Amtsgericht Friedberg (Hessen) Urteil vom 20.12.2024 – 2 C 713/24

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreites hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Klägerin darf die Vollstreckung aus diesem Urteil gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 vom Hundert des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert wird auf 3.000 € festgesetzt

Die Klägerin ist Sondereigentümerin der aus insgesamt 7 Mitgliedern bestehenden, beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft plant die Durchführung einer Sanierung eines Teiles der Balkone des Gebäudes. In der Wohnungseigentümerversammlung am 02.09.2024 befassten sich die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt 8 u.a. mit der Sanierung der Balkone der Vorderseite. Sie fassten unter Tagesordnungspunkt 8a) einen Beschluss, durch den die Verwaltung ermächtigt wurde, einen Sachverständigen zu beauftragen, der sich mit den Schäden an den Balkonen der Vorderseite des Hauses, deren Ursachen und geeigneten Sanierungsmaßnahmen befassen sollte – hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 51 d. A. Bezug genommen – und zum Tagesordnungspunkt 8b) einen Beschluss, nachdem der Verwalter einen ortsansässigen Fachanwalt in Miet- und WEG Recht damit beauftragen soll, die Teilungserklärung auszulegen, wie die Kostentragung für die anstehende Balkonsanierung (Belag und Geländer) zu erfolgen hat. Der Verwalter soll in folgender Reihenfolge bei den Kanzleien anfragen: 1. die Rechtsanwältin ….., 2. Herrn … und 3. der Kanzlei ….. Gegen den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8b) wendet sich den Klägerin mit ihrer am 24.09.2024 erhobenen Anfechtungsklage

Die Klägerin ist der Auffassung der zu Tagesordnungspunkt 8b) gefasste Beschluss sei nichtig, zumindest unwirksam, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht eine externe Person mit der für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbindlichen Auslegung der Teilungserklärung beauftragen könne. Die von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahme verfolge das Ziel eine für die Wohnungseigentümer bindende Auslegung der Teilungserklärung vorzunehmen. Dies ergebe sich aus dem Wort „hat“. Hiermit werde dadurch in Regelungsgegenstände ein, die der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen seien, eingeriffen. Der Beschluss sei zudem zu unbestimmt, auch die Kosten der Maßnahme seien nicht hinreichend eingrenzbar.

Die Klägerin beantragt,

den zu TOP 8b auf der Eigentümerversammlung vom 02.09.2024 der Wohnungseigentümergemeinschaft ….. gefasste Beschluss wird für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, dass ein Regelungsinhalt wie von der Klägerin vorgetragen der angefochtenen Beschlussfassung nicht zu entnehmen sei. Insbesondere fehle dem angefochtenen Beschluss jegliche Formulierung, durch die ein Verbindlichkeitscharakter des von dem zu beauftragenden Rechtsanwalt zu findenden Kostenverteilungsmaßstabes begründet werde. Inhalt des Beschlusses sei lediglich, einen Rechtsrat einzuholen zu der Frage, wie die Kosten der Balkonsanierung zu verteilen sind.

Die Klage ist als Beschlussklage nach §§ 43 Abs. 2 Ziff. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG zulässig.

