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Amtsgericht GieBen Urteil vom 20.01.2014 – 48 C 197/13
ECLI:DE:AGGIESS:2014:0120.48C197.13.0A
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beklagte mietete im Jahr 1986 von der damaligen Eigentümerin eine Wohnung in dem Anwesen „…“ in „…“.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf Blatt 28-32 der Akte verwiesen.
Das Anwesen wurde später verkauft, wer jetzt Eigentümer ist, ist streitig.
Ab dem 1.8.2008 wurde die Miete um 45,91 € erhöht.
2011 ließ die Beklagte ein schadhaftes Waschbecken austauschen; sie zahlte hierfür 138,43 €, die sie von der Miete abzog.
Die Deutsche Annington Kundenservice GmbH teilte der Beklagten durch Schreiben vom 6.3.2012 zur Nebenkostenabrechnung 2010 mit, für den Zeitraum 1-04/2010 werde ein Betrag von 136,83 € erstattet.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Kläger einen Betrag in Höhe von 2111,02 € gemäß der folgenden Forderungsaufstellung:
Monat
zu zahlen
gezahlt
Differenz
Rückstand
Miete September 2009
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-21,43 €
Mahngebühr
4,50 €
4,50 €
-16,93 €
Miete Oktober 2009
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-38,36 €
Miete November 2009
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-59,79 €
Miete Dezember 2009
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-81,22 €
Miete Januar 2010
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-102,65 €
Miete Februar 2010
338,57 €
360,00 €
-21,43 €
-124,08 €
Miete März 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-215,90 €
Miete April 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-307,72 €
Miete Mai 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-399,54 €
Miete Juni 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-491,36 €
Miete Juli 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-583,18 €
Miete August 2010
338,57 €
430,39 €
-91,82 €
-675,00 €
Miete September 2010
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-739,82 €
Miete Oktober 2010
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-804,64 €
Miete November 2010
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-869,46 €
Miete Dezember 2010
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-934,28 €
Miete Januar 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-999,10 €
Miete Februar 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.063,92 €
Miete März 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.128,74 €
Miete April 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.193,56 €
Miete Mai 201 1
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.258,38 €
Miete Juni 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.323,20 €
Miete Juli 2011
365,57 €
291,96 €
73,61 €
-1.249,59 €
Miete August 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.314,41 €
Miete September 201 1
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.379,23 €
Miete Oktober 201 1
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.444,05 €
Miete November 201 1
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.508,87 €
Miete Dezember 2011
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.573,69 €
Miete Januar 2012
365,57 €
430,39 €
-64,82 €
-1.638,51 €
Gutschrift HKO
74,94 €
-74,94 €
-1.713,45 €
Betriebskostenabrechnung 2010
174,77 €
174,77 €
-1.538,68 €
Miete Februar 2012
362,57 €
430,39 €
-67,82 €
-1.606,50 €
Miete März 2012
362,57 €
430,39 €
-67,82 €
-1.674,32 €
Gutschrift HKO
136,83 €
-136,83 €
-1.811,15 €
Miete April 2012
362,57 €
430,39 €
-67,82 €
-1.878,97 €
Miete Mai 2012
362,57 €
430,39 €
-67,82 €
-1.946,79 €
Miete Juni 2012
362,57 €
430,39 €
-67,82 €
-2.014,61 €
Miete Juli 2012
362,57 €
362,57 €
-1.652,04 €
Auszahlung vom 16.07.2012
1.652,04 €
1.652,04 €
- €
Gutschrift Miete August 2012
362,57 €
362,57 €
-362,57 €
Miete September 2012
2.249,59 €
2.249,59 €
1.887,02 €
Mahngebühr
4,50 €
4,50 €
1.891,52 €
Inkassogebühr
199,50 €
199,50 €
2.091,02 €
Auslagenpauschale
20,00 €
20,00 €
2.111,02 €
Zu dieser Forderungsaufstellung ist anzumerken, dass die Klägerin in die Spalte mit der Überschrift „zu zahlen“ niedrigere Beträge eingestellt hatte als die Beklagte schuldete, so das sie zu „negativen Rückständen, also zu Guthaben der Beklagten kam. Obwohl das Mietverhältnis unstreitig am 30.6.2012 endete weil das Haus verkauft wurde wurden weitere Mieten als „zu zahlen“ gebucht. Im Juli 2012 zahlte die Klägerin der Beklagten das von ihr damals errechnete Guthaben von 1.652,04 € aus.
