Amtsgericht Hamburg Beschluss vom 10.04.2025 – 303a C 16/24

Orientierungssatz

In einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Eigentümerversammlung nur von einem Wohnungseigentümer einberufen werden, der durch Beschluss dazu ermächtigt wurde. Falls kein entsprechender Beschluss vorliegt, ist eine Beschlussersetzungsklage notwendig, um die Eigentümerversammlung einzuberufen. Es gibt keine Möglichkeit (mehr), dass die Eigentümer außerhalb einer Beschlussfassung einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen (Anschluss LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 20. März 2024 - 2-13 T 7/24).(Rn.10)

1. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen die Kläger und die Beklagte zu 2) je zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen die Kläger. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) trägt diese selbst.

2. Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.

I. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 269 Abs. 3, 91a Abs. 1 ZPO.

1. Soweit die Kläger die Klage gegen die Beklagte zu 1) zurückgenommen haben, haben diese die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 269 Abs. 3 ZPO.

2. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

Die Entscheidung ergeht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen.

Vorliegend waren der Beklagten zu 2) die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da sie voraussichtlich unterlegen wäre, denn sie hat keine erheblichen Einwendungen gegen die schlüssige Forderung der Klagepartei vorgebracht.

Die Kläger begehrten mit der Klage die Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Wahl eines Verwalters“. Ein Anspruch auf Ermächtigung zwecks Einberufung einer Eigentümerversammlung ergibt sich aus § 24 Abs. 3 WEG.

Die Kläger und die Beklagten zu 1) sind die Mitglieder der Beklagten zu 2).

Die Beklagte zu 2) ist verwalterlos, da eine Bestellung eines Verwalters - auch nicht der Kläger erfolgt ist. Zwar ist unstreitig, dass sich die Kläger offensichtlich als sog. faktischer Verwalter um die Belange der WEG gekümmert haben und u.a. auch erstellt haben. Aus der E-Mail vom 14.04.2024 geht aber eindeutig hervor, dass diese Tätigkeit zum 01.09.2024 beendet ist.

Weitere Berechtigte zur Einberufung einer Eigentümerversammlung (Beirat etc.) sind ebenfalls nicht vorhanden.

Zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wenn wie hier, ein Verwaltungsbeiratsvorsitzender fehlt, nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer befugt (§ 24 Abs. 3 WEG). Der Reformgesetzgeber wollte mit dieser Regelung das Problem der Einberufung in verwalterlosen Gemeinschaften lösen. Ein Beschluss, welcher die Kläger zur Einberufung ermächtigte, war vorliegend nicht gefasst worden. Um daher eine Versammlung einberufen zu können, war eine Beschlussersetzungsklage erforderlich. Es besteht keine Möglichkeit (mehr), dass die Eigentümer außerhalb einer Beschlussfassung einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen (vgl. LG Frankfurt a. M. Beschl. v. 20.3.2024 – 2-13 T 7/24, BeckRS 2024, 8918 Rn. 7, beck-online).

Auch zu einer Vollversammlung ist es unstreitig nicht gekommen. In dieser wären Ladungsmängel unbeachtlich gewesen, da es die Eigentümer insgesamt in der Hand haben, hierüber bei Anwesenheit aller Eigentümer zu disponieren (vgl. BGH ZWE 2022, 253).

Im Rahmen der hier zu treffenden Kostenentscheidung sind die Gründe bezüglich des Scheiterns einer Vollversammlung nicht zu beachten. Denn an dem Zustandekommen einer Vollversammlung müssen sämtliche Wohnungseigentümer mitwirken, die Beklagte zu 2) als […] ist hieran nicht beteiligt. Diese allein ist aber Partei des hiesigen Verfahrens (vgl. Insoweit LG Frankfurt a. M. Beschl. v. 20.3.2024 – 2-13 T 7/24, BeckRS 2024, 8918 Rn. 8, beck-online).

Die Kläger und die Beklagte zu 1) konnten sich als Mitglieder der […], die Beklagte zu 2), offensichtlich nicht ohne eine Eigentümerversammlung auf einen Verwalter einigen. Die Beklagte zu 2) war daher verpflichtet - nach einer Ermächtigung zur Einberufung - eine solche Eigentümerversammlung einzuberufen, um in einer solchen über einen Antrag auf Bestellung einer Verwaltung abzustimmen. Unerheblich ist dabei, ob - angesichts der Mehrheitsverhältnisse von 50 :50 - der Antrag positiv beschlossen wird oder abgelehnt wird. Unerheblich ist ebenfalls, warum eine Bestellung eines Verwalters bzw. eine Einigung der Kläger und der Beklagten zu 1) - als Mitglieder - nicht erfolgt ist.

Nach dem neuen Recht ist nur die […] für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet, § 18 Abs. 1 WEG. Nur gegenüber dieser konnten die Kläger den Anspruch auf ordnungsmäßige Einberufung einer Eigentümerversammlung im Falle einer verwalterlosen GdWE durchsetzen. Eine anderweitige Möglichkeit zu ihrem Rechtsschutzziel zu kommen, hatten die Kläger nicht, insbesondere außergerichtlich gegenüber der Beklagten zu 2) diese Versammlung durchzusetzen. Denn die erforderliche Beschlussfassung nach § 24 Abs. 3 WEG konnte eben nur auf einer Eigentümerversammlung erfolgen (vgl. LG Frankfurt a. M. Beschl. v. 20.3.2024 – 2-13 T 7/24, BeckRS 2024, 8918, beck-online).

Die Kläger waren ebensowenig verpflichtet, die Bestellung eines Verwalters im Wege eines Umlaufbeschlusses vorzunehmen, zumal sich die Mitglieder der Beklagten zu 2) vorab nicht auf einen Verwalter einigen konnten.

Die Kostentragungspflicht der Beklagten zu 2) ist auch sachgerecht. Denn die Kosten des hier notwendigen Beschlussersetzungsverfahrens sind Gemeinschaftskosten, die nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden.

II. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 3 ZPO. Vorliegend begehrte die Klägerin die Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung. Bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung beträgt das für die Streitwertberechnung heranzuziehende Gesamtinteresse regelmäßig 25 % des Wertes der begehrten Beschlüsse (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 2.2.2023 - 2-13 T 3/23).