Amtsgericht GieBen Urteil vom 03.11.2015 – 42 C 24/15

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf eine Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung eines Appartements in Anspruch. Sie betreibt im Anwesen "..." in "..." ein neu errichtetes Appartementhaus mit insgesamt 10 Wohneinheiten, in dem sie seit 2014 Appartements an Menschen mit Behinderung vermietet. Der Beklagte, der am sog. Down-Syndrom leidet und durch seine Eltern als gesetzliche Betreuer vertreten wird, bezog das Appartement im August 2014, weitere Bewohner folgten in den nächsten Monaten. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5-11 d.A. Bezug genommen. Die Bewohner sollten zusätzlich zur Überlassung des Wohnraums pädagogische Betreuung und Freizeitangebote der Klägerin "zukaufen". Diesbezüglich kam es zwischen den Eltern des Beklagten und der Stiftungsleitung der Klägerin zu Differenzen, die schließlich darin mündeten, dass die Eltern des Beklagten zumindest die pädagogische Leistungen der Klägerin nicht mehr in Anspruch nahmen und statt dessen ab November 2015 durch externe Dritte erbringen lassen. Die Freizeitangebote der Klägerin nimmt der Beklagte hingegen weiterhin entgeltlich in Anspruch.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob es seitens des Beklagten zu aggressivem Verhalten gegenüber Mitbewohnern und Betreuern gekommen ist.

Die Klägerin ließ am 06.11.2014 erstmals die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Hinsichtlich der Einzelheiten des anwaltlichen Schreibens wird auf Bl. 10-11 d.A. Bezug genommen. Nachdem es unter Vermittlung Dritter zu Gesprächen mit den Eltern des Beklagten gekommen war, hielt die Klägerin an der ausgesprochenen Kündigung jedoch nicht mehr fest.

Sodann folgte am 19.12.2014 eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung (Bl. 12 d.A.) mit der Begründung, der Beklagte habe einen Betreuer, den Zeugen "...", beim Kartenspiel fest auf die Hand geschlagen. Die Klägerin ließ das Mietverhältnis sodann mit anwaltlichem Schreiben vom 30.12.2014, hinsichtlich dessen Einzelheiten auf Bl. 59-60 d.A. Bezug genommen wird, erneut außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgemäß kündigen. Diese Kündigung, die auf ein behauptetes Verhalten des Beklagten anlässlich der Weihnachtsfeier der Rosenhofstiftung sowie behauptete körperliche Übergriffe nach einem I-Treffen gestützt wurde, ist Grundlage des Räumungsbegehrens der Klägerin.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe am 06.12.2014 den Zeugen "..." im Gemeinschaftsraum fest auf die rechte Hand geschlagen. Anlässlich der Weihnachtsfeier in den "..." am 20.12.2014 habe er den dortigen Kegelautomaten durch Tritte und Schläge derart malträtiert, dass er kurzzeitig ausgefallen sei. Am selben Tag habe er eine Auseinandersetzung mit einer anderen Bewohnerin begonnen, versucht, diese zu schlagen und schließlich einer weiteren Bewohnerin, die habe schlichten wollen, die Hand zur Seite geschlagen bzw. gegen eine Autotür gedrückt.

Nach Ausspruch der Kündigung, nämlich am 12.01.2015, habe der Beklagte den Bewohner "..." derart heftig mit einem Gürtel geschlagen, dass dieser geblutet und anschließend sein Mietverhältnis mit der Klägerin fristlos gekündigt habe.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss rechts des Anwesens "...", bestehend aus einem Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, es sei nicht zu körperlichen Übergriffen gekommen. Die ausgesprochene Kündigung sei lediglich der Versuch der Klägerin, sich seiner zu entledigen, nachdem seine Eltern die Qualität der pädagogischen Arbeit in Frage gestellt und die Zusammenarbeit in diesem Bereich letztlich aufgekündigt hatten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen "...". Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 26.06.2015 (Bl. 82-86 d. A.) sowie vom 03.11.2015 (Bl. 135-138 d. A.) Bezug genommen.

