Amtsgericht Frankfurt am Main Urteil vom 02.07.2024 – 33 C 1294/23

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.384,96 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.03.2022 zu zahlen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Rückzahlung von Mietkaution.

Vom 11.07.2018 bis 31.08.2021 mietete Kläger (wohl zusammen mit seiner Ehefrau) vom

Beklagten eine Wohnung in der…. Zu Beginn des

Mietverhältnisses leistete der Kläger eine Kaution i.H.v. 4.785,00 €.

Bei Einzug des Klägers wurde am 18.07.2018 ein Übergabeprotokoll erstellt, wegen dessen Inhalts auf Anl. B 9 verwiesen wird.

Wegen eines Wasserschadens Anfang 2019 wohnte der Kläger von Februar 2019 bis März 2020 nicht in der Wohnung.

Laut Rücknahmeprotokoll vom 31.08.2021 (Anl. B 1) hieß es unter „Allgemeingültige

Mängelpunkte und Feststellungen: „Wohnzimmer. Boden hat Flecken der Schaden ist laut Mieter schon vor dem Einzug da gewesen Siehe Fotos! Die Whg ist nicht frisch gestrichen […]“. Angefügt war dem Protokoll eine Inventarliste auf die wegen dem Inhalt verwiesen wird.

In einem an die Adresse … 1. OG links adressierten und mit

„Kostenaufstellung“ überschriebenem Schreiben vom 15.09.2021 (Anl. B 2) werden vom Beklagten 3 Gegenstände (Matratze, Fernsehkabel, Bettwäscheset) nebst Beträgen aufgelistet, zudem „Parket erneuern“ und „Hausmeister inkl. An- und Abfahrt (1h)“. Das Schreiben endet mit einer Gesamtsumme von 2.054,96 €.

Mit Schreiben vom 01.03.2022 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum

16.03.2022 zur Rückzahlung der Kaution auf. Nach weiterem Aufforderungsschreiben vom 19.03.2022 zahlte der Beklagte 2.400,04 € nebst Kautionszinsen i.H.v. 1,11 € an den Kläger.

In einem Schreiben der … (Anl. B 6) weist diese im

Namen des Beklagten u.a. eine zuvor geltend gemachte Verjährung zurück und beruft sich wegen vermeintlicher Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen unter anderem auf § 215 BGB. Auch heißt es dort „somit ergibt sich beiliegende Kautionsabrechnung (Anl. 3).

Beiliegend die Kostenaufstellung zu Beseitigung der geleisteten Schäden an der Mietsache (Anlage 4).“

Die Ehefrau des Klägers hat diesem etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgetreten.

Der Kläger erhebt die Einrede der Verjährung (§ 548 BGB).

Die Kläger beantragt,  wie erkannt.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass bei Rückgabe der Wohnung diverse Schäden festgestellt worden seien, nämlich Flecken auf der Matratze, ein fehlendes TV-Kabel, Brandflecken auf dem Parkett, Flecken auf dem Couchtisch, Schrammen und Risse am Sessel, Risse in der Glasplatte des Esstisches, Leder der Kunstlederstühle löse sich, fehlende Bettwäsche, Kellerräumung des Hausmeisters. Zur Beseitigung dieser Schäden seien 2.054,96 € aufgewendet worden bzw. erforderlich gewesen. Hierfür nimmt der Beklagte auch Bezug auf 3 Rechnungen (Anl. B 3 – B 5). Mit diesen Schadensersatzansprüchen habe der Kläger die Kaution aufrechnen können, wobei das Schreiben vom 31.08.2021 an den Kläger übersandt worden sei. Die zur Aufrechnung gestellten Schäden seien bei Übergabe der Wohnung am 18.07.2018 nicht vorhanden gewesen.

Wegen des weiteren Inhalts wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der – restlichen – Mietkaution i.H.v.

2.384,96 € zu.

1.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der bislang vom Beklagten noch einbehaltenen Restkaution besteht, da der Beklagte seinerseits keine eigenen Forderungen zur Aufrechnung (§ 387ff. BGB) gegen den Kläger – mehr – hat.

Etwaige Schadensersatzansprüche des Beklagten sind jedenfalls gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt.

