Rechtsprechung / Amtsgericht GieBen
Amtsgericht GieBen Urteil vom 05.11.2015 – 48 C 48/15
ECLI:DE:AGGIESS:2015:1105.48C48.15.0A
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Durch schriftlichen Mietvertrag vom 09.04.2013 vermietete der Kläger, vertreten durch "...", an die Beklagten die Wohnung in der ersten Etage des Anwesens "..." in "..." sowie die Dachgeschosswohnung im gleichen Haus. Die monatliche Miete belief sich auf 352 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 75 €, also auf 427 €.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Blatt 5-9 der Akte verwiesen.
Durch Schreiben vom 09.08.2012 teilte der damalige Hausverwalter dem Beklagten zu 1) mit, wegen des Balkons werde eine Mietminderung von 22,96 € (7% einer Kaltmiete von 328 €) anerkannt. Diese dürfe erstmals zum 01.08.2012 geltend gemacht werden. Außerdem wurden die Beklagten aufgefordert, den Differenzbetrag von 73,02 € zu überweisen, was jedoch nicht geschah. Wegen des Inhalts des Schreibens im Einzelnen wird auf Blatt 92 der Akte Bezug genommen.
Anfang 2013 wurde "..." zum Betreuer des Klägers bestellt.
Durch eine Mail vom 06.10.2014 (Blatt 29 der Akte) teilten die Beklagten dem Kläger Schäden an der Mietsache mit. Mit Schreiben vom 03.11.2014 (Blatt 26-28 der Akte) forderten die Beklagten den Kläger zur Beseitigung der Mängel auf. Am 10.11.2014 gab es einen gemeinsamen Ortstermin.
Von der geschuldeten Miete in Höhe von insgesamt 427 € zahlten die Beklagten im November 2014 233 €, so dass ein Betrag von 194 € offen war.
Von Dezember 2014 bis Februar 2015 zahlten die Beklagten nur die monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 75 €; auf die Nettomiete wurden keine Zahlungen mehr geleistet.
Mit Schreiben vom 05.02.2015 (Blatt 11-13 der Akte) erklärte der Kläger die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Zahlungsrückstände. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf Blatt 11-13 der Akte Bezug genommen.
Ab März leisteten die Beklagten auch keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr, weil über die Vorauszahlungen von 2013 nicht abgerechnet wurde.
In der Klageschrift vom 24.02.2015 und im Schriftsatz vom 26.05.2015 (Blatt 38 der Akte) erklärte der Kläger erneut die Kündigung des Mietverhältnisses, weil die Beklagten keine Mieten mehr zahlen.
Zum Zeitpunkt der letzten Kündigung waren von der vereinbarten Miete folgende Beträge offen:
1. November 2014 (gezahlt wurden 233 €) 194,00 €
2. Dezember 2014 352,00 €
3. Januar 2015 352,00 €
4. Februar 2015 352,00 €
5. März 2015 427,00 €
6. April 2015 427,00 €
7. Mai 2015
427,00 €
Summe:
2.531,00 €
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der Grabenstraße 8 in 35396 Gießen in der ersten Etage gelegene Wohnung (WHG 1101), bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem Balkon sowie die im Dachgeschoss gelegene Wohnung (WHG 1201) und den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum zu räumen und ihn herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen, hilfsweise Gewährung einer Räumungsfrist.
Sie behaupten, der Heizkörper in einem der beiden Räume des Dachgeschosses funktioniere nicht mehr. Im Treppenhaus gebe es üble und modrige Gerüche, weil die Wohnung im Erdgeschoss vermüllt sei. Im Flur und in der Küche hätten Fliesen beschädigte Bruchkanten. Die Dusche sei defekt.
Sie sind der Auffassung, eine Minderung von 45 % sei gerechtfertigt, im Übrigen berufen sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Erklärungen im Termin zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen "..." und "...". Außerdem hat das Gericht die Wohnung der Beklagten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 21.09.2015 (Blatt 86-91 der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung, weil die Beklagten berechtigt sind, die Miete zu mindern und einen großen Teil zurückzubehalten, so dass die Kündigungen unwirksam sind. Der Rückstand der Beklagten in Höhe von 953,95 € reicht für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht aus.
Zunächst waren die Beklagten berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlungen ab März 2015 einzubehalten, weil der Kläger über die Nebenkostenvorauszahlungen für 2013 nicht abgerechnet hat (BGH WuM 12, 260 ). Das sind je 75 € für die Monate März bis Mai (insgesamt 225 €).
Ansonsten steht auf Grund des Ergebnisses der Beweisaufnahme fest, dass die Beklagten berechtigt sind, die Miete für die Zeit von November 2014 bis März 2014 um 87,01 € pro Monat zu mindern, im April um 69,93 € und im Mai um 52,85 €.
