Amtsgericht GieBen Urteil vom 01.09.2011 – 48 C 20/11

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 02.12.2001 mietete die Beklagte von dem Kläger eine 2-Zimmer-Wohnung in dem "…". Es wurde eine monatliche Miete von 445,00 Euro zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100,00 Euro vereinbart. Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 5-8 d.A. Bezug genommen.

Im September 2009 erhob der Kläger vor dem Amtsgericht Gießen unter dem Aktenzeichen 40 MC 629/05 Klage wegen rückständiger Mieten und Nebenkosten. Die Beklagte leistet seit März 2003 nur noch Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 60,00 Euro, von Juni 2003 bis September 2004 hatte sie die Miete um 45,00 Euro gemindert, seit dem 01.10.2004 mindert sie die Miete um monatlich 22,00 Euro. Am 06.11.2005 wurde im Einvernehmen der Parteien das Ruhen dieses Verfahrens angeordnet. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte 40 MC 629/05 verwiesen.

Mit Schreiben vom 26.02.2010 erklärte der Kläger die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30.11.2010. Zur Begründung führte er aus, er habe seinen Dienstsitz seit dem 01.08.2009 wieder in "…". Er möchte die Wohnung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wieder in Besitz nehmen. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 12-13 d.A. Bezug genommen.

Am 24.06.2010 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution und wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 9-10 d.A. verwiesen. Mittlerweile ist unstreitig, dass die Beklagte die Kaution am 16.02.2004 überwiesen hat.

Mit Schreiben vom 14.06.2011 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er aus, die Beklagte behalte seit Januar 2008 22,00 Euro der Miete ein und sie zahle nur 60,00 Euro Nebenkosten im Monat. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens vom 14.06.2011 im Einzelnen wird auf Bl. 56-57 d.A. Bezug genommen.

Seit dem 01.06.2011 ist der Kläger Mitglied der Geschäftsleitung der "…"in "…".

Der Kläger behauptet, er habe seinen Dienstsitz seit 2009 in "…". Er wolle in die von der Beklagten gemieteten Wohnung einziehen. Er ist der Ansicht, die Ansprüche der Beklagten auf Beseitigung etwaiger Mängel seien verwirkt.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses "…", bestehend aus zwei Zimmern, zwei Kammern, einer Küche, einer Korridor, einem Bad mit Toilette und einem Kellerraum zu räumen und an ihn herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, alle Kündigungen seien unwirksam. Sie behauptet, die Wohnung habe erhebliche Mängel. In der Küche sei die Arbeitsfläche verschlissen, die Spülmaschine, der Teppichboden im Schlafzimmer, der Lichtschalter im Wohnzimmer, die Duschbrause im Badezimmer und der Backofen im Herd seien defekt.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der von dieser innegehaltenen Wohnung, da die von dem Kläger ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, so dass das Mietverhältnis nach wie vor besteht.

Die Eigenbedarfskündigung vom 26.02.2010 ist unwirksam, weil der Kläger nicht nachvollziehbar vorgetragen hat, dass zu diesem Zeitpunkt Eigenbedarf bestand. Der Kläger hat im Kündigungsschreiben ausgeführt, er habe seinen Dienstsitz seit zirka sieben Monaten in "…". Da er nach wie vor in "..." wohnte und da er im Kündigungsschreiben und auch im Prozess nicht vorgetragen hat, dass bzw. wie oft er an seinem Dienstsitz anwesend sein musste bzw. anwesend war ist nicht nachvollziehbar, warum er die Wohnung benötigte. Obwohl sein Dienstsitz seit dem 01.08.2009 in "…" gewesen sein soll hat er erst mehr als sechs Monate später Eigenbedarf geltend gemacht. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass bzw. wann und wo der Kläger an welchen Tagen von 2009 bis 2011 in Deutschland war und wo er übernachtet bzw. gewohnt hat. Die erste Hotelrechnung stammt vom 05.05.2011. Ob seit dem 01.06.2011 Eigenbedarf besteht kann dahinstehen, weil es für die Wirksamkeit der Kündigung auf die Situation im Februar 2010 ankommt.

Die Kündigung vom 24.06.2010 wegen Nichtzahlung der Kaution ist schon deswegen unwirksam, weil der Kläger nach Vorlage des entsprechenden Kontoauszuges nicht mehr bestritten hat, dass er die Kaution erhalten hat. Im Übrigen hat die Beklagte zutreffend darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution längst verjährt wäre.

Die fristlose Kündigung vom 14.06.2011 ist ebenfalls unwirksam. Zunächst ist davon auszugehen, dass die Beklagte die einbehaltenen Beträge von 22,00 Euro pro Monat nicht schuldet, weil insoweit eine konkludente Änderung des Mietvertrages erfolgt ist. Wenn über 5 Jahre eine Mietminderung wegen Mängeln vorgenommen wird und im gleichen Zeitraum keine Beseitigung der Mängel erfolgte oder angemahnt wurde ist eine schlüssige Änderung des Mietvertrages dahingehend erfolgt, dass der Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkannt wird und das im Gegenzug eine geringere Miete akzeptiert wird. Die fristlose Kündigung kann auch nicht auf den Einbehalt bei den vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen gestützt werden, weil der Kläger zumindest seit Ende 2005 diesen Abzug akzeptiert hat. Auch insoweit ist von einer schlüssigen Vertragsänderung auszugehen. Im Übrigen setzt eine fristlose Kündigung voraus, dass eine sofortige Trennung der Parteien unausweichlich ist, was bei einer sechs Jahre andauernden Vertragsverletzung kaum gesagt werden kann.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.