Wegen der von der Beklagten eingereichten Zahlungsbelege aus dem Zeitraum März 2010 bis Juni 2012 wird auf Blatt 62 - 75 der Akte verwiesen.
Die Klägerin behauptet, sie sei Eigentümerin des Anwesens und damit die Vermieterin. Die Beklagte habe das Waschbecken selbst beschädigt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.111,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe die Erhöhungsbeträge von 45,91 € pro Monat gezahlt.
Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit Nebenkostenguthaben aus den Jahren 2010 und 2011 in Höhe von 136,83 € und 265,62 für 2010 und 2011.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig, soweit sie 224 € übersteigt, im Übrigen ist sie unbegründet.
Die Klägerin hat in der Aufstellung zusätzlich zu der errechneten Forderung von 1.887,02 € Mahngebühren, Inkassokosten und eine Auslagenpauschale von insgesamt 224 € angesetzt; daraus ergibt sich der Gesamtbetrag von 2111,02 € der mit der Klage geltend gemacht wird. Die Mahnkosten wurden erläutert und begründet, es ist offensichtlich, dass die Beklagte hierauf keine Zahlungen geleistet hat. Demnach steht fest, dass diese Forderungen Streitgegenstand sind.
Bei der restlichen Klageforderung handelt es sich um eine unzulässige Saldoklage. Es ist nicht nachvollziehbar, für welchen Monat welcher Betrag geltend gemacht wird. Hinzu kommt, dass die Forderungen zumindest zum größten Teil bezahlt worden waren; durch die erfolgte Rückzahlung 1.652,04 € leben die alten Forderungen nicht wieder auf. Die Klägerin hat auch nicht vorgetragen, in welchem Monat welcher Betrag an Miete zu zahlen war, welche Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten waren, wann die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht wurden und worauf die in den Kontoauszügen der Beklagten erwähnten „Nachzahlungen“ verrechnet wurden. Die Klägerin erklärt hierzu in der Klagebegründung, sie mache diesen Rückstand geltend und führt weiter aus, die Betriebskostennachzahlung für 2010 in Höhe von 174,77 € sei nicht geleistet worden. Im Schriftsatz vom 8.10.2010 (Blatt 51 ff der Akte) hat die Klägerin ausgeführt, die Klageforderung basiere letztlich auf den nicht gezahlten Mieterhöhungsbeträgen um 45,91 € seit dem 1.8.2008, weil sich ein Rückstand erst durch die Einbuchung dieser Forderung nach Ende des Mietverhältnisses ergeben habe. Sie bestreitet aber nicht, dass die Beklagte seinerzeit ihre Zahlungen wegen der Mieterhöhung erhöht hat. Jedenfalls streiten sich die Parteien auch um die Frage, ob die Klägerin berechtigt war, höhere Nebenkostenvorauszahlungen zu verlangen und ob die Kosten für den Austausch eines Waschbeckens zu erstatten sind. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9.1.2013 (WuM 13,179 ; mit Anmerkung Rave, ZMR 13, 272; vgl. auch Zehelein NZM 13, 422 ) führt nicht dazu, dass das Gericht hier umfangreiche „Ermittlungen“ zu den angesprochenen Fragen durchführen muss um herauszubekommen, was eigentlich noch offen sein soll und was Streitgegenstand sein soll. Das Gericht muss aber nicht alle Positionen überprüfen, die in der Aufstellung in der Spalte „zu zahlen“ stehen. Wenn der Klage stattgegeben würde und die Beklagte später einen Teil der Miete für einen Monat wegen Minderung zurückfordern würde (beispielsweise für den letzten Mietmonat) wäre überhaupt nicht erkennbar, ob über die Miete für Juni 2012 schon rechtskräftig entschieden wurde.
Hinsichtlich der geltend gemacht Inkassokosten und Mahnkosten ist die Klage unbegründet. Der Klägerin als Großvermieterin stehen grundsätzlich keine Inkassokosten zu (vgl. AG Dortmund, WuM 12, 492 und „…“ und „…“, Kasse machen mit Inkasso WM 12, 475). Außerdem ist nicht ersichtlich, ob bzw. welche Forderung noch gegen die Beklagte bestehen soll.