Das Gericht hat den Parteien mit Verfügung vom 11.09.2015, hinsichtlich deren Einzelheiten auf Bl. 113 f. d. A. Bezug genommen wird, eine Ausschlussfrist zur Benennung von Angriffs- und Verteidigungsmitteln bis zum 30.09.2015 gesetzt. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 18.09.2015, bei Gericht eingegangen am 06.10.2015, eine erneute fristlose Kündigung vom 04.09.2015 auf der Grundlage eines behaupteten Vorfalls vom 29./30.08.2015 in das Verfahren eingeführt. Hinsichtlich der Einzelheiten des dahingehenden Vorbringens wird auf Bl. 122-129 d. A. Bezug genommen.

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet, so dass sie abzuweisen war. Der Klägerin steht kein Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die behaupteten Vorfälle, auf die die Kündigung vom 30.12.2014 und die vorangegangene Abmahnung vom 19.12.2014 gestützt wurden, tragen selbst in der Gesamtbetrachtung weder eine fristlose, noch eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagte sein Verhalten, auf das die Klägerin die Abmahnung vom 19.12. und die anschließende Kündigung vom 30.12.2014 gestützt hat, jeweils uneingeschränkt steuern konnte. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses ist auch bei schuldlosem Verhalten möglich (Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 569 Rn. 14; AG Lichtenberg, Urteil vom 25.03.2015, Az. 6 C 425/13, zitiert nach Juris). Die Qualität der Vorfälle, wie sie sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme darstellen, erreicht jedoch unter Berücksichtigung der Besonderheiten des vorliegenden Mietverhältnisses nicht eine solche Schwere, dass der Kündigungsausspruch gerechtfertigt gewesen wäre. Hierbei hat das Gericht nicht verkannt, dass die Grenze der Zumutbarkeit regelmäßig dann überschritten wird, wenn höchstpersönliche Rechtsgüter anderer Mieter oder des Personals nachhaltig verletzt werden, namentlich deren körperliche Integrität (vgl. AG Hamburg, ZMR 2001, 898). Hinzu kommt, dass das Mietverhältnis auch auf Seiten der Klägerin Besonderheiten aufweist: Die Klägerin sieht sich den übrigen Bewohnern gegenüber Schutzpflichten ausgesetzt, die über die bloße Vermieterpflicht "Gebrauchsüberlassung von Wohnraum" hinausgehen. Daraus resultiert, dass sie andauernde schwere Störungen des Hausfriedens oder gar Verletzungen der übrigen Bewohner nicht hinnehmen muss und aufgrund ihrer Verpflichtungen den übrigen Bewohnern gegenüber auch nicht hinnehmen darf.

Vorliegend ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin bei Abschluss des Mietverhältnisses der Behinderung des Beklagten bewusst war; diese Behinderung war ja gerade Grundlage der Aufnahme des Beklagten in die von der Klägerin betriebene Einrichtung. Die Klägerin muss daher solche Verhaltensweisen ihrer Bewohner hinnehmen, die dieser Besonderheit in deren Persönlichkeit sind. Hierzu können bei Menschen mit geistiger Behinderung auch Schwierigkeiten bei der Impulskontrolle gehören. Erwartbar sind im Allgemeinen und somit auch im Falle des Beklagten zum Beispiel situationsbedingt lautstarke Unmutsäußerungen, aber auch (niedrigschwellige) Körperlichkeiten, sofern sie nur gelegentlich vorkommen und keine ernsthaften Verletzungen Dritter zur Folge haben. Die Klägerin ist gehalten, sich auf solche Verhaltensweisen ihrer Bewohner personell einzustellen und den Schutz anderer hiervor zu gewährleisten.

Im Einzelnen:

1.

Der behauptete Schlag beim Kartenspielen zum Nachteil des Zeugen "..." und "..." überschreitet nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Erheblichkeitsschwelle nicht im Ansatz. Der Zeuge "..." hat im Rahmen seiner Vernehmung vom 23.06.2015 (Bl. 83 d. A.) angegeben, es habe sich um einen Schlag mit der flachen Hand auf den Unterarm gehandelt, der nicht besonders wehgetan habe. Anlass, "..." (und somit auch die Stiftungsleistung) zu informieren, war den Angaben des Zeugen zufolge dann auch nicht die Schwere des Vorfalls oder gar eine Verletzung. Vielmehr hat der Zeuge diesen Schritt nachvollziehbar damit begründet, dass er mit "..." befreundet sei und sich für das nächste Mal einen Tipp von diesem habe holen wollen, wie man mit solchen Situationen umgehen könne.

