Amtsgericht Hamburg Urteil vom 04.07.2025 – 49 C 237/24

Orientierungssatz

1. Eine gerichtlich titulierte Duldungspflicht darf nicht durch den Mieter willkürlich weiter eingeschränkt werden.(Rn.24)

2. Die Nichtbefolgung einer rechtskräftig titulierten Verpflichtung ist eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung und rechtfertigt als solche grundsätzlich eine fristlose Kündigung (Anschluss AG Ludwigshafen, Urteil vom 29. Juni 2021 - 2 C 228/20).(Rn.26)

3. Das Setzen einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB ist im Falle einer titulierten Duldungspflicht überflüssig, da die vertragliche Pflicht aus dem Mietverhältnis und das Verlangen des Vermieters bereits im Klageverfahren deutlich geworden sind. Eine nochmalige Fristsetzung wäre eine sinnlose Förmlichkeit.(Rn.25)

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.134,35 € (eintausendeinhundertvierunddreißig 35/100 EURO) zuzüglich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz ab dem 06.12.2024 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 13.320,00 € mit Ausnahme des Streitwerts der anwaltlichen Terminsgebühren, der auf 1.134,55 € festgesetzt wird.

Mit der Klage begehrt der Kläger nach einer Kündigung die vorgerichtlichen Kosten der Kündigungserklärung.

Der Kläger war Vermieter, die Beklagte Mieterin der Wohnung [...], [...] Hamburg, 1. OG. links. Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung, deren Netto-Kalt-Mietzins sich seit dem 01.10.2022 auf 1.110,00 € belief, § 4 des Mietvertrages. Das Mietverhältnis begann zum 01.10.2016. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1.

Nachdem die Beklagte einen Mangel einer Steckdose im Flur sowie eine Rauchentwicklung des Ceranfeldherdes gemeldet hatte, begehrte der Kläger eine Besichtigung der Mängel, ohne dass es hier zu einer Verständigung kam. Auf die hiernach erhobene Klage wurde die Beklagte mit Urteil vom 28.09.2023 verurteilt, dem Kläger Zutritt zu Küche und Flur der Wohnung durch den Kläger allein oder in Begutachtung einer elektrotechnisch ausgebildeten Person oder einer vom Kläger bevollmächtigten Person für längstens 30 Minuten zu gewähren, zwecks Feststellung des Mangels am Herd in der Küche und des Mangels an der Steckdose im Flur. Der Kläger wurde verpflichtet, fünf Termine vorzuschlagen.

Die Berufung der Beklagten wurde mit Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 19.02.2024 zum Az.: 360 S 60/23 nach § 522 ZPO verworfen. Hiernach schlug der Kläger der Beklagten fünf Termine an Werktagen vor. Die Beklagte antwortete darauf:

"Hallo Herr [...], von den von Ihnen vorgeschlagenen Terminen nehme ich den 16. April zwischen 11.00 und 11.30 Uhr. Hier nochmal die Regeln für die Begutachtung

Sie dürfen die Wohnung für 10 Minuten betreten,

Sie dürfen Flur und Küche betreten keine anderen Räume,

Sie dürfen die Steckdose und das Ceranfeld ansehen aber nicht anfassen.

Beste Grüße

[...]."

Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß mit anwaltlichem Schreiben vom 11.04.2024. wegen der Verweigerung der gerichtlich titulierten Duldungspflicht, die Verurteilung belaufe sich auf eine Dauer von 30 Minuten, zudem könne eine Berührung des Herdes und der Steckdose nicht verweigert werden. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 3.

Am 16.04.2024 fand eine den Bedingungen der Beklagten entsprechende Besichtigung statt.

Für die Kündigung stellt der Prozessbevollmächtigte dem Kläger 1.134,55 € brutto in Rechnung, die dieser auch bezahlte.

Die Beklagte wies die Kündigung zurück, weil diese nicht unverzüglich erklärt worden sei und es an einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung fehle. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 2.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Kündigung aufgrund der Nichtbefolgung der gerichtlich titulierten Verpflichtung berechtigt erfolgt sei. Daher habe die Beklagte auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu erstatten.

Die Räumungsklage ist vom Kläger zurückgenommen worden unter Verwahrung gegen die Kosten, nachdem die Beklagte die Wohnung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage herausgegeben hat.

Der Kläger beantragt nun noch,

die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.134,35 € zuzüglich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass es an einer wirksamen Kündigung fehle und sich diese insoweit als Vertragspflichtverletzung darstelle. Dabei sei auch ein zweifelhaftes Gebaren des Klägers im Vorfeld der Kündigung zu berücksichtigen. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Klagerwiderung vom 31.12.2024.

Ergänzend wird im Übrigen Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht zurückgenommen worden ist, begründet.

Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus § 280 Abs. 1 BGB. Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Es steht der Beklagten insbesondere nicht frei, die Vorgaben ihrer gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken, in dem sie statt 30 Minuten nur eine Besichtigung für 10 Minuten duldet und im Übrigen dem Kläger untersagt, den Mangel mehr als nur optisch zu prüfen, in dem er die vermeintlich defekte Steckdose sowie den Ceranfeldherd nicht anfassen darf. Soweit die Beklagte meint, die kurze Dauer des Besichtigungstermins am 16.04.2024 belege schon, dass es auch keiner längeren Fristen bedurft hätte, übersieht sie, dass bei einer lediglich optischen Inaugenscheinnahme naturgemäß kein Zeitaufwand betrieben werden kann und insbesondere auch keine unmittelbare Mängelbeseitigung vor Ort zu erfolgen vermag.

Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da der Beklagten bereits im Klagverfahren mehr als deutlich gemacht worden ist, dass sie dies zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre hiernach eine sinnlose Förmlichkeit und im Übrigen ein weniger zur gerichtlichen Titulierung.

Im Übrigen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Nichtbefolgung rechtskräftig titulierter Verpflichtungen grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt (vgl. etwa AG Ludwigshafen, Urteil v. 29.06.2021 zum Az.: 2 C 228/20 bei juris für eine Wohnungsbesichtigung, ähnlich auch AG München ZMR 2023, 125 für die Nichtduldung einer Schädlingsbekämpfung).

Gebührenhöhe und im Streit angesetzter Gegenstandswert der Rechtsanwaltsgebührenrechnung des Klägervertreters für die Kündigung sind der Sache nach nicht zu beanstanden. Dabei richtet sich der Streitwert nach der Jahres-Netto-Kalt-Miete, der Höhe nach ist lediglich die übliche Regelgebühr angesetzt worden, die im vorliegenden Fall aufgrund der rechtlichen Anforderungen auch in jedem Fall gerechtfertigt ist.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO sowie hinsichtlich der Räumung auf § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete unter Berücksichtigung der Klagrücknahme, hiernach richtet sich die Berufungsbeschwer nach den noch streitigen vorgerichtlichen Kosten, die insoweit auch für die anwaltliche Terminsgebühr maßgeblich sind.