Die Klage ist indes nicht begründet. Der angefochtene Beschluss ist weder nichtig noch verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der angefochtene Beschluss enthält zunächst vom Wortlaut keine ausdrückliche Wendung, dass der zu beauftragende Rechtsanwalt eine die Wohnungseigentümer bindende Auslegung der Teilungserklärung vornehmen soll, die die Wirkung hätte, dass die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung über die Kostenverteilung nicht mehr von dem Votum des zu beauftragenden Rechtsanwaltes abweichen dürften. Eine solche Bindungswirkung ergibt sich auch nicht aus der in dem angefochtenen Beschluss vorhandenen Wendung „[…] wie die Kostentragung für die anstehende Balkonsanierung (Belag und Geländer) auszusehen hat.“.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich auch das erkennende Gericht anschließt, sind Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen (BGH, NJW 2022, 326 Rn. 9). Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (vgl. BGH Z 202, 346 = NJW 2015, 549 Rn. 8 m.w.N). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (BGH, NJW-RR 2015, 847 Rn. 28 = NJW 2015, 2960 Ls.; BGH, NJW-RR 2024, 217 Rn. 14). Bei diesem Maßstab ergibt sich aus dem Wortlaut des Beschlusses nicht, dass die Wohnungseigentümer bei der Entscheidung über die Verteilung der Sanierungskosten zu treffenden Entscheidung an die Rechtsauffassung des Anwalts gebunden sind. Vielmehr geht es um eine bei dem zu beauftragenden Rechtsanwalt einzuholende Rechtsauskunft, wie vor dem Hintergrund der Regelungen der Teilungserklärung die Kosten zu verteilt werden können.

Eine derartige Auslegung entspricht der vom Bundesgerichtshof genannten nächstliegenden Auslegung des Beschlusstextes und selbst wenn – was das Gericht nicht übersieht – das Wort „hat“ im Sprachgebrauch eine andere Bedeutung hat als beispielweise das Wort „kann“ ist hier zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Zweifel eine Auslegung des von Laien formulierten Beschlusstextes zu wählen ist, die die Annahme der Nichtigkeit des Beschlusses vermeidet. Dies ergibt sich auch aus dem unmittelbaren Zusammenhang der Beschlussfassung, denn protokolliert sind auch die Erörterungen der Wohnungseigentümer, dass angesichts der Regelungen der Teilungserklärung Unsicherheit über eine den Regeln der Teilungserklärung entsprechende Verteilung der Kosten.

Gerade die aus dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung sich unmittelbar ergebenden besonderen Verhältnisse des Einzelfalls sprechen hier gegen die von der Klägerseite vertretene Auslegung. Aus diesen folgt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sich gegenwärtig ist der Vorbereitung der unstreitig notwendigen Balkonsanierung befinden. In dieser Phase wollen die Wohnungseigentümer zur Vorbereitung der Maßnahme und der Entscheidung über deren Finanzierung sich möglichst umfassend über das Ausmaß der Sanierung durch ein vorbereitendes Sachverständigengutachten durch einen Bausachverständigen und über die Verteilung der aus der Maßnahme folgenden Kosten informieren. Insoweit entspricht es auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung bezüglich der Fragen, in denen bei den Wohnungseigentümern Unklarheit herrscht, vorab fachkundigen Rat einzuholen.

Der angefochtene Beschluss ist auch nicht hinsichtlich der damit entstehenden Kosten zu unbestimmt. Einen genauen Kostenrahmen können die Wohnungseigentümer noch nicht angeben, da ein solcher Rat eines Anwalts regelmäßig anhand der gesetzlichen Gebührenbestimmungen des RVG abgerechnet wird und es hierfür zunächst einer Eignung über den der Gebührenberechnung zugrunde zulegenden Geschäftswert bedarf. Hinsichtlich der Bestimmung des Geschäftswertes kann dabei im Zweifel auf die Regelungen des § 23 Abs. 3 RVG i.V.m. § 36 GNotKG zurückgegriffen werden, da die konkreten Kosten der Sanierungsmaßnahme noch nicht feststehen und für die Auskunftserteilung über die Kostenverteilung der Sanierungsmaßnahme auch ein Anwalt einen Geschäftswert ansetzen wird, der sich an einem Bruchteil der Gesamtkosten orientiert. Da der Kostenaufwand für die mit der angefochtenen Beschlussfassung begehrte Auskunftserteilung unter Berücksichtigung der vorstehenden Umstände bestimmbar ist, genügt dies für die Annahme der hinreichenden Bestimmtheit des Inhalts des Beschlusses.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 PO.

Bei der Bemessung des Streitwertes nach § 49 GKG hat sich das Gericht an den für die Auskunftserteilung durch einen Rechtsanwalt voraussichtlich entstehenden Kosten orientiert.