Die Beklagten können die Miete wegen des nicht funktionierenden Heizkörpers im Obergeschoss um 8 % (34,16 €) pro Monat zu mindern, im April allerdings nur noch um 4 % (17,08 €) und ab Mai nicht mehr. Das Gericht hat sich davon überzeugt, dass der Heizkörper in dem kleineren Zimmer des zweiten Obergeschosses nicht mehr funktioniert, so dass dieser Raum nicht mehr beheizt werden kann. Auch wenn es sich nur um einen kleinen Raum handelt, berechtigt die fehlende Beheizbarkeit zur Minderung, zumal auch in dem angrenzenden kleinen Bad keine Heizung vorhanden ist. Das Gericht hält eine Minderung in Höhe von 8 % für angemessen, ab April in Höhe von 4 %. Eine Berücksichtigung der Gradtage (AG Dortmund, WuM 13, 750 ) konnte wegen der niedrigen Miete und der kleinen Fläche unterbleiben. Im Monat Mai ist eine fehlende Beheizbarkeit keine wesentliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Wegen des Geruchs im Treppenhaus hält das Gericht eine Mietminderung von 4 % (17,08 €) für angemessen. Aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugen "..." und "..." geht das Gericht davon aus, dass es im Treppenhaus gelegentlich unangenehm roch, weil Gerüche aus der Erdgeschosswohnung ins Treppenhaus zogen.
Der Schadens an der Duschkabine berechtigt zu einer Minderung in Höhe von 3 % (12,81 €). Die Dusche kann nach wie vor benutzt werden. Das Gericht geht aber davon aus, dass wegen des Zustands der Duschkabine der Boden des Badezimmers nach einem Duschvorgang nass ist und feucht gewischt werden muss. Dies ist nur eine leichte Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Der Zustand des Balkons rechtfertigt keine Minderung, weil dieser in vollem Umfang nutzbar ist. Auch wenn das Balkongeländer an einer Stelle nicht richtig befestigt ist, ist es doch so fest, dass keine Absturzgefahr besteht. Davon hat sich das Gericht selbst überzeugt. Durch abblätternde Farbe und durch bröckelnden Putz wird die Benutzbarkeit nicht beeinträchtigt, zumal davon nur kleine Flächen betroffen sind. Allerdings ist den Beklagten kein Vorwurf zu machen, soweit sie die im Schreiben vom 9.8.2012 angegebenen 22,96 € einbehalten haben. Es ist streitig, ob eine Vereinbarung über eine Mietminderung zustandegekommen ist. Dem Gericht ist der Inhalt des dort erwähnten Schreibens vom 23.7.2012 nicht bekannt, es ist auch nicht bekannt, ob die Beklagten in der Folgezeit 22,96 € der Miete einbehielten. In dem Schreiben vom 9.8.2012 wurde auch nicht gesagt, dass der Abzug nur erfolgen darf, wenn der Differenzbetrag gezahlt wird. Auf jeden Fall kann man den Beklagten kein schuldhaftes Verhalten anlasten, soweit sie entsprechend diesem Schreiben monatlich 22,96 € der Miete nicht gezahlt haben. Der Kläger hatte Gelegenheit, zu diesem erst in der letzten mündlichen Verhandlung vorgebrachten Punkt Stellung zu nehmen.
Wegen der übrigen Mängel kommt eine Minderung nicht in Betracht. In der Küche sind mehrere Fliesen gerissen, die Ränder sind aber nicht scharfkantig, so dass die Benutzbarkeit in keiner Weise eingeschränkt ist. Die Absplitterung auf einer dieser Fliesen war schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden und berechtigt daher ebenfalls nicht zur Minderung. Für die Risse im Flur und für die erneuerten Fugen gilt das Gleiche. Der Schaden am Wohnzimmerfenster ist erst nach der letzten Kündigung aufgetreten.
Zusätzlich zur Minderung haben die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrages. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2015, 568) kann die Rechtsprechung, wonach ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3fachen bis 5fachen Minderungsbetrages bejaht wurde so nicht aufrechterhalten werden. Das Gericht ist allerdings der Auffassung, dass grundsätzlich der zweifache Minderungsbetrag zurückbehalten werden darf.
Wegen des Zustands des Balkons können aber keine Beträge zurückbehalten werden, weil der Kläger den Beklagten insoweit eine großzügige Minderung gestattet hat. Auf die Höhe der Mangelbeseitigungskosten kommt es grundsätzlich nicht an, weil diese oft nicht feststellbar sind. Wenn der Heizkörper im Dachgeschoss der Wohnung der Beklagten an die Heizung in der unteren Wohnung angeschlossen ist kann der Mangel etwa einfach dadurch beseitigt werden, dass die untere Heizung wieder in Betrieb genommen wird. Selbstverständlich kann man auch neue Heizstränge legen. Die Kosten für die Beseitigung des Geruchs im Treppenhaus können auch nicht beziffert werden, zumal ein etwaiger Anspruch des Klägers gegenüber den Mietern des Erdgeschosses praktisch kaum durchgesetzt werden kann. Soweit der Bundesgerichtshof darauf verweist, dass die Bedeutung des Mangels zu berücksichtigen ist, ist darauf hinzuweisen, dass sich diese schon aus der Höhe des Minderungsbetrages ergibt.
