Amtsgericht Hamburg Urteil vom 13.01.2023 – 49 C 299/22

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 392,40 €.

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kalt-Miete vom Beklagten. Der Beklagte ist Mieter der Wohnung […] Hamburg, dort im 1. Obergeschoss rechts. Die Netto-Kalt-Miete betrug zuletzt 218,00 €.

Die Wohnung wurde vermieterseitig ohne Bad und ohne Sammelheizung an den Beklagten vermietet. Die Wohnungsgröße beträgt 42,21 m². Es handelt sich im Übrigen um ein Bauwerk, das vor dem 31.12.1918 bezugsfertig war.

Mit Schreiben vom 25.05.2022 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer Anhebung des Netto-Kalt-Mietzinses von 218,00 € auf 250,70 € ab dem 01.08.2022, zur Begründung bezog sich die Klägerin auf den Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg aus dem Jahre 2011 mit einem Mittelwert von 5,22 € pro m² im Rasterfeld A 2. Damals habe der Mittelwert des Rasterfeldes C 2 für diese Wohnungsgröße 8,22 € betragen. Der Mittelwert des Rasterfeldes C 2 sei inzwischen auf 10,65 € pro m² netto/kalt gestiegen, d. h. um 29,40 %, dementsprechend sei von einer solchen Steigerung auch hinsichtlich des Rasterfeldes A 2 auszugehen.

Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 und hinsichtlich des Mieterhöhungsschreibens auf die Anlage K 2.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass es möglich sei, aus der allgemeinen Mietentwicklung entsprechende Rückschlüsse auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ziehen im Wege der Interpolation. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass es möglich sei, das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietenspiegel für das Jahr 2011 zu begründen, der zuletzt für das Rasterfeld A 2 entsprechende Werte aufgewiesen habe.

Die Klägerin stellt den Antrag,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kalt-Miete für die von ihm inne gehaltene Wohnung […] Hamburg, 1. Obergeschoss rechts, von netto/kalt 218,00 € auf 250,70 € ab dem 01.08.2022 zuzustimmen.

Der Beklagte hat keinen Antrag gestellt, sich vielmehr im Termin als erkrankt telefonisch entschuldigt.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das noch nicht zwingend die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge. Ändert sich jedoch im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorgelegten Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 2018, 775). Daher ist etwa ein 20 Jahre alter Mietenspiegel mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ungeeignet (vgl. BGH NZM 2019, 852).

Vorliegend ist es der Klägerin nicht möglich, die begehrte Mieterhöhung mit dem Mietenspiegel 2011 zu begründen. Vom BGH ist in seiner Entscheidung BGH NZM 2019, 852 insoweit ausgeführt worden, dass die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel unterliegen. So können etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung einen besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietenspiegels sind, zur Standardausstattung werden. Auch kann die Bewertung einer Wohnlage durch mit der Zeit auftretende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden (vgl. BGH a.a.O.).

Solche Feststellungen gelten auch hinsichtlich des Mietenspiegels 2011 im Vergleich zu dem im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegenden Mietenspiegel 2021. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Lagebewertung im zeitlichen Zusammenhang mit der Einführung von Wohnlagenkennwerten im Hamburger Wohnlagenverzeichnis ganz erheblich verändert haben und insoweit hinsichtlich der Lageeinordnung deutlich veränderte Bewertungsgrundlagen gegeben sind.

Zudem ist vom Gesetzgeber durch das Gesetz durch die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 01.05.2013 in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen worden, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der angemieteten Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete in besonderer Weise zu berücksichtigen ist, was bis dahin nach dem Wortlaut der früheren Regelung nicht der Fall gewesen ist.

Ebenso belegen die Veränderungen der Kommentierung zum Mietenspiegel 2021 im Vergleich zum Mietenspiegel 2011, dass die Mietenspiegelerhebung auf veränderten Grundlagen beruht. So umfasst der Mietenspiegel 2021 in Punkt 6.3.2 Merkmale besserer Ausstattung beispielhaft in fünf Ziffern. Beim Mietenspiegel 2011 waren es demgegenüber noch elf Ziffern, wozu etwa auch Balkon, Loggia oder Terrasse mit einer Nutzfläche größer als 7 m² und einer Mindesttiefe von 1,50 Metern zählten. Ebenso sind Rollläden hochwertige Fußböden oder Bodenbelege, wie vollständige Fliesung des Bades, ein Bad mit einer Fläche von mehr als 8 m² oder auch die Trennung von Bad und WC im Mietenspiegel 2011 noch als Merkmale besserer Ausstattung ausdrücklich genannt worden, die jeweils im Mietenspiegel 2021 nicht mehr als Merkmale besserer Ausstattung aufgeführt worden sind.

Bei der Lagebewertung unter der Ziff. 6.5 der Mietenspiegelkommentierung wird nunmehr auf die Entfernung zur nächsten Metro-Bus-Station sowie die Entfernung zum Einzelhandel (Nahversorgungsmöglichkeiten im Wohnumfeld) berücksichtigt, was im Mietenspiegel 2011 nach dem dortigen Wortlaut der Kommentierung noch nicht der Fall gewesen ist. Zudem berücksichtigt der Mietenspiegel 2021 im Weiteren bei der Lagebewertung auch das Vorhandensein straßenbildprägenden Grüns bzw. von Straßenbäumen sowie Lärmbeeinträchtigungen durch Kleingewerbe.

Hiernach hat sich die Einordnung und Bewertung für die Wohnungen im Rahmen der Mietenspiegelerstellung nachhaltig verändert, so dass der Mietenspiegel 2011 nicht mehr als Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2022 geeignet ist.

Im Übrigen ergibt sich aus der nunmehr seit fünf Mietenspiegeln nicht mehr möglichen Erfassung im Sinne einer hinreichenden Datengrundlage für ein Rasterfeld A 2, dass insoweit eine ortsübliche Vergleichsmiete mit den zur Mietenspiegelerstellung möglichen Ressourcen nicht mehr ermittelbar sein dürfte, was ebenfalls gegen die Heranziehung eines Mietenspiegels als Begründung einer Mieterhöhung sprechen dürfte.

Die von der Klägerin vorgeschlagene Heranziehung der Daten des Rasterfeldes C 2 unterstellt, dass sich die Mietentwicklung in den verschiedenen Rasterfeldern gleichmäßig entwickelt. Eine entsprechende Annahme ist jedoch empirisch durch nichts gerechtfertigt. Vielmehr dürfte es heute vermutlich kaum noch möglich sein, eine Wohnung ohne Bad und ohne Sammelheizung zu vermieten bzw. nur unter Inkaufnahme ganz erheblicher Mietreduktion. Hier von einem relativ gleichbleibenden Abstand des Rasterfeldes A 2 zum Rasterfeld C 2 auszugehen, erscheint insoweit nicht als gerechtfertigt, auch wenn bei Vergleichsverhandlungen ein Abzug von € 4,00 pro qm in der Praxis nicht unüblich ist (€ 2,00 pro Spalte bei Altbauten).

Einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bedurfte es vorliegend nicht, da die Klagabweisung die Rechte des Beklagten nicht zu beeinträchtigen vermag.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert beruht auf der Höhe der Jahreserhöhung, § 41 GKG.