Das Verhalten des Beklagten war - immer vor dem Hintergrund seiner unstreitigen Behinderung betrachtet - daher bereits nicht abmahnwürdig.

2.

Soweit die Klägerin ihre Kündigung auf das Verhalten des Beklagten anlässlich der Weihnachtsfeier 2014 gestützt hat, konnte sie damit nicht durchdringen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zwar zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte aus Unmut darüber, dass er beim gemeinsamen Kegeln mit den Mitbewohnern und Betreuern anstehen und warten musste, auf den Kegelautomaten dahingehend eingewirkt hat, dass es ihn mit beiden Armen umfasst und daran gezogen hat. Dies steht fest aufgrund der dahingehend übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen "..." und "...", die beide als Betreuer der Bewohner für die Klägerin arbeiten. Dass es zusätzlich Faustschläge oder gar Tritte gegeben hätte, steht hingegen nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.

Ein Verwertungsverbot hinsichtlich der Angaben des Zeugen "..." besteht entgegen der Auffassung des Beklagten nicht. Der Beklagtenvertreter hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 23.06.2015 (Protokoll Bl. 85 d.A.) zwar der Verwertung mit dem Argument widersprochen, der Zeuge "..." sei zu den Vorfällen anlässlich der Weihnachtsfeier nicht benannt worden. Der entsprechende Beweisantritt ist jedoch bereits in der Klageschrift (dort Seite 3; Bl. 3 d.A.) enthalten.

Fest steht jedoch ungeachtet dessen, dass das Verhalten des Beklagten lediglich einen kurzen Moment andauerte und keine wilde, unkontrollierbare Attacke auf den Kegelautomaten der "..." war, wie dies klägerseits ursprünglich dargestellt wurde. Vielmehr haben beide Zeugen übereinstimmend bekundet, dass der Beklagte auf Ansprache der Betreuer reagierte und die Situation durch die anschließende Einzelbeschäftigung des Beklagten auf einer anderen Bahn der Anlage aufgelöst werden konnte. Auch die Behauptung, die Einwirkung auf den Automaten sei so massiv gewesen, dass er hierdurch kurzzeitig defekt gewesen wäre, hat sich nach nicht bestätigt. Vielmehr hat der Zeuge "...", der Pächter der "..." in "...", angegeben, es habe schon vorher Ausfälle des Gerätes wegen eines Wackelkontakts gegeben. Auf diesen Wackelkontakt führte der Zeuge den Ausfall anlässlich der Weihnachtsfeier dann auch zurück. Durch einen Neustart sei das Problem behoben gewesen.

Soweit der Zeuge "..." den Vorfall etwas "dramatischer" geschildert hat, als der Zeuge "...", ist das Gericht dem nicht gefolgt. Es sieht insbesondere einen Faustschlag auf das Gerät nicht als erwiesen an. Der Zeuge "..." hat einen solchen Faustschlag nicht gesehen, obwohl er glaubhaft bekundet hat, er habe sich während des Vorfalls in der Nähe vorne am Ende der Kegelbahn befunden. Den kompletten übrigen Vorgang (angefangen von Unmutsäußerungen des Beklagten bis hin zu einer Umrundung des Kegelautomaten und anschießendem Umfassen des Geräts) hat der Zeuge "..." im Zusammenhang gesehen und geschildert. Hätte es einen Faustschlag (oder sogar mehrere) gegeben, hätte der Zeuge "..." dies auch wahrnehmen müssen.