Selbst unterstellt, dass das Schreiben vom 15.09.2021 nach objektivem

Empfängerhorizont eine Schadensgeltendmachung darstellen würde, hat der Beklagte einen Zugang dieses Schreibens bis zum 28.02.2022 (6 Monate nach Rückgabe der Wohnung) nicht nachgewiesen. Letztlich wird nicht einmal Beweis für den – bestrittenen

- Zugang dieses Schreibens angeboten. In der Replik vom 02.11.2023 trägt der

Beklagte lediglich vor, dass die „Kostenaufstellung mit Schreiben vom 15.09.2021 an die Kläger vermittelt“ worden sei und benennt hierfür lediglich die Anl. B 2 selbst.

Auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 24.06.2024 wird durch „N.N.“ ausdrücklich lediglich Beweis dafür angeboten, dass durch das Schreiben eine vermeintliche Bezifferung der Schäden erfolgt sei, nicht aber, dass es dem Kläger auch zugegangen ist. Dass das Schreiben vom 15.09.2021 dem Kläger offensichtlich nicht ordnungsgemäß zugegangen ist wird auch dadurch plausibel, dass es gerade an die 2 Wochen zuvor zurückgegebene Wohnung adressiert war. Letztlich spricht hierfür auch, dass die für den Beklagten handelnde … in Ihrem Schreiben vom 21.03.2022 das vermeintliche Schreiben vom 15.09.2021 einerseits nicht erwähnte, andererseits aber sogar unter Bezugnahme auf § 215 BGB die Aufrechnung erklärte bzw. die „Kautionsabrechnung“ und die Kostenaufstellung zu Beseitigung der geleisteten Schäden an der Mietsache an den Kläger übersandte.

Jedenfalls ist der Beklagte für den von ihm zu beweisenden Zugang (§ 130 BGB) des Schreibens vom 15.09.2021 an den Kläger beweisfällig geblieben ist.

2.

Die vorliegende Aufrechnung trotz Verjährung war nicht möglich.

Grundsätzlich schließt eine Verjährung die Aufrechnung gem. § 215 BGB zwar nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte.

Diese Voraussetzung ist indes nicht erfüllt, da dem Beklagten bis zum 28.02.2022 keine aufrechenbaren Schadensersatzansprüche gegen den Kläger zustanden.

Unabhängig davon, ob der Beklagte die vermeintlichen Schadensersatzansprüche hinreichend substantiiert hätte, fehlte es jedenfalls an einer fristgemäßen Erklärung (Ersetzungsbefugnis) des Beklagten, dass er statt Naturalrestitution Schadensersatz vom Kläger beansprucht (vgl. hierzu Zehelein, Auf Sand gebaut: Vermieters

Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen im Kaution Rückforderungsprozess, NZM 2022, 937).

Ein etwa bestehender Anspruch des Beklagten wegen behaupteter Substanzerletzung der Mietsache war bis zur ersten nachgewiesenen Aufrechnungserklärung (die nach Aktenlage wohl frühestens Ende März 2022 erfolgte) auf Naturalrestitution gerichtet.

Mithin bestand zum Zeitpunkt der Verjährung Ende Februar 2022 jedenfalls keine durch Schadensersatzansprüche bedingte Aufrechnungslage für den Beklagten. Auch an dieser Stelle wirkt sich insofern aus, dass der Beklagte für einen Zugang des Schreibens vom 15.09.2021 an den Kläger beweisfällig geblieben ist.

Somit konnte dahingestellt bleiben, ob der Beklagte vermeintliche

Schadensersatzansprüche hinreichend substantiiert hat, bzw. ob er hinsichtlich einzelner Schäden hinreichend dargelegt hat, dass diese nicht auf normaler – mit den Mietzahlungen abgegoltener – Abnutzung beruhten (dies betrifft insbesondere die vermeintlichen Schäden am Parkettboden) bzw. diese trotz unstreitiger mehr als einjähriger Nichtnutzung der Wohnung aufgrund eines nicht vom Kläger zu vertretenden Wasserschadens in dessen Obhut entstanden sind.

3.

Nach Eintritt des Verzugs durch das klägerische Schreiben vom 01.03.2022 schuldet der Beklagte ebenfalls gem. § 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1 BGB die tenorierten Verzugszinsen.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus den § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. § 709 ZPO.