte, kann nicht gefolgt werden. Die Klägerin musste die Beklagte nicht zur Zahlung der Kautionsraten auffordern.

Die für die Verzugsvoraussetzungen nach § 286 BGB notwendige Fälligkeit der Kautionsraten ergibt sich eindeutig aus der Kautionsvereinbarung (Bl. 53 d. A.), die neben dem Mietvertrag abgeschlossen wurde. Gemäß dieser Vereinbarung erfolgte die Sicherheitsleistung durch 3 monatliche Teilzahlungen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig war, sodass nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Mahnung der Klägerin erforderlich war. Darüber hinaus mahnte die Klägerin die Beklagte jedoch mit Schreiben vom 08.06.2022 (Bl. 67 d.A.) wegen des Rückstandes mit der ersten Kautionsrate auch tatsächlich an.

Die Klägerin war nicht verpflichtet, die Kaution im Lastschriftverfahren einzuziehen. Die von der Beklagten am 04.05.2022 erteilte Einzugsermächtigung bezog sich auf den laufenden monatlichen Mietzins. Dies war für die Beklagte auch erkennbar, da in § 2a (2) des Mietvertrages die Möglichkeit der Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandates nur für die Zahlung des Mietzinses vorgesehen ist. Der Kautionsvereinbarung selbst ist außerdem zu entnehmen, dass die Zahlung „direkt“ von der Mieterin auf ein separat angegebenes Kautionskonto der Klägerin zu leisten war. Es bedurfte daher auch keiner weiteren Aufklärung im Mahnschreiben, zu dem die Klägerin ohnehin schon nicht verpflichtet war (s.o.).

Die wegen des Kautionsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung wurde aufgrund vollständiger Tilgung des Kautionsrückstandes rückwirkend unwirksam. Gemäß § 569 Abs. 2a S. 4 BGB gilt die Regelung über die Schonfristzahlung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB entsprechend.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Beklagte hat die als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 709 S. 1, 2 ZPO. Bei der Bemessung der Höhe der Sicherheitsleistung bei der Abwendungsbefugnis hinsichtlich der Räumung wurden mögliche Erfüllungs- und Verzögerungsschäden auf Vermieterseite (Jahresmiete) und ein möglicher Schaden (insbesondere Umzugskosten) bei der Räumung der Wohnung auf Mieterseite (geschätzt) berücksichtigt (vgl. KG NJW-RR 2010, 1020).

Der Beklagten war nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2024 zu gewähren, damit sich die Beklagte eine Ersatzwohnung anmieten und sich auf den bevorstehenden Umzug vorbereiten kann. Es war zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis binnen der letzten zwei Jahre zweimal fristlos wegen Zahlungsrückständen wirksam gekündigt wurde, wobei im ersten Fall eine Heilung der Kündigung von Seiten der Beklagten bewirkt werden konnte. Zugunsten der Beklagten war gleichwohl einzustellen, dass die Beklagte auch im hier streitgegenständlichen Fall den gesamten Rückstand zeitnah ausglich weitere Rückstände nicht aufkommen ließ. Den zugestandenen Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten erachtet das Gericht als angemessen.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 41 Abs. 2 GKG.