Die Angaben des Zeugen "..." waren hierbei nicht so uneingeschränkt glaubhaft, wie die des Zeugen "...". Der Zeuge "..." wies eine wahrnehmbare Belastungstendenz zu Lasten des Beklagten auf. Er hat zum einen offen zugegeben, mit dem Beklagten schon häufiger aneinander geraten zu sein. Auf Aufforderung des Beklagtenvertreters sollte er sodann eine Situation benennen, die er im Umgang mit dem Beklagten als "beängstigend" empfunden habe. Der Zeuge schilderte daraufhin eine regelrechte Bagatelle, die im professionellen Umgang mit Menschen mit Behinderung bei objektiver Betrachtung nicht als außergewöhnlich oder gar Angst einflößend beurteilt werden kann (Der Beklagte habe einmal aufgebracht versucht, ihm das Entwenden einer Dose vom Regal in seinem Zimmer "in die Schuhe zu schieben". Hierbei habe der Beklagte ihm die Lücke im Regal, in der sich zuvor die Dose befunden hat, aufgebracht gezeigt. Der Beklagte sei jedoch nicht körperlich geworden, und der Zeuge habe das Zimmer des Beklagten dann einfach verlassen.).

Tritte auf den Kegelautomaten hat selbst der Zeuge "..." nicht bekundet.

3.

Letztlich berechtigen auch die Vorgänge anlässlich der Rückkehr der Bewohner nach dem I-Treffen nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Was genau geschehen sein soll, hat sich bei der Beweisaufnahme nicht detailliert klären lassen. Die Zeugin "...", damals Betreuerin bei der Klägerin, konnte lediglich vom Hörensagen bekunden, was ihr Dritte (Bewohnerinnen) berichtet haben; dies hatte sie in Vermerkform niedergelegt. Der Beklagte habe einer anderen Bewohnerin die Hand gereicht, um ihr beim Aussteigen aus dem Taxi zu helfen. Diese habe sich jedoch nicht helfen lassen wollen. Der Beklagte habe sie dann beschimpft und zum Schlag ausgeholt. Ob tatsächlich ein Schlag erfolgte, ob jemand getroffen wurde, konnte die Zeugin "..." nicht sagen. Unter welchen Umständen dann einer weiteren Bewohnerin, die ins Geschehen eingreifen wollte, eine bereits in Gips befindliche Hand "ans Auto gedrückt" oder "irgendwie eingeklemmt" worden sein soll, blieb offen.

Die drei Vorfälle rechtfertigen weder jeder für sich, noch in der Summe einen Kündigungsausspruch.

3.

Weitere klägerseits behauptete Vorfälle sind bei der Prüfung der Frage, ob die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war, nicht zu prüfen.

Insbesondere die Umstände, die zu der vorangegangenen Kündigung vom 06.11.2014 geführt haben, sind präkludiert. Die Klägerin hat unstreitig darauf verzichtet, an dieser Kündigung festzuhalten. Zudem hat der Beklagte durch die Vorlage eines außergerichtlichen Schriftsatzentwurfs seines Bevollmächtigten unter Beweis gestellt, dass der Vorfall (Bl. 10 d.A.) vorgerichtlich zwischen den Parteien nicht unstreitig war.

Soweit die Klägerin behauptet hat, der Beklagte habe nach dem Ausspruch der Kündigung vom 30.12.2014 einem Bewohner mit einem Gürtel blutende Wunden zugefügt, und dieser habe den Mietvertrag mit der Klägerin daraufhin fristlos gekündigt, kann dahingestellt bleiben, ob dieser (beklagtenseits ebenfalls bestrittene) Vorfall einen Kündigungsausspruch rechtfertigen könnte. Denn die Klägerin hat diesen Vorfall unstreitig nicht zum Anlass genommen, eine neuerliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Letztlich nicht zu berücksichtigen war auch der jüngste Kündigungsausspruch auf der Grundlage eines behaupteten Vorfalls vom 29./30.08.2015 (laute Musik zur Nachtzeit). Die Klägerin hat ihre allgemeine Prozessförderungspflicht (§ 296 ZPO), aber auch die gerichtliche Ausschlussfrist zum 30.09.2015 schuldhaft verletzt, indem sie die von ihr schon unter dem 04.09.2015 ausgesprochene fristlose Kündigung erst am 06.10.2015 (Eingang des Schriftsatzes bei Gericht) in das Verfahren eingeführt hat. Der dahingehende Vortrag war daher verspätet.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.