Das Zurückbehaltungsrecht für die Zeit ab April 2015 ist auch nicht durch die Erhebung der Räumungsklage im März 2015 entfallen, obwohl danach klar war, dass das Zurückbehaltungsrecht den Zweck verfehlt hatte, den Kläger zur Beseitigung der Mängel zu veranlassen. Es kann nicht richtig sein, dass der Vermieter das Zurückbehaltungsrecht durch Erhebung einer unschlüssigen Klage beenden kann (vgl. Blank, WuM 15, 677 ).
Demnach bestanden zum Zeitpunkt der letzten Kündigung Zahlungsrückstände in Höhe von 953,95 €. Dieser Betrag errechnet sich wie folgt:
Monat einbehalten berechtigter Einbehalt wegen Minderung u. fehlender Nebenkostenabrechnung 2013 Zurückbehaltungsrecht (2 facher Minderungsbetrag ohne Balkon) Restforderung
1. November 2014 194,00 € 87,01 € 128,10 € +21,11 €
2. Dezember 2014 352,00 € 87,01 € 128,10 € -136,89 €
3. Januar 2015 352,00 € 87,01 € 128,10 € -136,89 €
4. Februar 2015 352,00 € 87,01 € 128,10 € -136,89 €
5. März 2015 427,00 € 162,01 € 128,10 € -136,89 €
6. April 2015 427,00 € 144,93 € 93,94 € -188,13 €
7. Mai 2015
427,00 €
127,85 €
59,78 €
-239,37 €
Summe:
2.531,00 €
782,83 €
794,22 €
-953,95 €
Die Aufrechnungen der Beklagten im Schriftsatz vom 16.10.2015 und der weitere Vortrag in diesem Schriftsatz sind nicht mehr zu berücksichtigen, weil ihnen eine Schriftsatzfrist nur zu etwaigen neuen Behauptungen bezüglich der Erdgeschosswohnung bewilligt worden war. Im Übrigen kann man die nach der Rechtsprechung des BGH geltende Begrenzung des Zurückbehaltungsrechts wohl kaum durch Aufrechnung mit einem Vorschuss auf Mangelbeseitigungskosten umgangen werden.
Die Restforderung von 953,95 € übersteigt zwar die doppelte Monatsmiete von 2 x 427 € um knapp 100 €, so dass der Zahlungsrückstand grundsätzlich zur fristlosen Kündigung berechtigt. Außerdem waren die Beklagten am 26.5.2015 mit einem erheblichen Teil Miete für zwei aufeinanderfolgenden Monate (April und Mai) in Verzug (§§ 543 Abs. 2 Nr. 2 a, 569 Abs. 3 Ziffer 1), auch wenn der Rückstand für April und Mai die monatliche Miete von 427 € nur um 50 Cent überstieg. Allerdings sieht das Gericht hinsichtlich des etwas erhöhten Einbehaltes kein Verschulden der Beklagte, weil von der Rechtsprechung bisher ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3 bis 5fachen Minderungsbetrages ohne Obergrenze anerkannt wurde. Außerdem ist es kaum vorwerfbar, dass in den Monaten April und Mai wegen des Ausfalls eines Heizkörpers der gleiche Betrag wie in den Vormonaten einbehalten wurde und dass die Beklagten annahmen, sie könnten auch wegen des Zustands des Balkons ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Demnach besteht zwar ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten, aber bezüglich der Einbehaltung eines Teils trifft die Beklagten kein Verschulden.
Die Kündigung kann auch nicht darauf gestützt werden, dass die Beklagten insgesamt zu viel einbehalten haben. Wenn man nach der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon ausgeht, dass auf jeden Fall 3 Monatsmieten zurückbehalten werden können, können für die Berechnung eines kündigungsrelevanten Rückstands allenfalls die Einbehalte berücksichtigt werden, die 3 Monatsmieten übersteigen, wobei hier die einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen nicht mitzuzählen sind. Der Einbehalt von 1.523,17 € übersteigt zwar 3 Monatsmieten, erreicht aber keine 5 Monatsmieten.
Das Gericht kann auch nicht feststellen, dass die Beklagten gar nicht mehr in der Lage sind, die zurückbehaltenen Beträge nachzuzahlen (LG Braunschweig, ZMR 99, 827). Die Beklagten haben im Schriftsatz vom 8.7.2015 vorgetragen, sie hätten die zurückbehaltenen Teile der Miete auf einem Bankkonto angelegt. Der Kläger hat dies nicht bestritten.
Zum Zeitpunkt der Kündigungen vom 5.2. und 24.2.2015 war der Rückstand noch niedriger, so dass diese Kündigung weder als fristlose noch als fristgemäße Kündigung wirksam ist.
Ob der Rückstand am 26.5.2015 für eine ordentliche Kündigung ausgereicht hätte kann dahinstehen, weil im Schriftsatz vom 26.5. im Satz vor der Kündigungserklärung auf § 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BGB verwiesen wurde, so dass die Kündigung nur als fristlose Kündigung zu verstehen ist.
Die Klage war daher abzuweisen.